本報記者 程東升 劉巍 實習記者 陳偉 陳海燕

　　·前言·

　　今年夏天，中國內地一些城市的氣溫屢創歷史新高，炎熱天氣給公眾帶來了焦躁與不安。與居高不下的氣溫相比，還有一個屢創新高的數據更令普通民眾焦慮——這就是不斷刷新的房價。

　　從深圳創造“一年之內房價上漲50%”的“新深圳速度”，到天津“市區房價首破8000大關”，從南京“房價年漲幅達30%”，到重慶“房價9天之內上漲7.6%”，又一場雨后春筍般的房價上漲浪潮席卷全國。

　　國家發改委7月底發布的最新統計數據顯示，6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點；二手住房銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點。

　　為了遏止房價非理性上漲，2006年以來，各種調控措施和政策就相繼出臺：“國六條”、限定90平方米戶型比例、提出第二第三套房屋貸款新規定、提高城鎮土地使用稅、鼓勵建設廉租屋；7月24日，發改委一份報告建議，取消目前的期房銷售制度，改為現房銷售制度……

　　針對房價的調控措施密集之程度，前所未有。然而，房價卻并沒有如期大幅度下降，在深圳、在北京、在廣州，房價依舊漲聲一片；更耐人尋味的是，今年第二季度開始，中國內地二線、三線城市的房價也開始大幅上漲。

　　從沿海到內地，從中心城市到一般城市。有人說，房價就像一個豎著的彈簧，下方的需求不斷將它向上推，上方的調控措施不斷將它向下壓，結果就是房價反彈幅度越來越大。

　　盡管，我們此前多次討論房價，但是，我們還是再次選擇了房價問題。我們認為，在房價上漲勢頭還是不減的今天，繼續討論房價上漲的背后誘因；地價上漲與房價上漲，究竟是蛋生雞，還是雞生蛋；調控措施為什么隔靴搔癢，甚或事與愿違；在普通民眾購房負擔越來越重的情況下，廉租房和央產房能否一解燃眉之急等等，不但重要而且必要。

　　針對上述問題，本報誠邀瑞士信貸第一波士頓(CSFB)亞洲區首席經濟學家陶冬，亞杰雅康中國機遇資產管理公司合伙人、前里昂證券董事總經理李慧，

北京大學

中國經濟研究中心教授徐滇慶和中國社會科學院金融研究所研究員易憲容各抒己見，是為本期“天下論衡”。

　　股市樓市互動？

　　主持人：去年5月17日，國務院提出“國六條”，被視為新一輪房地產宏觀調控的開始。一年多以來，九部委出臺了一系列針對房地產市場的調控措施，如限定中小戶型比例、加強住房營業稅征收、清算土地增值稅等。但據最新統計，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅創2005年11月份以來新高。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點；二手住房銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點。甚至前幾個月漲幅已經出現回落的上海市也突然回升，這是否意味著新一輪房價上漲的開端？

　　李慧：從全國性的數據來看，房價是在上漲。但是我們不能將此時房價上漲與彼時房價上漲混為一談，還要看數字后面的結構性變化，其中不少變化是朝著健康的方向發展的。與以往相比，總房價上漲的構成發生了很大變化，而區域均衡性得到了改善。具體來說，前些年，一線城市京滬穗深的房源供應量在中國的總房源中占較大的比重；現在，內陸省會城市、二線城市和一些旅游名城，例如青島、昆明和大理等等，受經濟發展、生活質量改善等一系列利好的推動，房地產價格也走出了多年來的悶局；與此同時，這些城市商品房容量也在成倍增長，商品房供應量占全國的比重提高了。房地產市場發展日漸均衡，緩解了以前地域發展嚴重失衡的狀況，使人們有了更多投資選擇和居住選擇。

　　易憲容：我認為如果房價上漲幅度在5%左右，政府根本就不需要采取宏觀調控。但是現在的事實是房價漲幅已經遠遠高出5%，甚至超過50%，有的地方房價上漲了幾倍。我認為，房價上漲的關鍵是對房地產發展的模式界定不清，不是把房地產界定為一個消費品市場，而是界定為一個投資品市場。

　　徐滇慶：房價高低是相對的，和10年前相比，房價是提高很多了，然而和10年后相比呢?10年后的房價如果還只是1萬元，不是太便宜了嗎？房價飛漲不過是肌膚之創，金融危機才是心頭大患。房價上漲了不要著急，我們主要得看這里面是正常需求在推動，還是投機需求在推動。如果是正常需求，就是經濟基本面的要素在推動房價上漲，這種情況下房價上漲是很自然的事情。我們要警惕的是泡沫經濟，泡沫經濟是投機、炒作，并不是正常的住房的需求，把房價炒上去，把大量資金吸納到房地產行業，金融危機一旦爆發，作為金融中樞的銀行一旦被波及，所產生的影響就不僅僅是房地產一個行業的事情了。

　　主持人：有觀點將此次房價上漲，歸因于股市調整，部分資金退出股市進入樓市所致，這究竟是不是主要原因？除此之外，還有哪些主要原因？

　　陶冬：本次全國性樓價上漲，我認為原因有兩個：其一，大量資金從股市轉入樓市，尤其是印花稅調整之后，這個趨勢更為明顯。但是，中國境內資金大格局沒有變，僅僅是資產形式發生了變化，如資金由儲蓄向其他資產形式轉移；其二，地產調控政策的影響，隨著地產新政效應的顯現，政府出讓土地的增長幅度大幅下調，包括把收回的土地也算在里面，2006年中國內地可供開發房地產的土地的新增供應量為負值，這就加重了開發商的“惜售”心理，同時為近兩年來地產價格的波動埋下了伏筆。

　　易憲容：我認為會有這種現象，但這只是個案。據統計，上海今年進入股市的人數較去年上漲幅度是40%，深圳是60%，而掙到錢的大約只有30%。但是，我認為掙到錢的會繼續把錢投入股市，沒有掙到錢的當然不會把錢投入樓市，我認為這不是主要原因。主要原因還是我前面提到的，對房地產市場模式的界定不清。

　　李慧：我不這樣認為。理論上來說這種分析有道理，但是現實中不大可能。

股票是流動性資產，房子是不動產。動產和不動產之間在買賣行為等多方面有本質的區別，交易成本和機會成本完全不一樣。作為不動產的房屋，不可能隨時進進出出交易，因為每一次交易都涉及到契約稅等許多稅務方面的交易成本。當然，在那些仍可炒預售房“籌”的地方，炒“籌”和炒“股”的區別不大，但是現在能炒預售房的城市幾乎不存在。我不贊同資金退出股市進入樓市的說法。正如我前面提到，目前的樓價上揚更多的是集中在非一線城市，與股市的聯動性不大。

　　徐滇慶：我認為來自股市的資金在一定程度上拉動了房價。中國內地銀行居民存款余額是17萬億，股市最熱的時候大概還有16萬億，也就是說，有1萬億資金進入了股市和其他領域。股市最近跌了，就會有一部分人退出進入樓市，過兩天股市又上去了，一部分人又沖出去，這就是市場的魅力——世界杯永遠不知道誰最后贏。

　　調控措施高位懸空？

　　主持人：很多人認為房價持續走高的結果，表明去年以來對房地產的調控措施成效不是很大，您是否認同？為什么會出現這種狀況？去年提出的90平方米的限制、對第二第三套房屋貸款的規定等等措施是否實施到位？

　　易憲容：我認同這一觀點。最近各地房價迅速飆升意味著幾年來政府對房地產市場的宏觀調控所取得成果十分有限。我認為應該認真研究市場反應與政策預期不合的原因是什么，有什么應對政策等。可以說，出現這種房地產政策的非預期性，最根本的一點在于對房地產市場理解的模糊性、非科學性、非市場性。換言之，相關部門還是沒有把房地產市場界定為一種消費品市場。至于對90平方米的限制我認為意義不大，因為這不能遏制炒房現象的發生。同樣，對第二第三套房屋貸款的規定等等措施也不會起到預期的作用，即便提高貸款之后，炒房者仍可以把100萬的房子抬高到120萬。

　　李慧：這些措施有很多盲點。首先，錯誤地認為“小戶型就等同低價格”，“小戶型就代表廉價房”，這是一種慣性思維導致的政策失誤。商業發達及人口密集的城市，許多中級白領為了避免交通帶來的不便，寧愿選擇地處鬧市的小戶型建筑，小戶型的單價往往比大戶型還要高。其二，第二第三套房屋貸款的規定，這項政策的前提假設本來就有問題。它假設炒房的人都需要按揭，換言之，可能是認定低收入的人在炒房。事實上，對于資產很高的個人來說，他們真要買房可以不需要辦按揭，所以這項政策對他們并不構成約束。恰恰是那些個人資產并不太高的人，才不得不靠按揭買房，才會受制于這項規定。

　　陶冬：我認為，去年中國政府對地產的調控效果不是很好，政策出臺很多，但不少與市場規律不太符合，更多是反效果的。如深圳率先實施的提高城鎮土地使用稅的政策，其本意是要加大土地的投機成本，遏止房價上漲的勢頭，但是，由于新增房源不足，這項成本就轉嫁在了買房者身上，最終，這項政策不僅沒有遏止房價的上漲，反而加大了房屋購買人的負擔，變相推動了樓價上漲。關于90平方米的限制，這個政策的本意是好的，但卻違反了市場規律。地產商合法得到土地后，建什么房，建多大的房，是市場行為，硬性規定要建什么樣的房子，多大面積的戶型，是不符合市場規律的。

　　主持人：有報道稱，繼去年10月12日長沙開福區五合垸單宗土地拍出“中南第一高價”10.25億元后，與五合垸僅僅相隔一條瀏陽河的新河三角洲也掛牌在即，該塊土地保證金要求10億，起拍價達46.4億之巨，開創最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”的歷史紀錄。在這種土地拍賣方式下，房價如何能降？

　　陶冬：我認為土地拍賣本身沒有錯，只要拍賣程序合法，因為這是有效的資源配置方式。拍賣可能導致成交價格上漲，土地成交價格上漲，房價也會跟著上漲。開發商獲取土地的成本提高會一定程度上推動房價的上漲，但房價過快上漲并不是取消土地拍賣就能解決的，而是要把土地拍賣所得部分拿出來補貼低收入人群，解決他們的住房問題，或者是拿去建設廉租房。

　　李慧：土地供應的透明化應和開發商的資質結合起來，避免走極端。目前通過拍賣實現土地供應透明化的方式，運作上仍存在不成熟之處。單純采用“價高者得”為依據，實際上起到了快速推高土地市場價格的作用。眾所周知房地產是高利潤行業，許多其他行業的企業也急欲分一杯羹，當他們手中有足夠的資金支付首付款時，便盲目高價拍地，然后通過“以大化小”和“化整為零”的方式將所拍得的土地進行二次拍賣，從而將項目“滾”起來。如果將土地拍賣和開發商資質(如過去曾開發過多少平方米的土地)等結合起來，至少可以減少目前這種單以“價高者得”定奪的局面，同時也對房屋的建設質量有一定的保證。

　　易憲容：我認為這是因果顛倒了，不是因為土地價格高，房價就高；而是因為房價上漲太快，導致土地價格抬高。土地價格高是拍賣的問題，是房價被炒高導致的。

　　主持人：6月17日，修改后的《北京市實施<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>辦法》正式對外公布實施，規定北京市的城鎮土地稅由原來的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元。上海、深圳等地也在醞釀。昨天，國家稅務總局發布《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》，包括基建以及房地產開發過程中的減免或者取消征收的條款將被取消。有人擔憂這會進一步推高房價，您如何看待？

　　易憲容：在房價飛漲的時候，土地稅即使從每平方米1.5元漲到30元，也只是九牛一毛，這一調整是微不足道的。隨著國內房地產業的持續高速發展，中國土地資源十分稀缺，無論是房地產過度投資還是過度消費，都是與中國的國情相悖的。這既有中國房地產發展模式的問題、信貸政策的問題，也有稅收政策調整問題。比如，目前對不動產征稅，更注重不動產轉讓環節、不動產所得環節，而不注重對不動產的保有環節征稅。這樣，在政府對房價隱性擔保，房價只漲不跌的情況下，對房地產轉讓、取得及所得環節征稅，不僅不能起到調節住房市場個人收入分配的作用，反而通過稅收轉嫁效應，嚴重增加自住購房者的購房成本，降低自住購房者的住房福利水平。通過征收不動產保有稅，不僅能夠增加政府財政收入，調節房地產市場的收益公平分配，還能減少房地產過度投機與過度消費、遏制房價飛漲、減少房地產非法行為，保證房地產市場持續穩定的發展。

　　主持人：今年5月以來，面對再次飆升的房價，南京市首開地方政府動用行政手段調控房價先河，對商品住宅實施以“政府指導價”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準基準價的基礎上，開發商最高加價幅度不得高于5%。樓盤銷售行為也要規范，必須執行明碼標價、“一套一價”，在銷售現場醒目位置標示并在網上公示等規定。如何評價這種行政手段？

　　李慧：市場經濟終究要按市場的辦法來操作。行政手段的難點在于如何核實成本、利潤和稅金。市場有其自身運作的規律，不能無視經濟規律和政策的可行性，要懂得市場。

　　易憲容：違背市場的行為，只能使房地產市場更加混亂，使房價越來越高。另一方面，企業也有應對的方法，如在房子的成本上做手腳等等。

　　真正的市場化：調控之本？

　　主持人：早在去年7月，建設部、財政部、國土資源部就聯合下文，要求各地要拿出土地出讓凈收益的5%用于廉租房建設。據了解，在國外發達國家中，享受廉租房政策的市民占總戶數的10%左右。但據媒體調查報道，廉租房建設正遭遇財政資金缺位的尷尬，政策高位懸空。那么廉租房的覆蓋比例大約多少才比較適合？又如何確保這一措施實施到位？

　　陶冬：針對目前飛漲的房價，鑒于低收入者的購買能力，我認為政府加大廉租房建設是最妥當的辦法。這個措施在全世界范圍內來看都是行之有效的。考慮到廉租房建設必定會對政府財政帶來很大壓力，所以，我們建議，在新出讓的土地收益中，拿出一部分用于廉租房建設。

　　李慧：要確保這項措施的落實，政府預算資金必須安排到位。廉租房帶有公共產品的性質，政府有義務承擔廉租房的部分成本。另外，還必須糾正對廉租房認識的誤區。不能因為是廉租房，就忽視住房的管理和相關配套設施的建設，任其居住環境、治安環境惡化。要走出“住廉價房等于受到低等的待遇”的誤區。

　　易憲容：我認為建設廉租房的政策不會起到好的效果。實際上，在國外，廉租房占住房的比例是很小的，加拿大只有6%，而美國也只有不到4%。因為廉租房主要是給那些沒有購房能力的人住的，不必要建很多。中國也是如此，我認為中國的廉租房占總住房的比例不應該超過10%。但現在的問題是，政府是否愿意拿出錢來建設廉租房，如果政府愿意，以中國政府巨大的財政收入，是很容易辦到的，而且土地又掌握在政府手中。所以，這一措施是否到位，主要看政府是否拿出實際行動。

　　徐滇慶：我認為廉租房的政策是非常正確的，遺憾的是居然沒有錢去做。經濟學有兩大目標，一是效率，二是公平。公平包括競爭規則的公平和對弱勢群體的幫助，要保護那些殘疾人、老年人、沒有經濟能力的人，就需要廉租房，否則會給社會帶來不穩定因素。廉租房就是政府拿錢蓋一批房或者是拿錢收一批舊房子，以很低的租金租給這些低收入群體；對于完全沒有收入的，則發放社會救濟金給他們，從救濟金里面扣房租。可惜這種花錢不多而又能真正解決問題的廉租房，在中國180個城市里面并不多見。

　　主持人：面對高漲的房價，激活房屋存量是諸多辦法之一，正是基于這個原因，央產房入市備受關注。但和北京90萬套央產房的巨大存量相比，目前可以上市流通的央產房可謂九牛一毛，影響甚微，問題在哪里？是否還存在很多不必要的限制？

　　李慧：央產房僅是北京存量房的一部分，其實無法進入市場的。1990年代建的商品房可能和央產房的總量不相上下。北京有很多1990年代開發的樓盤，由于當時房地產市場不健全，開發商多為資金實力較弱的項目公司，其中不少開發商因拖欠稅費等原因，十幾年后仍拿不到大產權證，小業主也就無法領取房產證，產權不齊全因而無法進入房地產交易中心交易。而這類房子大多在北京的二三環以內，交通較為便利，那時蓋的房子戶型也普遍較小，適合城市中小家庭。其實，政府可在其進入市場流通后，通過真正收上來的銷售稅來彌補先前開發商拖欠的稅款，這樣一來，這些房子便可進入市場流通，對緩解北京市目前市中心缺房的情況很有幫助。

　　易憲容：我認為拿出央產房激活房屋存量的辦法是治標不治本的，要遏制目前過高的房價就得從根本上入手，就得重新確立中國的房地產發展模式及重建中國的住房保障體系。首先要讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證，而這部分住房保障就是廉租屋。在發達的市場體系下，這部分住房保障所占的比重不會超過6%，中國則可放寬到10%以內。20%左右的中高收入者完全可以在商品房市場自行解決住房問題。而這個中高收入者的商品房既可是投資品，也可以是消費品。對于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場來解決，但是他們要在政府的幫助下進入房地產市場，并且這70%的房地產市場只能是住房消費市場。簡而言之，中國房地產市場發展模式應該由三部分組成：一是20%商品房市場，二是10%廉租屋，三是70%居民有支付能力的市場。

　　主持人：鑒于目前采取的多方調控手段均未見到明顯效果，中國相關部門還有哪些方法可以平穩房價？

　　易憲容：一是房地產物業稅的制定與出臺。如果能夠制定一部公正、公平、有效的房地產物業稅，對房地產市場利益關系能夠起到很大的調節作用。因為，通過房地產物業稅可以讓房子多的、房子好的、房地產投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅。二是住房結構的調整，改變目前市場產品結構，改變目前不適應中國的房地產市場發展模式。總之，政府對房地產市場宏觀調控，應該讓其目標多層次性，比如針對性地把房地產市場宏觀調控目標分解為短期目標、中期目標、長期目標。

　　李慧：我覺得，必須堅持的一條原則就是調控措施要市場化，政策本身不能互相矛盾，不能一邊高價賣地，一邊又喊著房價要降下來。政策制定要真正貫徹下去，在市場中具有操作性。

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