◎章劍鋒 廈門大學不動產金融研究中心研究員

　　香港財經文摘雜志高級記者 專欄作者試圖證明自己正確，就必定去指摘他人的不正確。試圖顯示自己高明，就必定去揭示他人的拙劣。試圖確立自己的邏輯，又必定要推翻他人的立論，是謂“相形見絀”也。這一固有定勢，常被某些貌似遠見卓識的人遵循和沿襲，卻不能說明他們擁有怎樣一種無與倫比的智慧。

　　譬如那些竭力敦促廢黜房屋預售制度的人。如果不加權衡取舍，我們甚至要舉雙手贊成的。因為靠一紙契約就可以出售一件并不成形的商品，確實過于荒誕。誰能想到，生意居然可以這樣做：我掏錢，你給承諾；我支付給你現金并背負一身債務，你出售給我一份契約和滿嘴漂亮的說辭。

　　這類受到公開鼓勵的買賣方式，極可能給詐騙犯留有空間———例子不在少數。自從1998年《城市房地產法》確立預售制以來，通過預售實現的假按揭騙貸事件連年發作。光天化日，朗朗乾坤，

開發商可以銀行、公眾兩頭通吃，一下子就是幾億銀子。

　　就此說來，預售制遭人詬病由來已久。人人說這是陷阱，并試圖證明它就是陷阱。于是，有主意說推翻預售制改行現售制，就能避免預售制可能導致的一切陰謀。

　　是的，如果以有無實物交易作為衡量一項交易是否安全的基本標準，預售制未免過于明火執仗。又如果，一廢了之能夠使公眾徹底擺脫圈套，似乎也沒有理由去反對廢黜“邪惡”預售制。只是應該清楚，很多時候，一廢了之并不能解決所有問題。

　　檢驗一項交易安全與否，不應該只看交易物是否屬于現貨實物。有無實物雖是衡量交易安全的依據，卻不是絕對唯一的依據。人們之所以格外注重有無實物的交易，并將之嚴格區分對待，大抵是過分迷信于實物的可視性，以及由此帶來的某種近乎于自我安慰的踏實心態。

　　其實，在一個交易規則和監管制度雙雙缺失或遠沒有健全的市場環境里，巨大的交易風險幾乎是與生俱來，無所不在。這時候，再去爭論應該進行期貨交易還是現貨交易，近乎無聊。

　　敦促政府改換房屋交易方式是一種舍本逐末的做法。一個鮮明的事實在于：交易形式的簡單改變并不能對固有的交易格局構成哪怕有微不足道的影響和改良。只要游戲規則沒有多大變化，新的交易形式仍要依附于老一套交易系統去運轉。這時候，有沒有實物的交易都是一樣的，人們同樣需要支付慘重的交易代價去為規則失靈埋單———市場總是需要有人來埋單的。

　　遠見卓識的人士怕是要弄巧成拙。誰也無法保證，當預售制被推倒，現售制被確立，欺詐和陰謀就理所當然不會遍地蔓延。實際上，現售房屋并不必然就比預售房屋更加牢靠和優越，實物交易也并不必然就比預售交易更加講究誠信與正義。

　　主張現貨交易的人，往往容易被現貨的光鮮外表蒙蔽雙眼，從而迅速產生找到安全歸屬感的某種僥幸錯覺，否則無從解釋很多人在現貨交易過程中的同一遭遇：技術性的偷工減料和苦心算計不能一眼看透，短斤少兩和假冒偽劣現象難以杜絕�，F貨交易的房子與預售制的房子一樣，存在種種不可預知的問題。

　　如果還要牽強附會地認為現貨交易可以物有所值(哪怕是貴一點兒，看得見摸得著，心里踏實)，那也不過是在自我欺瞞。在質量得不到確保的同時，開發商早早就威脅說，如果實行現售制，他們不能保證房屋的價格不會出現驚人變動。姑且不論由預售而現售的交易形式改換將給無孔不入的開發商們帶來何種暴利獲得借口，單就供需關系而言，進一步惡化以及由此導致的價格災難幾乎是不可避免的。

　　當年確立預售制，允許期房買賣，本是對開發商運用社會資本參與開發，從中賺取一定利潤的激勵。這種情況下，供需還不能持平，

房價也沒有實質性優惠，反而借機賣到現房銷售的價格。一旦改行現售制，不難設想，供需將更加失衡，房價將出現比現售還現售的變動。怎么可能物有所值呢？

　　簡單更革交易形式，不會使事情出現好的轉機，只會使惡果由一端轉移到另一端。到時候，預售制的“惡”必轉化為現售制的“惡”，預售制面臨的一切問題，現售制同樣不能化解。因為交易規則和監管制度出了大問題，不幸的是，我們缺少變革商品房交易制度的勇氣，反誤認為是預售制的錯誤。

　　施行預售制這些年來，管理者一直在跌跌撞撞駕馭這項制度，哪里出紕漏就堵哪里，修修補補、被動應付，無法審時度勢洞見弊端，不能攜周全之策防未然之患。在無效的監管制下，什么都白搭。那些被情緒遮蔽雙眼的人們，智察秋毫之末，而獨不見

泰山，今天說要取消這個，明天說要取消那個，當一切都被如愿以償地一股腦兒取消干凈，問題依然存在，要問，那時候我們還準備取消什么？

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