目前整個買房人群體都處于靜默期，因為他們面對不斷昂頭的房價毫無發言權，他們正處于一個孤島上，對于泡沫與否的爭論并不能給他們帶來實質性的利益。房價上漲的塔尖在哪里他們并不關心，他們甚至不關心房價下跌，他們要能看到房價“漲幅”為0就會開心極了。

　　FT中文網經濟評論員陳旭敏近期的一篇文章引起了讀者強烈的反彈，他感到很委屈，對他在清華大學第二期EMBA媒體公益班的同學說：“房價不會下降是明擺著的，為什么不能說呢？”

　　王小波在《花刺子信使問題》一文中，已經說過，好消息信使總是受人歡迎的，而壞消息信使總是使人不爽，甚至被殺頭。他和李銀河1989年的研究就發現中國存在大量的同性戀群體及同性戀文化，結果使得一本社會學刊物受警告，該刊一位80歲的顧問老先生連夜表示不要當顧問。

　　趨利避害是動物的第一反應，但對一個龐大的群體或族群而言，必須正視“房價不會下降”這個結論。陳旭敏以“房價下跌，夢想能否照進現實？”為題來說明現實的殘酷性：“據中國發改委日前公布的70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，持續上漲的房價不但沒有出現下降，而且繼續攀升：今年前4個月，新建商品住房銷售價格漲幅在6.0%左右波動，其中，4月份新建商品住房銷售價格同比上漲5.3%，而且環比上漲0.7%，漲幅比上月高0.2個百分點�！�

　　這些數據只能片面看待，漲幅遠遠超過了這個比重。一位東北城市的市長私下里對朋友說，這個城市的漲幅同比去年超過15%，但報上去的數字是9%。他分析說，如果漲幅第一的北海市公布的數字是15%的話，實際漲幅肯定比這個嚴重。

　　這是短期的房地產走勢，看中長期呢？陳旭敏找到了一個觀察角度：中國成長中的青壯年群體。

　　我們來看看最近5年的中國大學生畢業人數：2003年是212萬、2004年是280萬、2005年是340萬、2006年413萬、2007年是498萬。這些畢業生絕大部分都將留在大城市就業，在工作3至5年后都面臨著成家、住房的需求，在這個剛性需求鏈中，他們是最低的一環：自住、對房屋品質追求不高、面積不求太大。這還不算那些因城市拆遷而產生的住房需求和投資型的需求。

　　一方面是如此龐大的住房需求，另一方面是政策上以宏觀調控的方式在控制土地的輸出、控制銀行開發貸款的輸出、提高二手房交易的成本，甚至對小產權房的嚴查，這些都促成了住房成為更為緊俏的商品。

　　住房運動中的國退民進

　　陳旭敏的話當然不中聽，他說：“中國的房價已經被推高至不可承受之重，而一旦青壯年這些人口進入勞動力市場，中國房價的下跌空間肯定將被封死。”

　　我們雖然不樂于見到，但這卻是我們必須正視的房地產結論之一：中國房價不會下跌。在這一輪開發潮中，中國房地產的出路是從一線城市向二線城市過渡，從一手房向二手房過渡，從滿足富人群體到滿足中低收入群體的過渡。盡管各個城市的區域性特點千變萬化，房地產的政策與市道也各不相同，很難一概而論，但一種基于城市發展和商業利益的哲學觀使得這個根本性的判斷不會失誤。只有在認同這個基礎的前提下，所有的決策、營銷和購買行為才會變得心平氣和，而不是人心恍惚。

　　第二個重要的結論是：中國房地產是朝陽行業而不是夕陽行業。大連萬達集團董事長王健林是這個結論的重要支持者，他認為：中國房地產至少看好20年。這是一個經驗的判斷，也是富于洞見的看法。中國要從農業社會向現代化社會過渡，必須完成的一件事情是城市化。在這方面，經濟學家茅于軾的觀點有兩個：一是中國的糧食并不是不夠吃，而是吃不完；二是讓中國的農業人口城鎮化，就地或就近上樓。

　　如果從商業的眼光來看，城市化就是“水泥化”，城市化給房地產及建筑行業帶來的商機是歷史性的機遇。

　　那些曾經認為中國房地產是夕陽行業的商人仍然在悄悄行進，他們受到了兩方面的影響而曾經抱有轉行轉產的想法：一是經濟周期律，認為十年一次循環的周期律，會使房地產行業進入尾聲，其事例包括亞洲金融危機、海南樓市泡沫等等；二是這些商人不愿離開北京、上海、深圳這樣的大型城市，卻又認為在這些城市里已經“瓜分完畢”，開發體量不足。

　　以民營開發商中的佼佼者張寶全為例，他在轉產EVD行業和進軍數字娛樂行業之時，并沒有全盤放棄他的地產項目。恰恰相反，他采取了兩條腿走路的方式。

　　一些開發商甚至驚喜地發現，即便在北京這樣看似開發“充分”的地界上，仍然有一些“地皮資源”掌握在一些不具備開發能力、名不見經傳、低調從事的公司手里。這些在各項政策出臺前“扭轉”或“溢出”來的地皮資源，如果談判順利的話，開發三五年都不成問題。

　　經濟學家梁小民給企業家們講課，他在黑板上寫的第一條是：產權明晰；第二條才是市場經濟。他認為：產權不明晰，市場經濟無從談起。

　　在中國新一輪住房運動中，正面臨著這樣的尷尬局面：土地、住房是在公有制的基礎上運行和建造的；政策每宏觀調控一次房價就上漲一次，其實道理很簡單，宏觀調控一次，準入門檻就高一點，成本就增大一些，最后都用市場化的方式由住房者個體買單。

　　住在中國的成本有很大一部分是制度性成本。耶魯大學金融學教授陳志武的觀點是：在一個完全市場上，萬事萬物都可以金融化和證券化，從而充分參與流通。證券化是財富交流和變現的最好手段。但以國家主義為基礎的經濟學手段無法完成這種切換。因此在一個不完全的市場經濟條件下，中國人的住房就變成了一個暫住70年的夢。

　　中國人遠未完成自己在住房運動中的國退民進之舉，雖然說《物權法》的山雨欲來是一道良好的信號，但宏觀調控越嚴厲，中國人的住房成本就越難降下來。

　　房地產的經濟理性

　　我們幾乎可以用經濟理性解釋房地產市場所有的熱門話題、討論和爭鳴，這是毋庸置疑的，正如德國思想家韋伯所說，在這個“除魅的世界”里，不但單一的終極價值已不復存在，各種傳統的權威制度也失去了理據，唯一還具有普適性的只有工具主義意義上的理性化。所以，用經濟理性來解釋房地產市場再合適不過。

　　房地產市場不僅是一門營銷藝術的路演場所，在它的發源地，在它的意念誕生之初，就已經在多個維度上形成交集：制度與政策/城市與空間/開放與合圍的建筑形態/利益共同體的集成與分散，甚至，細心的商人需要評估創意所帶來的收益與風險。

　　中國的大建設時代被迫交還到商人手中，這是一個建設的“大時代”，正如部分學者對當下歷史作出的一個正確判斷：中國城市化進入青春期。屈指算來，中國城市化的進程已經邁入第17個年頭了，在“不斷增高的亞洲”的外部環境下，中國增高的速度、廣度和糟糕程度都是“當驚世界殊”的--這就是我們為什么要討論經濟理性的根本原因。

　　經濟理性的要義之一就是“交換”，如果商人看中了一塊地，去找政府談條件，政府會說，這塊地可以給你，但你得把附近的馬路修了、公園建了、綠化搞了。這是商人與政府間的“共謀”嗎？不是，從經濟理性來看，這不過是交換的一種方式：北京市規劃要圍繞五環建綠化隔離帶，資金從哪里來？于是，一個交換等式誕生--綠化隔離帶＝50%綠化面積(商人投資)＋50%項目用地(商人投資的回報)。

　　為什么會出現奧運地產的概念，道理同樣如此，奧運場館的建設，必然會需要龐大的資金占用量，也是龐大的開發量，商人出錢出力搞場館建設，政府給一定比例的酒店物業權或場館經營權作交換。

　　它唯一的不好在于：它并非在一個完全市場的環境下完成的交易，甚至于它也不是在一個部分完全市場下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隱蔽的秩序下發生的，因此，交易是否公正與公平，很難得知。

　　這是一個制度性難題：一方面，即使行使權力的人動機十分高尚，由于他無法掌握許多個人根據變動不居的信息分別作出的決定，因而他也難以為目標的重要性等級制定出公認的統一尺度；另一方面，為什么說大建設時代是“被迫”交換到商人手中的？這是在替行政權力開脫責任嗎？事實并非如此，恰恰是因為行政的“權力”是有邊際的，甚至于是有邊際遞減效應，越到具體落點和需執行力的時候，就越是虛弱無力，所以，它也無時無刻不傾向于尋找能替代的權杖和職能(你可以稱之為“義肢”)，哪怕它很不情愿卻不得不。

　　地產商人因此脫穎而出，他們接受了這個機遇和挑戰的雙重作用力，他們之所以被選擇首先是因為他們不會與行政方進行權力競爭，另外還能有效彌補行政力量之不及之處。在不用考慮平民態度的前提下，這是一種良好的互動和優勢互補。

　　也許，地產商人的公司化，能夠以公司精神和企業良知去反逐利，但這顯然是有違經濟理性的。至于“超過20%的利潤我不賺”這樣的假面語言，其潛臺詞則是“超過20%的利潤越來越難賺了”。

　　這就是中國房地產業界的前景，經濟理性告訴我們，接受現狀幾乎是我們唯一的命運，而未來，去他的未來吧，它將被“城市化”這面“形而上”的大旗不斷拖入到“形而下”的境地：從城市化到水泥化到去農村化，與此同時，房地產業的前景是在悲觀中前行，一個大建設時代被時間壓縮機給壓縮了，在歐洲需要400年完成的建設時期可能我們只需要40年，這是一個速戰速決的時期，誰會想延誤戰機呢？

　　三大斷裂關系下的住房孤島

　　中國的事情往往是：誰的嗓門大聽誰的。

　　以前是房地產開發企業嗓門大，尤其是2000年到2003年，所有的都是開發商的聲音，沒有消費者或者老百姓的聲音。從2004年之后，關于老百姓的利益訴求漸漸出現了，這也是一個行業發展的一個趨勢。

　　無論是集體蓋樓、不買房運動、自建房運動，都是老百姓的利益呼聲，他們的聲音大了之后，就會引起政府對行業的判斷。

　　但如何評價這種做法呢？“他的出發點是好的，但是我們發現這個事情讓大家覺得有點荒誕。”這是一位媒體人士的審慎評價。

　　大家都在分析這樣一種情況：在中國這么一個城市化大發展的背景下，經常出現是反著來的現象。比如從2003年非典之后，宏觀調控開始，“我們發現每宏觀調控一次，房價就漲一次，尤其是一線城市�！�

　　“所以這里一定有一個錯位，面對這么大的需求，我們的宏觀調控不是一個正相關，是一個負相關的東西�！币晃粎⒓咏洕�觀察報和新浪地產頻道網絡聊天活動的媒體嘉賓說。

　　目前整個買房群體都處于靜默期，因為他們面對不斷昂頭的房價毫無發言權。可以說他們正處于一個孤島上，存在幾個斷裂關系：

　　第一個是和政府之間的斷裂關系，以前的中央政府是支持房地產企業做一個GDP大發展，不斷刺激它�，F在中央的政策為了穩定行業的健康化，采取了新的措施，這些措施損失了開發企業的積極性，使得市場上的供應嚴重不足，房價也高居不下。一個奇怪的現象是，無論政府是支持地產GDP還是控制地產運速，都是對住房者的不利因素。這也是政府的難題，他們早就發現，不管肯定不行，但怎么管都不對。

　　第二個斷裂就是房地產市場。從營銷來看，也出現一個斷點，供需判斷上是結構性失衡的，太多住房產品是中高檔的住房產品，導致中低檔的住房產品的缺位。房價一直下不來是什么原因，就是中高檔的住房太多，中低檔住房太少，以至于有人沒房住，有房沒人住。

　　第三個斷裂關系，就是一手房和二手房之間的斷裂。真正評價一個行業，尤其是房地產行業的標準是什么?可以說，二手房的走勢才是真正代表一個健康的、朝向未來房地產走勢的特點。二手房好這個市場才好，二手房價格代表一個城市區域的價格�！癈BD的價格是多少，有人說兩萬，有人說五萬，有人說十萬，到底是多少，你就得看CBD二手房賣多少錢，二手房市場價格是代表某一個區域真正的價格標準。”21世紀不動產董事、總裁盧航一語道破價格與價值之間有沒有泡沫的衡量標準：二手房價格是最接近本源價值的。

　　二手房是真正代表一個城市健康的房地產標準的，能夠代表真正交易的活躍度的。但它并沒有引起買房者的高度重視。

　　龐大的房地產市場結構錯位、一二線城市錯位、GDP比重錯位、富窮人錯位、宏觀調控與市場化的錯位、爛尾樓與

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