國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬認為，如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地產投機，就不必更多地“干預房價”。廉租房制度是政府直接介入住房供給、保障低收入階層居住的有效途徑。經濟適用房改革的方向

　　背景

    8月12日，中國政府網全文公布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。該文件提出，要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，把廉租房覆蓋范圍從城市“最低收入家庭”擴大到“低收入家庭”，并“改進和規范經濟適用住房制度”。這被看作中國政府全面建立城市住房保障制度的框架性文件。

　　這份文件明確，廉租房是“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”，今后“新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內”，“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”。對中西部財政困難地區，中央財政通過“中央預算內投資補助”和“廉租住房保障專項補助資金”給予支持。

　　文件規定，對于現有“住房困難的城市低保家庭”，2007年底前，所有設區的城市應基本做到“應保盡保”；2008年底前，所有縣城要基本“應保盡保”。2008年底前，東部地區要首先把廉租住房保障范圍由“最低收入家庭”擴大到“低收入家庭”。“

　　對于社會爭議頗多的經濟適用房政策，上述文件亦有重要修正。文件首次明確，“經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權”，“建筑面積控制在60平方米左右”；“經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭”，并“與廉租住房保障對象銜接”。

　　對于經濟適用房的管理，文件要求：曾享受福利分房或曾購買經濟適用住房的家庭，“不得再購買經濟適用住房”。已購買了經濟適用房又購買其他住房的，“原經濟適用住房由政府按規定回購”。已購經濟適用房發生交易的，可由政府回購或優先回購。“政府回購的經濟適用住房，繼續向符合條件的低收入家庭出售。”

　　對于經濟適用房的交易，該文件大大提高了“門檻”：經濟適用房購買不滿5年，不得直接上市交易。確需轉讓的，“由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”。購買已滿5年，購房人可轉讓，但“應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款”。

　　對此次“廉租房新政”，國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬認為，上述文件的出臺，標志著中國住房保障制度的政策框架已基本確立。住房首先是生活必需品，對于低收入群體，確保其“有房可住”，本來就是各級政府的責任。低收入群體的住房保障，與義務教育、基本醫療保障一樣，都屬于公共物品或準公共物品，本來就應該由政府提供。

　　在林家彬看來，全面建立住房保障制度，保障低收入群體“安居”，各級政府把關注重心由直接投資、干預經濟運行，轉入公共服務和基本保障，這是轉變政府職能的必由之路。如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地產投機，就不必更多地“干預房價”。事實上，把房地產調控與住房保障混為一談，集中精力調控房價，并未達到預期目標。

　　林家彬認為，中國現行住房保障制度很不完善，存在覆蓋面過窄、受益人群倒置、政府責任難落實等諸多問題。此次文件首先強化了政府的保障責任，并明確提出，廉租房建設應納入地方政府預算。對中西部財政困難地區建設廉租房，中央財政將給予補助。事實上，這已把住房保障作為中央與地方政府的共同責任。從國際經驗看，法國、日本等各國政府也都是如此行事。

　　但他同時建議，今后還應更進一步，通過立法明確各級政府在保障公民居住權利方面分別應當承擔何種責任，厘清各級政府責任的邊界。還要建立和完善相關法規體系，使住房保障的主體、責任、實施方式、標準等問題都能夠有法可依、有章可循。

　　在林家彬看來，當前我國城市低收入家庭占全國城市家庭的20%以上，農民工高達1.4億人，中國現行住房保障制度根本無法滿足上述兩部分人的住房需求。從國際經驗看，廉租房制度是政府直接介入住房供給、保障低收入階層居住的有效途徑。此次中央文件把廉租房作為解決低收入群體住房困難的主要途徑，顯然是汲取了國際經驗，亦符合中國實際。

　　他建議，在住房問題最為突出的大城市，現階段，可由城市政府組建非營利性的公營住宅機構或特殊企業，作為政府住房保障的執行機構，負責廉租房制度的運營、實施和管理。一般而言，在住房總量供需缺口較大、住房價格水平較高的地區，由政府直接提供廉租住宅更加有效。而在供求關系基本平衡、住房價格水平較低的地區，采用貨幣補貼的方式更有利于滿足居民自主選擇的需求。現階段，究竟是實物配租還是發放住房補貼，應允許地方政府因地制宜，自主選擇。

　　對于此次經濟適用房政策的“調整”，林家彬認為，現行經濟適用房管理和運行上，問題多多，改革勢在必行。此次把經濟適用房定義為“政策性住房”，并明確“購房人擁有部分產權”，其實就是抬高了經濟適用房的進入門檻，并有望建立“以廉租房為主、經濟適用房為輔”住房保障體系。

　　林家彬認為，經濟適用房改革的方向，應該是由“補磚頭”改為“補人頭”。所謂“補人頭”就是對低收入群體發放“直接補貼”；所謂“補磚頭”，就是通過無償劃撥土地、減免稅費等對建房者實行“間接補貼”。今后，地方政府應把經濟適用房建設中的各種土地、財稅等優惠量化為貨幣補貼，直接發放給符合條件的困難家庭。

　　據他介紹，在這方面，山東省日照市已有嘗試，日照市政府把劃撥的經濟適用房用地，交由國土資源部門，以掛牌、招標、拍賣的方式供應土地市場，將土地所得凈收益劃歸財政專戶儲存，作為住房困難戶購房補貼費用；符合條件的住房困難戶自主購房后可直接領取住房補貼。-

　　《財經》雜志記者 常紅曉采寫

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。