現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的諸多矛盾，都可以從行業(yè)制度上和運(yùn)作模式上找到原因。如果僅盯著高房價這些表面現(xiàn)象爭論不休，開出相關(guān)的藥方往往只能“治標(biāo)”而不能“治本”。

　　楊紅旭

　　目前國際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩種：一種是以市場化資本運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國模式”；另一種是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”。我國近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)開發(fā)模式漸漸由香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變，尤其自2005年以來，美國模式成為中國地產(chǎn)圈內(nèi)的高溫詞匯，國內(nèi)眾多地產(chǎn)大腕屢屢提起�！皸壐弁睹馈�，目前已經(jīng)有不少品牌開發(fā)商對此趨之若騖。

　　香港模式

　　“一條龍”式壟斷游戲　

　　由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上借鑒了香港模式　

　　香港模式是一條以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的縱向運(yùn)作鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、

物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成，堪稱“全能開發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相對比較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶預(yù)購房款。香港模式具有以下幾個鮮明特點(diǎn):

　　地皮最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。

　　項(xiàng)目運(yùn)作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發(fā)模式，作為“全能開發(fā)商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團(tuán)都是這樣開發(fā)樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右。

　　獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。

　　融資渠道相對單一。總體來說，香港地產(chǎn)商大型化、財團(tuán)化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過銀行貸款和預(yù)售款，基本就能滿足開發(fā)經(jīng)營需求，沒有太大動力進(jìn)行多元化融資。

　　期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的賣方市場下，霍英東首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)則，期房預(yù)售使得開發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻。

　　美國模式　

　　斂聚暴利門都沒有　

　　通過嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見長的房地產(chǎn)發(fā)展模式�！�

　　美國模式代表了西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其核心是金融運(yùn)作，美國擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)是：

　　土地自由供應(yīng)。理論上講，在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，如果把整個東京賣掉后就可以買下整個美國，由此我們可知當(dāng)時日本地價之高，美國地價之低。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國西部大開發(fā)時，只須交納10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無人居住土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進(jìn)行嚴(yán)控。

　　專業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細(xì)化產(chǎn)品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨(dú)做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨(dú)營退休社區(qū)的。

　　以金融運(yùn)作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元。

　　收益大眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS(房產(chǎn)抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)如任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。

　　新加坡篇　

　　政府干預(yù)才有保障　

　　由于政府實(shí)施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問題解決得最好的國家　

　　新加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但在住宅消費(fèi)保障制度方面，政府干預(yù)和介入得很深。當(dāng)然，這也與其是城邦型的地理特征有關(guān)。

　　政府大力發(fā)展公共住宅。政府于1960年成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說的“組屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。受到英國的影響，新加坡近年來也傾向于住房私有化，通過推行住房私有化計劃，新加坡一方面成功地把原屬國家所有的住房逐步轉(zhuǎn)讓給個人，另一方面對經(jīng)濟(jì)收入不同的家庭，實(shí)行不同的政策。對收入高的居民，國家不包其住房，使其住宅完全商品化；對中低收入家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，由政府投資建造社會住宅，然后再按優(yōu)惠條件出售。梯級消費(fèi)加上公積金支持的購買力使新加坡80%以上的居民購買了組屋居住。

　　實(shí)行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住宅問題，允許動用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之?dāng)?shù)由每月交納的公積金分期支付。這項(xiàng)規(guī)定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進(jìn)了低收入者購房的積極性。該項(xiàng)規(guī)定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府才對中等收入家庭放開了限制。公積金制度成為新加坡國民儲蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的典范。

　　根據(jù)收入情況分級確定住房保證水平。分級提供公有住宅補(bǔ)貼要求嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住宅消費(fèi)保障水平。在住宅短缺時期政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補(bǔ)貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套的，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套的，政府按成本價加15%的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發(fā)局繳納一部分。

　　公有住宅的合理配售政策。自1968年以來，新加坡購房者日益增多，搞好公房配售，讓購房者覺得合理公平，成為房屋開發(fā)局的重要課題。起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來改為定購制度。每季度公布一次建房計劃，定購并申請房屋的人進(jìn)行抽簽，中簽后經(jīng)過購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房價的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區(qū)、各類型住宅的供求差距。

　　德國篇

　　國家控制企業(yè)承擔(dān)　

　　德國采取了住房政策和金融政策相結(jié)合，與市場經(jīng)濟(jì)相配套的措施，其梯度型、自助性的金融體系在解決居住問題方面發(fā)揮了明顯的作用　

　　公共住宅的建設(shè)與供應(yīng)。戰(zhàn)后，德國面臨非常嚴(yán)重的房屋短缺，為此政府大力推動低價住宅建設(shè)，同時也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。國家和私人共同投資，主要以國家控制為主，承建公益性的大眾住房。承建者可以是個人，也可以是工廠企業(yè)或其他法人，個人或企業(yè)只承擔(dān)造價的20%的投資，其余由各級政府投資或者由政府提供擔(dān)保。住房建成后，以出租為主，但是租住房屋的必須是低收入居民，住戶憑低收入證書才能租用，房租僅相當(dāng)于一般房租的1/3，其余由政府補(bǔ)貼，也可以采用分期付款的辦法將房屋出售給個人，售價也低于市場價格。

　　房租補(bǔ)貼制度。該制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅補(bǔ)貼法規(guī)定實(shí)行房租補(bǔ)貼制度，由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。

　　住宅儲蓄制度。德國經(jīng)營住房金融的機(jī)構(gòu)很多，商業(yè)銀行和私人銀行都可以為個人購建住房提供金融服務(wù)。第一類是互助儲金信貸組織，比如住宅互助儲金信貸社；第二類是契約儲蓄系統(tǒng)，任何居民個人按照合同契約規(guī)定，連續(xù)幾年存入一定數(shù)額的定期儲蓄存款，存足一定金額時，即可取得住房貸款的權(quán)利。低收入家庭還可以減免個人所得稅；第三類是私人建筑協(xié)會和公營建筑協(xié)會，他們的貸款辦法是自定、封閉性的。1999年，德國住宅投資占GDP的7.2%，其中住宅儲蓄占整個住宅信貸的22%。

　　購房財政稅收政策。為鼓勵私人建房，政府通過減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定多方面優(yōu)惠。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補(bǔ)貼，86%的德國人都可以享有不同額度的補(bǔ)貼。

　　日本篇　

　　特殊的官商關(guān)系　

　　在日本的住房保障體系中，集團(tuán)企業(yè)扮演著尤為重要的角色，而政府也以低息貸款等措施不斷促進(jìn)著民間企業(yè)的住宅建設(shè)　

　　日本的住宅消費(fèi)保障在其社會保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應(yīng)模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔(dān)為公共住宅融資的職責(zé)，后兩者則直接負(fù)責(zé)建設(shè)和提供住宅。

　　重視法律保障。第二次世界大戰(zhàn)后，日本住宅短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時人口的1/4。為了緩解住宅短缺問題，日本政府于1950年制定了《住宅金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團(tuán)法》。此后又陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住宅消費(fèi)保障的法律法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌。

　　優(yōu)惠的住宅政策。日本政府的具體做法是首先以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)；其次以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置；最后是充分發(fā)揮地方群眾團(tuán)體的作用，吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè)。

　　集團(tuán)企業(yè)發(fā)揮積極作用。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)的強(qiáng)大，大企業(yè)與政府關(guān)系良好，而政府對大企業(yè)的影響力巨大，形成特殊的官商關(guān)系。早在1980年，日本就有200多萬家大企業(yè)，建造了16萬平方米以上的住宅區(qū)240多處。此外，日本政府在住宅保障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進(jìn)私人住宅的建造；發(fā)揮各類社團(tuán)組織的作用，吸收社會資金參與住宅建設(shè)。

　　英國篇　

　　靠私有化減輕負(fù)擔(dān)　

　　英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，30%的居民租賃住房；其中20%的居民向當(dāng)?shù)卣�府租賃公有住房，10%的居民租住私人房屋　

　　英國是資本主義國家中福利制度發(fā)展最早的一個國家，是住房問題產(chǎn)生最早也是政府干預(yù)最早的國家。

　　1950年后，英國采取房租補(bǔ)貼替代原來的建筑補(bǔ)貼政策，使窮人成為補(bǔ)貼的最大受益者，被稱為“真實(shí)租金政策”。1962年為規(guī)范當(dāng)時民間興起的建房社團(tuán)的活動，頒布了建房社團(tuán)法，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房，以低價出租給低收入者。但隨著這一制度的發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了財政負(fù)擔(dān)過重的問題。1984年，英國通過了《住宅與建房控制法》，推行住房私有化，大大減少了政府的負(fù)擔(dān)。

　　在英國也存在著中低收入家庭買不起、租不起房子的問題。英國政府采取了強(qiáng)制性規(guī)定，利用財政傾斜政策和市場化手段相結(jié)合的辦法，解決了這一問題。如開發(fā)商新建住房中，必須有50%低價出售，否則政府不批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃；為關(guān)鍵崗位人員提供購房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款；與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)，如購房者可以先買一半的產(chǎn)權(quán)，或買一半租一半等。(本版作者系上海易居房地產(chǎn)研究院所長助理、研究員)

　　背景　

　　1998年住房改制之后，我國住宅產(chǎn)業(yè)市場化的速度很快，但在開發(fā)投資和房價連續(xù)高增長的同時，許多問題和矛盾開始暴露出來。

　　住宅商品化、市場化的過快與住房保障過于滯后之間的矛盾，反應(yīng)出我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變過程中，轉(zhuǎn)速過猛，轉(zhuǎn)彎過大。中低收入群體不得不購買超過自己承受能力住房的事實(shí)，必然引發(fā)各種社會矛盾。

　　一家之言　

　　打破壟斷才和諧　

　　大哲人薩特語：存在即合理�！懊朗健薄案凼健蹦Ｊ绞恰耙环剿�土養(yǎng)育下的產(chǎn)物”，它們的形成與各自的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，對內(nèi)地房企而言，只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來中國地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式學(xué)習(xí)“港式”，首先是因?yàn)椤敖�水樓臺”效應(yīng)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段，開發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗(yàn)”輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開發(fā)商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運(yùn)營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商；最后，帶著計劃經(jīng)濟(jì)余威的生存環(huán)境，也讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見鐘情。

　　但是，自2003年以來，一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正逼迫內(nèi)地開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型中最大的特點(diǎn)有兩個：一個特點(diǎn)是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來，地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個極端走向另一個極端，中國地少人多及政府壟斷土地供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，決定了獲取土地依然重要，但除此以外，若論哪個最重要，則融資將當(dāng)仁不讓。順馳中國賣身的悲劇，就在于融資的效率遠(yuǎn)低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣。地產(chǎn)狂人如任志強(qiáng)，沒錢一樣英雄氣短，目前正尋求通過借殼SST幸福，使華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市。

　　房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外一個特點(diǎn)是由全能型向?qū)�業(yè)型轉(zhuǎn)變。目前，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“一條龍”式的服務(wù)，即前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝飾

裝修、銷售策劃、物業(yè)管理一家搞定，造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，行業(yè)壟斷嚴(yán)重，抗風(fēng)險能力下降。

　　中國的

房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會，增強(qiáng)行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國模式也顯示出了優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)的周期一般為4-6年，香港為7-8年，美國則長達(dá)18-20年。萬科為何以普爾特為標(biāo)桿，不僅因?yàn)樗�是美國最大的地產(chǎn)商，更因?yàn)樗麑�業(yè)的苛求，比如其對客戶實(shí)行真正的終身服務(wù)，光是客戶細(xì)分就達(dá)4大類11項(xiàng)，因此企業(yè)才能連續(xù)52年贏利。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，僅靠開發(fā)商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀政策法規(guī)方面，創(chuàng)造好的外部環(huán)境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉(zhuǎn)型成功，否則極有可能是“強(qiáng)扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。

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