全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 聶梅生　　

　　不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，其他配套政策沒跟上

　　假如說房改是從1998年開始，那么到現(xiàn)在正好十年，其中發(fā)展了五年，調(diào)控了五年，正好是一半對一半，這是挺值得反思的。

　　從1993年到2000年這段時(shí)間，我基本上都在搞住宅科技和住宅產(chǎn)業(yè)化，沒有考慮政策問題，最近五年才比較深地考慮這個(gè)問題。房改當(dāng)中最大的問題是不是就是住宅的商品化、市場化？商品化、市場化是不是過了頭？我認(rèn)為沒有過頭。

　　首先，不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，其他政策沒跟上。住房和兩件事情有密切關(guān)系：一個(gè)是金融，一個(gè)是土地。

　　我們的金融體制改革落后于房改五到六年，中國經(jīng)濟(jì)體制改革當(dāng)中最慢的就是金融體制改革——銀行上市就是最近一兩年的事情，這和

房地產(chǎn)市場就不匹配，一大堆問題就跑出來了。另外土地制度的改革太落后。這兩塊拉得整個(gè)市場化走得很慢，政策跟不上，所以造成這么多的不和諧。

　　第二，現(xiàn)在的房改應(yīng)該深化，應(yīng)該推進(jìn)房改的房改。怎么深化？我不主張老在商品房市場里折騰，我認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入怪圈了。

　　在三亞的一次會上任志強(qiáng)講了兩件事，他是講結(jié)果，當(dāng)然他的潛臺詞很多。他說我不懂什么宏觀經(jīng)濟(jì)，我只知道兩件事：第一件事情，宏觀調(diào)控2003年開始，那時(shí)候沒買房子的等著降

房價(jià)的全虧了，越等越漲，而那時(shí)候買了房子的現(xiàn)在全賺了；第二件事情，調(diào)控一次開發(fā)商賺一次錢，利潤增加一次。

　　我的觀點(diǎn)是，別去折騰商品房。“八條”、“十五條”、“六條”都是圍繞商品房折騰，但是這塊奶酪做得非常大了，而且已經(jīng)形成了利益集團(tuán)。它已經(jīng)不能輕易動了，越動越麻煩。它不是泡沫，而是皮球，這個(gè)皮球越拍越高，那么應(yīng)該怎么做？應(yīng)該補(bǔ)缺。我們在房改當(dāng)中缺失的部分要趕緊補(bǔ)，比如政策性住房、保障性住房。

　　第三，金融、土地、稅收這三個(gè)政策要有突破，我特別同意土地政策的突破，成都現(xiàn)在是允許政策性突破的地方，國家允許你做試驗(yàn)，就別去爭論小產(chǎn)權(quán)合不合法，我寄希望于把農(nóng)村這塊土地釋放出來多做奶酪，如果把這塊突破了，房價(jià)肯定下來。

　　金融產(chǎn)品一定要出來，我們的金融產(chǎn)品非常落后，房改以后的金融產(chǎn)品最大的突破就是按揭，但是按揭的證券化并沒有解決。為什么不證券化呢？證券化了可能就可以很好地減輕銀行體系的壓力。

　　稅收得突破，不能老是加稅，中國是全世界稅率最高的國家之一。加稅一定會傳遞到房價(jià)，去年土地增值稅那么強(qiáng)大的力度結(jié)果最后全部傳遞到房價(jià)上，

二手房交易要加稅，結(jié)果還是傳遞到買家，還是把二手房市場價(jià)格提升了。

　　我覺得土地、金融、稅收的政策要好好研究，不突破是沒有出路的，多做幾個(gè)奶酪，問題也許就全解決了。

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