投資者出租別墅實際上是無奈之舉

　　商報記者 徐志鳳 實習生 胡慧佳

　　松江大學城周邊的別墅最大的租賃對象無疑是大學生，而且價格低得“平易近人”，失去了別墅的尊貴地位。在“上海房價漲跌首先看松江”的公認觀點下，松江大學城周邊別墅租價的“淪陷”究竟透露出什么信息呢？

　　房產中介 二手房交易仍然很活躍

　　中大房產的房產經紀人張啟兵認為：“并不是說別墅賣不出去，是地鐵9號線要到年底才通車，現在交通不便，房子的價格還有上升空間。另一個重要的原因是，為了限制房價的飛漲，2006年出臺的‘國六條’規定，從2006年6月1日起，購房不足5年轉手交易的，要按照售房收入全額征收營業稅。投資者如果不是急于用錢，一般不會馬上賣出手上的房子。”

　　“松江新城的房價曾經漲得很瘋狂。”張啟兵談到，2000年，松江新城同時有大批的樓盤在興建，那時不少公寓房子1000元、2000元的價格就能拿下。投資者紛紛看好松江大學生的人文氛圍、地鐵交通、絕好的環境，使松江大學生周邊房價節節攀高。“現在，只要是靠近地鐵9號線的樓盤，賣得還是很好的，

　　張啟兵認為，松江的房產包括別墅，并沒有出現供大于求的局面，“松江不斷地在擴大，現在的松江和上一輩人心目中的松江相比已經大了好幾倍。同樣的錢，在上海市區能買1個平方米，在松江就能買兩、三個平方米。等地鐵通了，從松江大學城到市區，只需要半個多小時，很多上海市內的自住戶就會被吸引過來。”

　　投資者 松江房產投資曾很瘋狂

　　在一家貨運公司工作的投資者胡曉麟則表示：“我幾年前就去松江新城看過，那里的投資太瘋狂了。”

　　胡先生對2005年春節后的上海樓市仍記憶憂新，他說：“僅僅過了一個春節，上海的房價就漲了15%。我在節后去了松江大學城附近看房，當我向中介詢問房子的朝向如何，周圍環境如何時，那位中介頗不耐煩地對我說，你們上海人來這里買房又不可能是自己住的，都是到手了馬上賣出去的，問這么仔細干嘛呢。來這里買房的人都是什么也不問，馬上下單，一個禮拜馬上出手的。”

　　當時的房產中介告訴他，樓盤的大部分房子都已經售出了，所剩無幾。而當胡先生晚上離開松江的時候，看到偌大的樓盤區域，沒有一盞燈亮著，沒有一個房子有

　　胡先生認為：“這說明買房的都是投資者，已經有那么多人搶在前頭了，再買房還有可能賺嗎？還好當時我放棄了在松江買房的打算，現在這些錢在股市里面獲得不錯的收益了。那些把錢全投在松江樓盤里的人，如果要拋盤進入股市，那成本就比較大了。2006年‘國六條’出臺，那些在松江房價最為瘋狂的2005年前后買房的人都被套牢了。”

　　市場分析 租房是投資者無奈之舉

　　一位房地產業內人士表示：“這種租房現象是由于松江的房子過多堆積產生的。松江的樓盤供過于求已是一個不爭的事實，高房價始終處于高空的位置，松江樓市早在幾年前就已經陷入‘早熟’的怪圈。”

　　松江樓市供求失衡，此前蜂擁而至的投資者難逃其咎。“松江曾是投資者最為熱衷的區域，在最火爆的時候，一個樓盤開盤一個月售掉400多套也很正常。”上海富陽物業咨詢有限公司研發拓展部負責人胡欣曾介紹，松江不少樓盤的投資比例都在50%以上。在松江新城，入住率低于60%的樓盤比比皆是。“有些樓盤的保安人員可能比入住業主還要多。”空置房是樓市隱形殺手，他們代表的是潛在供應量，一旦這些供應集中上市，給松江樓市帶來的沖擊將是毀滅性的。與此同時，房主不得不打起租房的主意了。

　　一個溫州投資客的故事曾廣為流傳。2004年底，一個溫州人到松江新城一家新開樓盤看房后告訴售樓小姐，明天要買一幢樓。第二天該人如期而至，掏出幾十張身份證，一口氣買下48套住房。

　　資料顯示，投資者對松江樓市情有獨鐘的主要原因有兩點。其一，投資成本比較低。盡管到2004年，松江樓市的均價已達到5000元／平方米，但相對七寶、莘莊等臨近區域依舊具有較大價格優勢。其二則是松江新城的美好規劃。根據規劃，松江新城將發展成為與國際大都市相匹配的現代化中等規模城市，導入人口50萬，而軌道交通9號線建成通車后，直接將松江新城劃歸到徐家匯20分鐘經濟圈中。

　　然而事實上，經過數年建設之后，松江新城已拔地而起，但松江交通、商業配套不成熟的現狀一直沒有大的改變。

　　此外，2003年僅松江新城(靠近松江大學城的區域)就推出了352萬平方米土地，2004年僅有3幅地塊轉化為項目進入市場，2004年松江區也成交了7幅地塊，總土地面積達到13.5萬平方米。而接下來，松江還將有超過300萬平方米的土地供應上市。

　　-最新政策

　　禁止大學生校外租房

　　7月6日，教育部通過其官方網站發布消息稱，嚴格校外住宿學生的教育和管理，原則上不允許學生自行在校外租房居住，“對特殊原因在校外租房的學生，要履行相關備案手續”，嚴格教育管理。教育部有關負責人介紹說，這里的特殊情況主要是指“對在校內宿舍和公寓安排確有困難。”

　　教育部稱，2007級新生及以后的新生要保證按班級住宿。其他年級在校生，沒有按班級住宿的，要制定計劃，在三年內逐步實現按班級住宿。針對有學校提供不同檔次學生宿舍的問題，教育部發出通知表示，要杜絕按學生經濟狀況安排住房。目前仍按學生經濟狀況安排住宿的學校，要盡快按班級調整學生住宿。同時，要建立健全家庭經濟困難學生資助政策體系，積極做好家庭經濟困難學生資助工作，幫助他們順利完成學業。

　　-名詞解釋

　　�羲山�大學城

　　松江大學城文風鼎盛，匯集了上海外國語大學、復旦視覺藝術學院、華東政法學院、上海對外貿易學院等著名高校約12萬師生，規模龐大。

　　基于大學城的高校優勢，周邊文化產業發達，生活休閑、公共服務配套設施全。大學城站東面規劃有46萬平方米新城購物中心，集大賣場、

　　�簟皣�六條”

　　針對房地產業發展中存在的問題，9部門聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，于2006年6月1日起認真貫徹執行。

　　《意見》內容之一：調整住房轉讓環節營業稅。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　《意見》內容之二：有區別地適度調整住房消費信貸政策。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

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