李一戈　

　　全國住宅工作會議的召開，將是一個標志性的事件。

　　前些時候，一位香港地產專家談起建設部在管理房地產市場方面的職責時說，“我認為最重要的職責應該是為低收入家庭提供住房，不管是經濟適用住房還是廉租住房”。

　　這當然是一家之言。因為，國務院24號文件(＜國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞)明確指出，“解決城市低收入家庭住房困難是政府的重要責任”。建設部更多是行使行業管理職能罷了。但這位專家的話，至少表明了一種期望，建設部作為房地產宏觀調控部際聯席會議的牽頭部門，將調控的重點更多引向住房保障方面，應該是深得民心之舉。

　　無論是“居者有其屋”，還是“人人享有適當的住房”，其核心都是要為群眾提供買得起、住得起的房子。

房地產宏觀調控的目的是什么？可以理解為穩定

房價，抑制投機，控制投資，但我認為，其最終目的還是要讓群眾買得起、住得起房子。

　　始于2004年的這一輪房地產宏觀調控，到了后來，被善良的人們解讀為一切為了穩定房價甚至是降低房價。可是，房價一直在上漲，持續地、快速地上漲。個中原因，專家們已經尋找和總結了很多，但根本原因，我認為還是沒有能將住房需求最重要也是最基礎的部分穩定下來，亦即，中低收入家庭的住房需求沒有得到保證。

　　房地產市場最重要的需求主體是中低收入人群。房地產宏觀調控的出發點應該是以為滿足這部分人群的住房需求為根本。否則，都有可能產生舍本逐末的效果。

　　國務院24號文件強調的是低收入人群的住房保障問題。按照專家的通俗解釋，建筑面積控制在50平方米左右的廉租住房是提供給最低收入家庭租住的，建筑面積控制在60平方米左右的經濟適用住房是提供給低收入家庭購買居住的。這兩者加起來，占全部人群的多大比例，尚無法確定，但可以肯定的是，他們都是政府需要提供住房保障的人群，也是構成房地產住房需求的基礎部分。

　　房地產市場住房需求的另一個重要基礎，是中等收入人群。24號文件對此也有涉及。24號文件重申了國辦2006年37號文件，要求各地“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應”，“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。權威專家稱，這即是為了保障中等收入人群的住房需求。部分城市所稱的“雙限房”(限價房)，則是保障中等偏低收入人群的住房需求。

　　如果最低收入人群、低收入人群和中等收入人群的住房需求得到了保障，那么，房地產市場就有了穩定發展的重要基礎。很顯然，如果70%以上人群的住房問題獲得了保障，房地產市場還有什么問題不能解決？

　　至于商品房部分，完全可以交給市場自行去調節。商品房價格會繼續上漲？

別墅價格從每平方米2萬元漲到了3萬元，高檔公寓從每平方米2.5萬元漲到了3.5萬元？讓它上漲好了。能買得起這些房子的人群，畢竟只是極少數。放心，商品房價格也不會漲到哪里去的，因為90／70是一個分量極重的調節器。

　　從另一個角度看，此前，房價的上漲，與購買人群的擠出效應有關：本應購買中低價位、中小套型普通商品住房的中等收入人群，由于這類商品房供應不足，而不得不購買價格更高、面積更大的商品房，從而推高了房價。如果中低價位、中小套型普通商品住房有了保障，對更高檔次商品房的需求就會大大減少，房價上漲的動力也將大為減輕。

　　值得欣喜的是，我們正在接近本質。應由地方政府提供保障的交給政府，應由市場自行調節的交給市場，我想這正是房地產調控的本質內容。

　　全國住宅工作會議傳達出了這樣的主調。

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