撰稿：柴丹 江濤

　　曾淵滄在他的專欄里寫：“多年前，任何人想買房屋，向銀行借錢，銀行會很小心地評估借錢人的背景，有沒有固定工作？每月收入多少？還款能力如何？一旦借債者無力還錢，銀行得面對壞賬的風險。后來，發明了按揭債券這個東西，將一些按揭合約組合包裝成一個‘資產’，發債券賣掉，金融機構只需要賺取利率差，就可以將風險完全轉介給購買債券的人或機構。因為可以轉介風險金融機構借錢就越來越‘手松’，隨意借，信用審查還會做，信用差的，利率高一些，這些付較高利率的，信用較差的按揭就是所謂的次級按揭。”

　　“要辦

　　有多少人身邊有多張信用卡？有多少人很喜歡刷卡消費？又有多少人過著“透支”的生活？一直以來，又有多少人開始被教導：要學外國老太太，先消費，不要學中國老太太……

　　改革開放以來，人民生活水平提高了，經濟也在增長，我們在“要走出去”的思想中慢慢接受著要學會“透支消費”的文化觀念。于是，居民城鄉儲蓄動了，開始貸款買房了，開始先花明天的錢住今天的房了。

　　國內貸款門檻曾經很低

　　“我印象最深的是九幾年那會，銀行的政策就是鼓勵我們買房子，要爭取住上好房，那時看房價也貴，一個月500元的工資還是抵不上房價，當然，跟現在的差距比，那時還很小呢。”

　　這是住在杭州城西的王媽媽對導報記者的真實感言。

　　她嘆氣，“那時候，國家鼓勵我們貸款，而且政策一年比一年寬松，條件一年比一年低，那時大部分按揭買房的都是中低收入，之后房價一年年升值，貸款利率也不斷上，我們不可能賣掉房子啊，現在還款已經快要吃不消了。”

　　“我算了一筆，明年又要多還139.99元每個月！”做機床零件的周師傅告訴導報記者。“房價一直上，國家一直調控，可是一直壓不住。要是我真的沒錢還款了，銀行會不會把我的房子收回去啊？”

　　國家統計局的最新數字證明，今年1-9月份，全國房地產投資開發8357億元，同比增長28.3%，1-9月全國商品房均價上漲了13%；聯系其他的數字來看，1-9月份，全國固定資產投資增長是27.7%，僅僅比上半年下降了0.9個百分點，在三大過熱行業中只有鋁業的投資出現了負增長，其他鋼鐵和水泥僅僅是增幅有所回落，由此而造成的結果就是生產資料價格同比上漲達到10%還多。

　　對比之下，目前房貸風險已經相當嚴重。

　　中國十年樓市房貸政策變遷

　　浙江市場導報記者曾在不久之前報道過《三年加息8次，是否該提前還貸》一文，對三年來加息政策對借貸購房者的月供情況作了分析和計算，現在，再從宏觀上對近10年來我國房產調控政策做個統計，如表1：

　　瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟分析師陶冬早前判斷：上海的房價已經是當地人群收入的14倍，而房價收入比一般家庭能承受的是5倍左右，即使是1997年香港樓市泡沫破滅時，房價收入比也只有14倍。

　　浙江市場導報記者從浙江省銀監局辦公室主任處了解到，受美次債影響，從7月底開始，各大商業銀行陸續緊縮房貸業務，二手房首當其沖。部分銀行對40平方米以下二手房停止放貸，對于面積在40-70平方米之間或者1992年以前的老房子要求首付40%以上。

　　中國銀行下沙支行個人信貸部的馬經理說：目前大多數銀行對個人按揭貸款都實行基準利率八五折優惠，今年連續4次貸款利率上調，一方面，有利于銀行信貸風險降低，另一方面，對很多正在按揭的購房者來說負擔更重了。另外，如果銀監會再次醞釀提高首付比例，將會是“房產熱”歷史以來最重的一套“組合拳”。

　　美國次債危機背后

　　所謂美國次級按揭，主要是金融機構為信用分數低于620分、收入證明缺失、負債較重的人提供樓宇按揭，拫據美國按揭銀行家協會的最新估計，2006年獲得次按的美國人，有30%可能無法及時償還貸款。

　　美次債發生的根源是美國的房價由冷走熱。

　　上海浦發銀行杭州分行個人發展銀行管理部總經理黃繪分析：“近年來美聯儲連續17次提息，聯邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升，從而加重了購房者的還貸負擔，美國住房市場開始大幅降溫，”他說，“受此影響，很多次級抵押貸款市場的借款人都無法按期償還借款，購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得融資。于是普通居民的信用降低了，一些次級貸款公司不得不開始向投資銀行出售資產來抵押債券，而投資銀行本身為了分散風險，提供流動性強風險較低的擔保債券憑證換取流動資金。然而一旦抵押資產價值縮水，危機就產生了。”

　　中國金融機構

　　信貸機制受考驗

　　美次債發生后有業內人士擔心美國的次級按揭風潮可能會引發另一次世界性金融危機。然而僅只看一眼A股，似乎仍舊發燙，在央行宣布今年以來第四次加息后，8月23日大盤經幾日震蕩后強勁沖破5000點高位，牛市腳步依舊，來到“后5000點時代”。

　　一位不愿透露姓名的分析師指出：“對于多數金融機構來說，股市最大的風險在于證券市場風險的重估，而非抵押證券完全喪失價值。央行這今年的第4次加息，其實最大目標不是國際原油期貨，不是滬深股市，而是房地產，是房價。因為貸款利率的提高，任何一個房地產的投資者都會作出自己的判斷，這樣的投資還值不值。”

　　“我認為近期連續密集的加息主要針對偏熱的經濟和偏快的物價指數上漲。我個人認為，美國次級按揭問題已在擴大打擊的范圍，現在連內地的一些銀行也涉及，持有一些有抵押債券，而這些抵押，就是次級按揭。實際上，應該說，全世界的銀行、基金，或多或少都會涉及，也是在考驗中國金融機構的信貸風險防范能力。”農業銀行杭州分行

　　杭州一房產高管表示：“美次級抵押貸款的惡化根本的問題是購房者在房價高漲時買房，而浮動抵押貸款利率高讓他們難以承受。在美國房價下降時紛紛違約還貸而導致部分次級貸金融機構破產；而相對國內，房價不斷攀升，惟有再次緊縮才能抑制信貸風險，國家的調控無疑是必要的。雖然短期效果不明顯，但是意圖是清晰的。”

　　“從良好角度看，次按危機反而化解了我國一部分樓市泡沫，也令金融機構的信貸更加小心。”他說，“應該說，還是在極限之內沒有完全惡化發展，但是，在一些素質不高、競爭惡化的市場中，銀行過度緊縮信貸過猶不及。”

　　是否該重新審視

　　國家的調控和地方效應

　　一位業內人士稱，對于次貸帶來的危機，美國首先的行動是向金融機構注資，然后就下調貼現率。這些措施都是很好地幫助金融市場恢復穩定的良舉，國家政府也在這基礎上看清了形勢，對具有高風險的購房者的貸款者抬高門檻。

　　轉而看我們國內，美國這些應對危機的招數，是否該成為我們做嘗試的范例呢？國家一次次調控政策仍舊無法控制高溫房價的同時，是否該重新“思量”呢？

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