王芳潔

　　8月17日，由觀點地產機構、《第一財經日報》等聯合主辦的2007博鰲房地產論壇開幕。本屆論壇的主題為，共同探討中國房地產業的未來。

　　探討未來的出發點往往是現在，就在本屆論壇召開的前四天，國務院辦公廳在中國政府網發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（下稱《意見》）。因此，有關保障性住房政策的話題成為眾多房地產業大佬討論的重點。

　　建設部政策研究中心主任陳淮，以及華遠房地產公司董事長任志強均認為，保障性住房應以“脫困”為目的，政府量入為出，力所能及地劃定保障面積。

　　保障性住房以“脫困”為目的

　　日前出臺的《意見》中規定，今后，經濟適用住房建筑面積控制在６０平方米左右，新建廉租住房建筑面積控制在５０平方米以內。

　　而在此前，單就北京的情況而言，經濟適用房的面積普遍在60平方米以上，動輒100平方米，甚至200平方米以上的經濟適用房出現。前后對比之下，60平方米經濟適用房的紅線令很多人覺得緊窄。

　　針對“60平方米經濟適用房是否合適”的質疑，一向“語不驚人死不休”的華遠房地產公司董事長任志強一反常態地對新政策大為贊賞，表示“本身就是政府的保障機制，根本沒有必要討論是否合適。而面積的制定，是由國家實力，以及財政所能給予的保障決定的”。

　　任志強更認為，60平方米經濟適用房對于中低收入家庭來說，已經足夠了。任志強的論據在于，目前全國平均的戶型也就只有70平方米，其中廉租房本身就在50平方米以下。而在泰國，廉租房的面積只有36平方米，這也是控制在基本滿足生活的范圍之內。在我國香港地區，可能根據申請比例，要平均7年左右才能輪得上政府的補貼。相比而言，60平方米已經是一個很大的概念。

　　陳淮更以PPT的形式現場對比了中外住房制度，表示保障性住房是為了解決中低收入家庭的基本居住問題，以“脫困”為目的。如果希望滿足更多功能性的需求，則應該通過市場化的住房體系。

　　陳淮表示：“要尋找一個適合中國國情，滿足低端老百姓群體需要，能夠為我們承受，有利于縮小最低端老百姓和城市化農村經濟發展之間差距的住房保障體系。”

　　在會下接受本報記者采訪時，陳淮表示，有關保障性住房，是國務院出臺的普遍性政策，目前不應探討其合理性，各地均應該嚴格遵守。

　　兩個住房體系，三級保障制度

　　近期，北京上市交易的兩塊限價商品房用地清河小營地塊和紅獅涂料廠地塊分別被金隅嘉業和萬科奪得。與此前交易的普通商品房用地及限價房用地不同的是，該兩地塊均規劃了一定比例的廉租房。

　　不久前，北京市政府已經出臺相關政策，要求今后北京五環內普通商品房必須配建一定比例的經濟適用房和廉租房。換句話說，今后的北京市場中，普通商品房、限價商品房、經濟適用房、廉租房四種形態的住宅將相偎相依，共生共存。

　　當時，有輿論認為政府是將社會保障責任推給開發商。任志強同樣力挺政府，認為“住房的建設有資金的問題、分配的問題、建設方式的問題，但首先應規劃先行，從土地的源頭保證建設用地，用立法的方式保證建設用地，用明確的建設方式保證住房的建設。”

　　而陳淮在博鰲論壇現場，從宏觀層面提出了“市場經濟下一定有兩個原則完全相對的住房體系”。這種全新的理論實際上指的是兩種大家十分熟悉的住房體系，一為普通商品房體系，是市場化的資源配置方式，通過公平的等價交換建立起來。二為住房保障體系，對沒有能力參與社會等價交換的群體進行救援救助性分配。

　　陳淮認為，只有這兩種體系并行不悖地建立并發展，才能夠對社會資源進行合理有效的分配。

　　針對住房保障體系，陳淮將其劃分為三個等級，分別為救助性、援助性和互助性。廉租房制度屬于救助性住房保障體系，針對一部分“在社會競爭中跑在最后”的人群；經濟適用房和限價商品房則屬于援助性，而公積金制度則屬于互助性。

　　在三級保障體系中，公積金制度和經濟適用房制度均有資金來源，唯獨廉租房制度沒有。自去年“國六條”中提出要大力建設廉租房開始，廉租房建設的資金來源一直是有待解決的重要問題。

　　新出臺的《意見》為廉租房建設的資金來源提供了渠道，并規定，地方各級人民政府要根據廉租住房工作的年度計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于１０％，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。

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