今年以來，中央明令工業(yè)用地出讓采用招拍掛方式，并統(tǒng)一制定最低出讓價標準的新政，能否有效規(guī)范工業(yè)用地出讓，仍有待觀察

　　【網(wǎng)絡版專稿/《財經(jīng)》雜志實習記者 羅文勝】不久前召開的全國土地資金審計工作會議傳出消息，目前，國土資源部正和審計署就土地出讓金的審計進行溝通。倘兩部門聯(lián)手，全國范圍內查出的土地違規(guī)案件將更快得到處理。

　　長期以來，土地出讓金幾乎成為地方政府“第二財政”。在很多地區(qū)，該項收入占據(jù)政府預算外收入六成以上。由此，監(jiān)管缺位時期違法批地問題屢禁不止。

　　自今年1月1日以來，中央明令工業(yè)用地出讓采用招拍掛方式，并統(tǒng)一制定最低出讓價標準。但新政將如何引導隱藏在工業(yè)用地出讓背后的多重利益關系走向“陽光”，仍有待觀察。

　　以往，地方上圍繞工業(yè)用地協(xié)議出讓易生成種種利益關聯(lián)，最近揭出的“柳州國企破產案”正是詮釋背后利益鏈的典型個案。

　　因改制關系處理不順，廣西佳力電工集團有限公司(下稱佳力電工)拒不執(zhí)行將廠區(qū)工業(yè)用地過戶給房地產商的法院裁定，并爆出當年所并購的國企被政府“強令破產”內幕，一時成為新聞關注熱點。(參見《財經(jīng)》2007年第16期“柳州國企破產案幕后”)

　　2000年前后，柳州市財政收支缺口巨大。為完成“國企改制、城市經(jīng)營”兩大歷史任務，該市找到“一石數(shù)鳥”之方：由政府擬定國有企業(yè)重組方案，一家牽頭并購，其余數(shù)家破產，合并為單一的法人實體。破產企業(yè)騰空廠區(qū)土地，歸政府統(tǒng)籌，交市場開發(fā)，達到“城市經(jīng)營”目標；回收的土地出讓金則可對改制職工國有身份進行贖買，順勢推進國企改制。于是，破產企業(yè)位于城市中心地帶的廠區(qū)土地由工業(yè)用地變身商業(yè)用地，成為實現(xiàn)上述運作鏈條最為核心的一環(huán)。

　　柳州的做法并非獨創(chuàng)，即便在全國較早實行經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌公開出讓的廣州市，在國企改制過程中也頻頻有類似工業(yè)用地處置之舉。地方政府既然有此思路，房地產商便由此窺得契機參與其中，在“協(xié)助國企改制”的邏輯下協(xié)議拿地，獲得種種優(yōu)惠和便利，降低開發(fā)成本。

　　原廣州市國土房管局信息中心主任黎文江告訴《財經(jīng)》，廣州市數(shù)家品牌地產商的發(fā)家模式就是與改制或破產企業(yè)談判，低價獲取其廠區(qū)土地，由此賺得第一桶金。

　　“柳州案”主角之一，廣西協(xié)和房地產開發(fā)有限責任公司(下稱協(xié)和地產)也這樣一個“機會敏感型”地產商。縱觀其樓盤開發(fā)歷史，均是從轉制重組中的國企工業(yè)用地入手，避開招拍掛，以一定的出資補償換取政策性扶持。

　　行政命令要求國有資本限期退出，也使國企在資產議價上陷入被動地位，這就使得協(xié)和地產得以極小的代價與佳力電工簽訂獲取廠區(qū)土地協(xié)議。

　　但與協(xié)和地產在其他國企手中順利拿地不同的是，改制后的佳力電工恢復市場本能，執(zhí)意推翻此前簽下的“不平等協(xié)議”。這一來，政府主導下的國企廠區(qū)土地交易，也就被抹去市場外表，凸現(xiàn)其行政決策本質，其后關聯(lián)銀行、地產商利益隨之浮出水面。　　　　　　　　　　　　

　　改制國企資不抵債是普遍情形，政府握有國企產權，但同時也承擔其債務，有賴主要債權人——國有銀行在其債務核銷方面慷慨配合；另一方面，國有企業(yè)土地、廠房雖然抵押給銀行，但大多是劃撥性質，同政府的利益參雜在一起，國有銀行實施資產保全，也離不開政府的配合。房地產

　　在“柳州案”中，工商銀行柳州市分行的角色至為關鍵，不僅是向佳力電工引來協(xié)和地產的介紹人，更曾把佳力電工當年用于抵貸的部分廠區(qū)土地，作為

　　國有銀行在工業(yè)用地轉讓利益鏈中的突出位置，在那些財政實力欠雄厚的地方表現(xiàn)得尤為明顯。對這類地方政府而言，土地出讓金是彌補地方財政缺口的重要手段。比如柳州，由于財力較弱，又未能搞政府發(fā)債，不得不借重銀行，以“打捆貸款”模式獲得國企改制重組資金；再加上國企改制過程中大規(guī)模批地拆遷和巨額債務核銷需求，令得銀行在工業(yè)用地一級出讓市場上，獲得了超出公眾想象的主動權。

　　不能不警惕的是，“銀政商”三方在國企改制上所表現(xiàn)的利益契合，不僅容易導向權錢交易和暗箱操作，而且在客觀上使得工業(yè)土地出讓協(xié)議轉讓“順理成章”，打破既有利益格局的“招拍掛”政策則難于落實。

　　在政府力圖以行政力量在各地落實工業(yè)用地出讓招拍掛政策的同時，對諸如“柳州案”背后的利益鏈條成因，及金融因素在其中的強大作用究竟如何引導，應有深思。

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