“土地日”論壇研討地價與房價

　　近日，房價和地價的漲聲不斷一直是市民關注的話題。5月份南京新建商品房價同比上漲9.2%，增幅居全國第6，再創(chuàng)兩年來的新高。而在上周，南京市三幅土地出讓也遭到開發(fā)商瘋搶，成交價最多高出底價一倍。房價的上漲究竟與地價有何關系？如何遏制兩者共同的上躥勢頭？我省城市住宅用地加大供應的可能性有多大？昨天正值第17個全國土地日，在省國土廳、省土地協(xié)會聯(lián)合舉辦的高層論壇上，與會專家、政府官員對此進行了探討。記者從論壇上獲悉，在“集約節(jié)約用地”的大背景下，以放量供應土地的方式控制地價和房價的上漲幾乎不可能，精細化管理，集約化用地，以及完善土地出讓方式，將成為調控土地和房地產市場的主要思路。

　　國土廳廳長

　　談

　　今年以來，南京等城市房價上漲較快，很多人將此歸咎于地價的不斷抬升。對此，省國土廳廳長陶培榮在論壇上表示，“對于地價與房價的關系，我們堅持的看法是：推動商品房價格上漲的主導因素并非地價，而是房地產市場的供求關系等�！睋�(jù)他介紹，2006年全省地價占房價的比例為20%-30%，與國內重點城市基本相當，其中南京市區(qū)住宅用地樓面地價占房價的比例為30.18%，為全省最高。

　　最近南京出讓的幾幅地塊均大大超出底價，能否加大土地供應，以緩解開發(fā)商的恐慌性搶地行為？昨天的論壇透露，嚴把土地閘門仍是國土部門堅守的準則，一味通過增加供地來解決問題并不現(xiàn)實。

　　陶培榮廳長指出，江蘇是一個人多地少的省份，人口密度居全國各省(區(qū))之首。與此同時，江蘇土地后備資源較少，主要分布在沿海灘涂，開發(fā)的難度大、成本高。經測算，在“十五”期間，江蘇的GDP每增長一個百分點，要消耗2.4萬畝左右的土地資源。如果“十一五”繼續(xù)維持這個消耗水平，過不了多少年，江蘇將沒有發(fā)展空間和余地。

　　陶培榮表示，國土部門的主要做法是，進一步調整優(yōu)化房地產市場的供地結構，保證中低收入家庭的居住，在城市批次用地中，按規(guī)定比例控制好中低價位、中小戶型商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。今年上半年，全省住宅用地供地量為5.2萬畝，同比增加6.5個百分點。

　　其中，普通商品房4.5萬畝、同比增加1.7萬畝；經濟適用房1350畝、同比增加1280畝。各地在年初都能及時制訂房地產年度供地計劃并向社會公開。蘇州、南京等市推行“五定一公開”(定房價、定套型、定面積、定對象、定區(qū)位，公開拍賣土地)政策，逐步解決了中等收入以下家庭的住房問題。

　　住宅用地拍賣

　　“價高者得”應改“價優(yōu)者得”

　　省社科院院長宋林飛教授認為，5月份南京房價上漲了9.2%，政府如果對此放任不管就是不負責任。一旦商品房的價格與價值出現(xiàn)了扭曲，就必須要干預。

　　宋林飛指出，房價是否合理要看當?shù)氐姆績r收入比，發(fā)達國家一般是3：1或者4：1。世界銀行認為超過5：1，商品住房就要滯銷。而目前我國所有大城市房價收入比都超過了世界銀行的警戒線。有些城市的房價收入比甚至躍過10：1，使一些市民陷入買房難的瓶頸中。

　　宋林飛介紹說，2006年6月份國土資源部公布了40個樓盤的資料，無論是協(xié)議還是招拍掛供地的，地價均占房價的25%到30%。而06、07年的土地成本上漲了50%，住宅價格也上漲了30%。

　　這表明土地價格的上漲導致商品房開發(fā)成本的上升，從而必然推動房價上漲。南京最近的招拍掛地塊中，湖南路旁邊一地塊的單價已經達到每平方米3.5萬元，秦淮區(qū)一幅酒店式公寓的混合地塊出讓后的預測價格甚至接近萬元。

　　“要改變普通商品房土地定價原則，招拍掛有利于防止腐敗，但是所有土地都招拍掛可能也存在問題，對普通商品房是不是把價高者得，轉變成價優(yōu)者得？”

　　宋林飛建議應促使土地一級市場產能多元化，建立合理的土地出讓制度，把不合理的地價泡沫擠掉。

　　土地供應有限

　　倡集約“精細”蓋房

　　在土地供應有限的情況下，作為開發(fā)企業(yè)應該如何應對？省房地產業(yè)協(xié)會會長、南京棲霞建設董事長陳興漢女士認為，開發(fā)企業(yè)應轉變思路，加大土地使用效率，爭取在有限的地塊上多蓋房、蓋好房。

　　陳興漢建議在住宅開發(fā)中提高土地使用效率，改變目前以多層高密度住宅為主的建設模式，倡導高層低密度住宅建設。同時學會在空間的綜合利用上做足文章。比如，建設地下半地下車庫，解決業(yè)主停車問題；設置架空層，在保持區(qū)內環(huán)境整體性的同時，為小區(qū)業(yè)主提供交流場所；設計屋頂花園，增加套內實際使用空間，充分利用半地下室和斜屋頂?shù)目臻g，使5層住宅達到7層的使用效果；在項目的地下停車庫中，引進雙層或多層立體車位，提高空間使用效率。

　　提高套內使用面積也是集約化蓋房的一種思路。陳興漢指出，多層住宅的得房率必須在90%以上，而小高層住宅的得房率必須在85%以上。多建設針對三口之家的90-100平方米的三室兩廳一衛(wèi)(或兩衛(wèi))，針對三代同堂的130平方米以內的四室兩廳兩衛(wèi)，針對二人世界和單身白領的70-90平方米的陽光小戶型，這樣不僅有利于土地的節(jié)約使用，客觀上也減輕了購房者的經濟負擔�！”緢笥浾� 馬祚波 王燁

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