易憲容：著名學者，中國社會科學院金融研究所研究員。

　　房地產市場是中國經濟現在、未來最為關注的重心。只有對中國的房地產市場有一個清楚的了解，才能把握未來中國經濟發展之方向，才能知道未來中國經濟得以發展之持續性。

　　從政府公布的數據來看，中國的經濟形勢一片大好，“高增長低通脹”。特別是，幾年來國內城鎮居民的工資收入增長為12%，遠遠超過6%的住房增漲價格。既然這樣，國內房地產價格上漲、國內房地產市場投資加快就有了現實的經濟基礎，對房地產市場宏觀調控好像多此一舉了。

　　但是，實際情況并非如此。今年以來，隨著深圳房價翻倍上漲，北京、上海、杭州、廣州、重慶等國內一線城市房價又開始出現市場難見的價格上漲潮。據悉，如果目前深圳的房價一年內上漲不超過兩倍，那么其價格上漲就正常。而重慶就是一個開發區的認可，房價就能夠在短時間內上漲10%以上。當全國各地房價在上漲，離中央連續幾年對房地產

　　為什么中央越是對房地產宏觀調控，全國房地產市場的價格上漲越快、上漲范圍越廣？是市場的“剛性需求”嗎？從人口結構的變化及居民的收入水平來看，如果有房地產市場的剛性需求，那么這種剛性需求也應逐漸產生而不會在短時間內爆發出來。

　　那么，又是什么原因讓國內一些大城市的房價短時間內快速飚升的呢？從我的觀察來看，最大的誘因是外來購買者對國內房地產市場的炒作。據統計，平均每兩個香港人就在國內購買一套住房。如果這些購買力大部分集中在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房，要抬高深圳的房價就易如反掌了。更何況，房地產市場是投資市場，只要有一部分投資者預期市場的價格會進一步上漲，這個市場價格上漲也就容易了。

　　可以說，中國這一輪經濟的快速增長，基本上是房地產快速發展帶動的結果。房價的快速上漲必然會推動國內房地產開發投資快速增長，推動既定的土地資源進一步揮霍使用，而且國內經濟投資過熱與銀行信貸過熱的態勢會進一步惡化。

　　目前國內房地產市場發展到這樣一個態勢，并非市場的本性使然，而是房地產市場政策的結果。在土地公有制的條件下，房地產市場首先是一個消費品市場，是解決國內居民住房基本需求的市場。但政府既把它界定為投資品市場又把它說成消費品市場。說房地產是投資品市場，一是無論是國內居民還是國外居民都能輕易進入這個市場而不受任何市場進入限制；二是容易增加全國的GDP；三是可以不把房價上漲反映到居民的CPI中等。說它是消費品市場，一是政府擴大內需，就可以加大房地產投資而不受經濟投資過熱的限制；二是政府通過各種優惠政策來保證居民進入房地產購買；三是住房市場極度開發、極度使用資源也是為提高民眾福利水平等。正因為對房地產市場定位不清，無論是中央還是地方，都能夠根據自己的需要來解釋房地產、出臺相應的房地產政策。

　　可以說，目前國內房地產市場問題，完全是中國房地產市場發展模式脫離中國實際的結果。如果不從根本上入手調整政策，來治理這個不利于提高廣大居民住房福利水平的市場，而是把中國絕大多數居民完全拒絕在房地產市場之外，將其變成一個完全供少數人炒作的市場，那么這個市場的泡沫肯定會越吹越大，當這吹大的泡沫最后破滅的時候，

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