徐壽松

　　6月21日，上海楊浦區的新江灣城D1地塊上演了一場身價“火箭”秀。短短6分鐘競拍，面積不足5.93萬平方米的地塊，從底價5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來，單是樓面地價就已達到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價已十分接近。7個月前，同是新江灣城地塊，樓面地價每平方米6677元已是“天價”，而如今，“天價”在200來天里再暴漲87%！

　　地價頻創新高、樓面地價趕超房價的“新江灣城現象”，不過是近來房地產市場逆調控異動的縮影。杭州、南京等不少城市近來也是“地王”頻出。

　　地價之于

房價，猶如“面粉”之于“饅頭”。“饅頭”降價已成社會性渴望，而“面粉”卻日貴一日。“揚湯不能止沸，烈火豈能加油�！睒I內專家指出，最終為瘋狂地價埋單的，除了購房人還能有誰!

　　地價為何瘋漲？開發商說政府供地過少，地價猛漲，大半因供應不足而起。但土地主管部門并不認賬，認為絕對供地量并不少。統計顯示，過去一段時間，上海共批出約2萬幅、總面積75萬畝至80萬畝的建設用地,現在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發。即便現在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發。

　　歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的“時空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。

　　復旦大學

房地產研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發揮實際效用，就得執行嚴格的“土地閑置”回收政策。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴格執行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，國土部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。從遠期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產領域的利益驅動。

　　上海市松江區規劃管理局副局長王振亮博士指出，眼下，

房地產業所產生的稅費絕大多數歸地方政府支配，成了地方財政的主要來源和地方政府預算外資金的最大金庫。按現行土地出讓辦法，住宅用地批租時限為70年，土地使用權租金一次性付清。當屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價高，房價很難不高。他認為，將土地所有權、經營權、使用權分離，變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金，才是穩定樓市、降低房價的治本之策。(據新華社)

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