文·易憲容

　　當住房市場變成投資品市場,當房價水平遠離一般居民的支付水平時,政府想通過廉租屋、經濟適應房及限價房來解決居民的住房問題,可能只是杯水車薪。

　　國家統計局公布的5月統計數據顯示,2007年5月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比上月高1.0個百分點。所有70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅較大的主要城市有,北海15.1%、深圳12.3%、溫州10.9%、北京10.3%。特別是深圳,2007年1-4月,新建商品住宅價格各月同比上漲都在10%以上。

　　對于各地房價短期內快速上漲,盡管市場指出的原因有多種多樣,比如股市資金流向樓市、城市化加快導致居民對住房需求快速上漲等,但是目前國內不少地方房價上漲的原因是投資者大量進入房地產市場。

　　從最近房價上漲最快幾個一線城市來看,目前不少樓盤一開盤就銷售一空,其原因在于許多購房者多已不是自住而是投資。比如,這幾天北京的一個樓盤開盤,購房者多是一購就幾套；在深圳,由于關內住房新盤開盤比較少,住房的投資者已經由早些時候炒作一手樓盤開始炒作二手樓盤。

　　我們知道,政府幾年來一直都認為房地產開發投資過熱,一些地方房價上漲過快,也一直在采取宏觀調控的政策,希望遏制過快的房價上漲。但是,政府在對房地產宏觀調控時,沒有認識到住房產品的特殊性,即住房既是消費品也是投資品,而是把住房理解為一般市場產品來調控。

　　比如說,希望調整住房的結構來增加市場產品的供給,希望增加市場產品的供應量來緩解市場的供應矛盾,特別當這種宏觀調控是以“價格穩定”為目標時,那么進入房地產市場的投資者會看到國內的房地產市場是一個無風險的投資市場(因為住房價格的穩定實際上是政府對房地產市場的價格作了一個完全的隱性擔保)。

　　當國內房地產市場成為一個零風險投資市場時,投資者便會利用銀行金融杠桿進入房地產市場。大量的投資者涌入導致房價的飆升也就自然了。特別是今年不少民眾借助股市的繁榮獲得一桶金之后,更是為不少投資者進入房地產市場提供了條件。在這種情況下,國內各地的房價豈能不飆升？也就是說,最近房價快速飆升,盡管原因有很多,但是最為重要的是與政府宏觀調控政策目標與政策結果相悖有關。

　　國內各地房地產的價格在短期內快速上漲,有可能引發經濟生活中的一系列問題。比如,本輪的經濟增長主要是房地產市場所帶動的,加上房地產關聯的行業有50多個,因此,房價上漲必然會導致房地產投資開發進一步快速增長,固定資產投資過熱進一步強化,產業結構逆向選擇。

　　隨著近期房價快速飆升,國內絕大多數居民必然越來越無能力進入房地產市場,政府對住房保障壓力也就會越來越大。當住房市場僅僅是投資品市場,當房價水平遠離一般居民的支付水平時,政府想通過廉租屋、經濟適應房及限價房來解決居民的住房問題,那么可能是杯水車薪,所起到作用不會太大。

　　房價快速上漲,房地產市場對土地的需求就會越來越大,而任何一個地方的土地既定性,為了增高土地供給,就可能進一步刺激城市拆遷熱,從而引發城市新的矛盾和沖突。同時,房價快速上漲,不僅會帶動相關行業產品的價格上漲,也會可能由此帶動整個市場物價進一步上漲,從而使得潛在的通貨膨脹壓力進一步加大,甚至誘發嚴重的危機。

　　此外,房價快速上漲,會進一步強化房地產市場的賺錢效應,從而誘使更多的投資者進入房地產,使得國內房地產的泡沫進一步吹大。

　　總之,國內房地產市場短期內的價格快速上漲,基本上是大量的投資者涌入導致的結果。如果政府不能采取有效的政策進行調整,那么房地產市場所面臨的潛在風險就越來越大。

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