張楠

　　房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了數(shù)月的穩(wěn)定期后，又給市場(chǎng)帶來(lái)了一絲波瀾。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為106.4，上漲6.4%，創(chuàng)出自2005年12月以來(lái)18個(gè)月的新高，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房也不甘示弱，銷售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)供求關(guān)系緊張

　　“價(jià)格的漲漲落落是市場(chǎng)配置資源的基本形式，決定

房?jī)r(jià)的基本是市場(chǎng)供求關(guān)系。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對(duì)記者表示。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，從需求來(lái)看，我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化加速發(fā)展的階段，住房需求的增長(zhǎng)是這一階段的重要趨勢(shì)。特殊的發(fā)展階段決定了我國(guó)面對(duì)的是每年1000多萬(wàn)城鎮(zhèn)增量人口的住房需求，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的改善性住房需求以及舊城改造、拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)性住房需求。“基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)性住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。”

　　從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對(duì)滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展。人多地少、土地稀缺導(dǎo)致了住房資源的稀缺，價(jià)格是調(diào)節(jié)社會(huì)資源分配的杠桿，資源稀缺了價(jià)格就會(huì)上漲。“此外，住房保障制度建設(shè)的滯后，混淆了市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購(gòu)房預(yù)期。”牛鳳瑞表示。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心在分析房?jī)r(jià)上漲原因時(shí)也認(rèn)為，由于土地資源緊張導(dǎo)致的住房供應(yīng)緊張、人口增加和消費(fèi)投資能力提高導(dǎo)致的有效需求增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)滯性與當(dāng)前大

戶型、高價(jià)位住宅的集中入市，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲的“非市場(chǎng)因素”

　　中國(guó)社科院金融所研究員易憲容卻持有不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)并不是由供求關(guān)系決定的，中國(guó)的房?jī)r(jià)與由供求關(guān)系來(lái)決定市場(chǎng)價(jià)格的國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，還差得太遠(yuǎn)。就目前的情況來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然是人為操縱機(jī)會(huì)較大，特別是房地產(chǎn)作為一種特質(zhì)性的產(chǎn)品、一種惟一性產(chǎn)品，更容易被壟斷性定價(jià)。在這種情況下，如果政府沒有一個(gè)好的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格根本不會(huì)由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定。

　　來(lái)自北京市建委的數(shù)據(jù)，5月份北京商品住宅預(yù)售量再次下滑，降幅達(dá)11.9%。和4月份相比，今年5月北京市商品住宅預(yù)售套數(shù)減少了1230套，銷售面積減少21.8萬(wàn)平方米。對(duì)于北京市商品房銷售量下跌，而房?jī)r(jià)卻在上漲的情況，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，這與部分開發(fā)商的“捂盤”行為不無(wú)關(guān)聯(lián)，部分開發(fā)商通過(guò)“封樓禁售”以及內(nèi)部炒作，希望借此迅速抬高后期房?jī)r(jià)。

　　有關(guān)專家表示，目前的房?jī)r(jià)上漲主要源于投機(jī)。在深圳市，某個(gè)地區(qū)就出現(xiàn)了類似

股票市場(chǎng)的聯(lián)合坐莊的狀況。一些客戶聯(lián)合起來(lái)，要求中介人員“只要有小戶型(兩房以下)就購(gòu)入”，不論朝向、房屋狀況，他們手中已經(jīng)掌握了接近百套的小戶型，對(duì)該地區(qū)的房屋就有了一定的定價(jià)權(quán)力。

　　據(jù)了解，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等八部委，即將聯(lián)合對(duì)5月房?jī)r(jià)漲幅較快的城市進(jìn)行調(diào)查，以摸清5月房?jī)r(jià)快速上漲的真正原因，其中開發(fā)商在樓盤銷售過(guò)程中，是否存在捂盤惜售、違規(guī)認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部及高管違規(guī)炒作等“非市場(chǎng)、非正常的因素”將成為本次調(diào)查的重點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)將走向何方

　　“住房?jī)r(jià)格上漲將是今后的基本趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)還將維持較長(zhǎng)時(shí)間。”牛鳳瑞向記者表示。

　　“今后的政策調(diào)控，應(yīng)該首先傾向于增加房地產(chǎn)的供給上，特別是增加有效供給，滿足基本的住房需求。”牛鳳瑞認(rèn)為，在房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)上，既要重視房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化政府在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調(diào)控，又要著力完善住房保障體制，保障中低收入人群的基本住房需求；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，過(guò)去的調(diào)控政策基本是壓投資，壓需求，控制土地投放，這恰恰與增加供應(yīng)背道而馳。“增加供應(yīng)和壓需求雙管齊下的思路，是當(dāng)前宏觀調(diào)控過(guò)程中急需擺正的。”

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。