中國(guó)黃河研究會(huì)常務(wù)理事 武建東

　　憲法第十條規(guī)定土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但并沒(méi)有說(shuō)農(nóng)村土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最引人關(guān)注的是高房?jī)r(jià)問(wèn)題，我認(rèn)為解決這一問(wèn)題需從改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始，這包括六方面內(nèi)容：

　　一是統(tǒng)一地權(quán)的問(wèn)題，城市國(guó)有土地跟集體土地使用權(quán)該如何統(tǒng)一。許多人一提到集體土地入市就說(shuō)先得修憲，其實(shí)這是個(gè)誤解，憲法并沒(méi)有說(shuō)農(nóng)村土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)。我們?cè)趪?guó)務(wù)院房改辦工作的時(shí)候，曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)驚天動(dòng)地的事情。1986年推進(jìn)房改碰到了困難，1987年小平同志下決心試驗(yàn)。1987年1月上海市率先搞了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，到當(dāng)年12月深圳也推出了流轉(zhuǎn)規(guī)定，以后海南和珠海也這樣做了。這是一次偉大的試驗(yàn)，因?yàn)楦鶕?jù)當(dāng)時(shí)的憲法，土地使用權(quán)是不能依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的。到1988年，憲法果斷進(jìn)行了修改，在第十條加入了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的條款。回想起來(lái)，20年前的這一改革魄力值得借鑒，今天應(yīng)該認(rèn)真研究前人的成果，把國(guó)有土地使用權(quán)跟農(nóng)村土地使用權(quán)統(tǒng)一起來(lái)。

　　二是房地全流通應(yīng)該運(yùn)作起來(lái)。120億平方米的城市住宅價(jià)格一直在上漲的原因之一，就是270億平方米的村鎮(zhèn)住宅不能流通。物權(quán)法開(kāi)了個(gè)口子，允許村鎮(zhèn)住宅在村內(nèi)流通，但這還不夠，村鎮(zhèn)住宅不流通是沒(méi)有憲法依據(jù)的，房地全流通應(yīng)該運(yùn)作起來(lái)，在解決這個(gè)問(wèn)題過(guò)程之中把小產(chǎn)權(quán)宅基地問(wèn)題一并解決了。

　　三是先期試點(diǎn)郊區(qū)村鎮(zhèn)住宅的流通。最近汪洋搞的重慶方案，總書(shū)記去的時(shí)候也直接匯報(bào)了，方案很簡(jiǎn)單，農(nóng)民宅基地的20%拿出來(lái)建設(shè)農(nóng)民的住宅，80%置換成城市的建設(shè)用地，城市建設(shè)用地農(nóng)民做股東，分享收益，從而解決農(nóng)民的社保和其他問(wèn)題。現(xiàn)在很多人談?dòng)玫鼐o張，這是完全錯(cuò)誤的觀念。現(xiàn)在農(nóng)村的非農(nóng)用地是3.83億畝，即使不動(dòng)18億畝耕地的紅線，這3.83億畝集約使用，特別是走重慶的路子，把農(nóng)民住宅集中建起來(lái)，大概也有一兩億畝的回旋空間，用這部分解決中華民族的生存基礎(chǔ)是有條件的。

　　四是國(guó)家要對(duì)住房合作進(jìn)行激勵(lì)。世界的主要國(guó)家，包括美國(guó)和歐洲都有過(guò)國(guó)家對(duì)住房合作的激勵(lì)。我建議發(fā)行3萬(wàn)億特別國(guó)債，由國(guó)家成立住房合作機(jī)構(gòu)，直接營(yíng)建100億-300億平方米的住宅，凡是有城市戶口的人，不管收入多少都可以申請(qǐng)限價(jià)房，就是雙禁以后的房子。如果每年都建造這樣的住房，估計(jì)會(huì)極大地平抑現(xiàn)在社會(huì)的需求。

　　五是

　　六是如何對(duì)地方政府進(jìn)行贖買(mǎi)的問(wèn)題。房?jī)r(jià)居高不下，是因?yàn)榈貎r(jià)高，但是地方政府沒(méi)有動(dòng)力把地價(jià)降下來(lái)，因?yàn)橐�影響到地方�?cái)政。我認(rèn)為現(xiàn)在可以考慮征收財(cái)產(chǎn)稅或物業(yè)稅的方法。廣義來(lái)說(shuō)我們有300多億平方米房產(chǎn)可以作為財(cái)產(chǎn)稅或者物業(yè)稅的征收對(duì)象，狹義一點(diǎn)來(lái)說(shuō)是城市的100多億平米，再狹義一點(diǎn)是一定面積以上的，大概也有30億-50億，30億-50億的住宅每平方米收100塊錢(qián)的話一年也是三五千億的規(guī)模，足以置換地方政府在經(jīng)營(yíng)土地過(guò)程中的收入。

　　如果我們把這六個(gè)方面的基礎(chǔ)情況說(shuō)清楚，就會(huì)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期，房?jī)r(jià)就有希望降下來(lái)。

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