新一輪全國性房價上漲已經開始，土地也隨之成了搶手貨。令地產商為難的是，拿不到地，很可能會被淘汰出局，但多拿了地，又意味著要承擔諸多風險。

　　房價將持續上漲

　　“新一輪全國性房價上漲已經開始。”7月13日，瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬在博客中判斷。

　　7月23日，國家發改委公布的調查報告顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比全部上漲，漲幅7.1%，創下23個月來新高。

　　陶冬的預測基于三個基本發現：銀行儲蓄將向樓市轉移；土地的供給不足導致未來可售面積下降，造成房源緊張；在當前的市場情況下，開發商的現金流得到明顯改善，他們有了捂盤不賣的本錢。

　　事實上，在新一輪上漲中，地價與房價交錯上攻的趨勢越來越明顯。

　　2001年，我國開始實行土地收購儲備制度，在這一制度下，地方政府通過土地收購儲備機構成為了土地一級市場的壟斷供應者。在土地收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價高者得”的成交規則，在土地供給緊張的局勢下，直接推動了地價上漲。拍賣地價不斷創出新高，以致很多新拍出的地價比周邊正在賣的樓盤房價還高。

　　6月21日下午，浙江綠城讓

上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價”，落入浙江綠城手中。掐指一算，樓面地價就在12509元／平方米。而同一天，新江灣城的樓盤售價，剛剛超過萬元。

　　“上海市區內，好的土地越來越少。”一名開發商坦言，“近幾次土地出讓，外環以內的土地都很少。像新江灣城這樣的地塊，配套設施完善，增值潛力巨大，當然受到追捧。”

　　話雖如此，但12509元／平方米的樓面地價，依舊讓人感到疑惑。新江灣城公開出讓的前兩塊地，前年及去年由合生及華潤爭得，面積分別達18萬平方米和14萬平方米，樓面地價分別只有5617元／平方米和6676元／平方米。換句話說，同處新江灣城，樓面地價半年漲了一倍。

　　業界普遍認為，以綠城拿地的價格，未來樓盤的房價將肯定在2萬元以上。因為，土地價格往往占房價的50%-60%，“否則，開發商很難有合理的利潤。”這一推斷，獲得了綠城掌門人宋衛平的認同。

　　一個不容忽視的細節是，新江灣城位處

上海人傳統觀念的“大楊浦”地區，離開上海的中心區域人民廣場，需要橫跨三個區，至少有一小時車程。“那里的房子要賣2萬，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁發問。

　　浙江綠城的“標本價格”，還給了其他開發商一些暗示。一名松江的開發商在得知宋衛平的出價后，立刻表示會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，“簡單比較誰都會，幾年后是花2萬元買楊浦區的房子，還是花9000元買松江的房子？”而松江則位于上海的郊區，更加邊遠。

　　新江灣城D1地塊的拍賣，再次引發了人們關于“地價VS房價”的爭論。高地價增加了商品房成本，客觀上抬高了房價。而房價上漲，又增加了開發商以高價拿地的能力。

　　土地賣方市場

　　“上海今年的土地供應量原定1300公頃，但到目前為止實際的供應量連300公頃都不到。”上海五合智庫投資顧問公司總經理鄒毅說，“很多地塊沒有達到開發條件，城市中心的拆遷難更加制約了一級市場的土地供應，因此現在是典型的土地賣方市場。”

　　2006年，各地土地的招拍掛價格一路走高，開發商幾乎不惜成本地大肆拿地。2007年，這種狀況有過之而無不及。

　　在招拍掛的一級市場，主要是萬科、綠城這樣的一線品牌競爭之地，但是對于很多二線地產品牌來說，資金實力的限制并不支撐他們參與這樣“高昂的游戲”，于是他們將目光轉向土地二級市場。

　　這個市場的供應方主要是前期囤積了一些土地的開發商，但是由于資金鏈或者其他原因他們想轉讓手中的土地。

　　目前，京城二手土地中介的生意也做得熱火朝天，因為這些中介手中的“貨”，對一些開發商來說更有吸引力，趙小冬或許就是二手土地中介中生意做得不錯的一個。

　　記者從趙小冬提供的資料中看到，他的手里一共有8個能夠馬上轉讓的土地項目公司，其中望京的項目標明“建筑面積18萬平方米，項目所在地已完成‘七通一平’，原開發商提出項目整體轉讓。”

　　目前，北京注冊的房地產公司多達4000家，而正在進行地產開發的房地產公司僅為1000家左右，其余則為主要以出讓股權的方式進行土地買賣的土地公司。

　　而趙小冬這類土地中介公司的主要任務就是幫助這些土地公司將其手中的土地轉讓出去，通過他們的牽線搭橋來實現這種交易的快速進行。據了解，這類中介公司為數不少，他們的傭金大概是成交土地總金額的千分之三，有的還更高，主要是依據中介和交易雙方談判的結果而定。

　　雖然二級市場上的地價比一級市場相對便宜，但也蘊含了很多風險。“真正拿過來就能開發的只是少數，這些地塊的權屬關系往往比較復雜，隱含了很多債務風險，在前期轉讓時并不容易發現。”北京一位知名房地產開發公司投資總監談道，“介紹過來的項目很多，但真正符合開發要求的并不多，碰到一塊好的地，爭搶的激烈程度并不亞于一級市場。”

　　“房地產企業都在不斷擴大土地儲備，表面上是為了應對未來增長的需要，實際上是對土地稀缺和地價上升的恐懼。”陽光100集團董事長易小迪說。

　　高價拿地的風險

　　目前的這種狀況使得開發商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，他就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。

　　幸運的是，在一個資本追逐資產的年代，誰掌握了土地就掌握了產業鏈的上游，就會得到資金的青睞。

　　“我們更看重的是開發商持續拿地的能力，如果他手頭只有一個較好的項目，我們則不會考慮。”歐美一家房地產基金的中國首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標準。

　　中國概念在2006年熱得發燙，而房地產業則是熱上加熱。

　　根據6月份國家統計局發布的報告預計，今年1-5月，在房地產開發企業的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達89.9%。外資已經成為中國房地產市場持續高溫的關鍵因素。在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，國內房地產商有相當一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。一些房地產集團謀求中國香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷。而實力雄厚的境外投資公司摩根士丹利、高盛、麥格理(澳)、花旗、ING(荷)等頂級跨國投資公司，恰恰把國內房地產企業的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速加快向中國房地產市場進軍的步伐。

　　6月，商務部聯合國家外匯管理局又下發《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。更復雜的審批程序可能導致一些潛在收購暫時中止，且政策對完成審批程序設立了更長的時間。

　　“目前很多項目的審批已經暫停了，而且審批通過的時間和半年前相比也延遲了很多，長的需要半年的時間。”一位開發商對南方周末記者表示，“但是在商場上最重要的就是時間，沒有一個項目可以等你半年以上，這樣對開發商的資金能力提出了更高的要求。”

　　“幸好，目前國內市場的資金比較充裕，通過信托代持股權的形式，我們還是可以完成整個項目轉讓，獲得銀行貸款，事實上，現在資金的杠桿比例很高。”他說道。

　　對于開發商來說，目前的進入門檻提高了，即使現在以高價拿到了地，并不表示成為永遠的贏家。

　　“現在的要求更高了，對于土地本身你要對它進行合理的開發才能保證以后的旺銷。”易居研究院上海機構副總經理于旦旦提到，“綠城的新江灣城的價格以后要定在2萬元以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？導入外來人口需要開發商賦予這個地塊更多的理念，賦予產品更大的價值，包括將周圍的配套做好才能吸引消費者。”

　　中信證券房地產行業首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房價收入比為250，根據2006年底房價水平，則全國、北京、上海80平方米商品房的合理月租金應為1080元、2650元、2300元左右，略高于目前市場的平均租金，房價偏高的可能性較大。”

　　而經濟學家謝國忠日前指出：“中國資產市場依靠升值期望以彌補資產的低運營回報。人們買資產是因為相信他們可以以更高的價格賣給別人。如果資產運營回報很好并且資產價格在估值水平不升的情況下可以上升的話，這種想法是沒有問題的。而當資產升值僅依賴于估值膨脹，這就是金字塔游戲，即泡沫。”據《南方周末》

　　相關評論

　　包含地價的房價

　　不可能由市場說了算

　　“我覺得房價是由市場決定的，不是規劃決定的，不能把房地產變成賭場。”在3月28日建設部召開的新聞發布會上，建設部城鄉規劃司司長唐凱這樣說。他表示，政府應保護房地產市場的平穩發展，對房地產市場的過分炒作實際是利用房屋進行賭博，會造成很大風險。對于城鄉規劃和房價的關系，唐凱也不認為二者之間存在什么必然聯系。

　　作為普通百姓，我不禁想問：政府既然在牢牢控制著房地產的建設規劃，牢牢控制著城市地價，那么為什么就無法控制日益增高的房價？

　　大家都知道，目前的城市商品房價格不僅包括房屋的建設成本、設施成本和商業利潤，而且還包括了被政府規劃后的土地價格。在許多地方的商品房零售價格中，城市地價占據了50%甚至80%。大家花錢買房，很大程度上是在花錢買被政府規劃、控制后的地價。

　　中國沒有土地私有這一說法，都是全民所有，具體表述為：在農村屬于集體所有，在城市屬于政府所有。城市土地歸政府所有，政府就有權力分配和規劃土地。但是，規劃的目的是要為百姓服務，而不是通過規劃這種“壟斷的”方式發土地財。但實際情況往往相反，許多城市的政府過度依賴城市地價收益，土地收益金甚至成為地方的“第二財政”，而且還是財政預算外的資金，怎么花、怎么用百姓根本不知情，中央政府也不掌握。

　　地方政府規劃和出讓土地，可以合理收費，但借機生財卻是大錯特錯。土地既然為全體國民所有，其所有人就應該是廣大百姓，把百姓的土地集中管理后，然后再高價賣給開發商蓋房子，這種做法顯然是極權壟斷的產物。居住買房是百姓安身的根本，政府借規劃之名從百姓手中牟利，只能加重百姓的生存負擔和生活壓力，降低生活福利。

　　地方政府控制著城市土地的價格、規劃和出讓，等于是從源頭上控制了城市房價。可以看到，“賣地經濟”使得一些地方政府成為永遠不會虧本的莊家。“政府定地價，市場管房價”等的邏輯，都屬于壟斷思維，包含了地價在內的房價，永遠不可能只由市場說了算。現在大家所呼吁的限價房措施遲遲無法啟動，其根源也在于地方政府把地價漲起來后，有什么資格掉頭要求房地產商低價售房？

　　目前，政府在加大調控力度，但是未能阻擋房價上漲的步伐，在北京、深圳等地，甚至出現了越調控漲速越快的情況。出現這種情況，有市場因素，也有政府因素，大家現在需要看到的是政府有關部門怎樣躬身自責，而不是把矛頭指向市場，轉移責任。康勁

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