“捂盤虛售”的行為堪比股市里的“坐莊對倒”，非但應該對當事人和公司處以行政處分，甚至應該追究其刑事責任。

　　文江南

　　監管風暴似乎正從股市蔓延到房市。

　　據上海媒體報道，2007年6月5日，上海市房屋土地資源管理局宣布，為更好地執行建設部、國土部等八部門聯合下發的《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》，將于近期對滬上房地產企業進行專項檢查，首批專項檢查對象為“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經緯城市綠洲”等三個商品房開發項目和廣威房地產經紀有限公司。

　　在首批檢查對象中，最引人注目的無疑就是“湯臣一品”，這個號稱中國頭號天價樓盤的項目。

　　據房地局已經公布的資料得知，它的主要涉嫌違規事實是“捂盤惜售”和“虛擬交易”。以“湯臣一品”為例，

商品房于2005年10月開盤，開盤至今，網上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時網上撤銷定金合同3套。

　　2006年的房地產“二次調控”中一個標志性的文本是建設部和

商務部等中央六部委發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資進入中國房地產市場炒樓行為設立了明確的防火墻。而如湯臣銷售人員所說，他們的天價豪宅都是出售給境外人士，我們不禁要問，這些金額巨大的外資是如何繞道進入上海樓市的？

　　假如無法直面這個問題，惟一的結論就是現有的銷售紀錄都是通過內部人虛擬成交倒手制造出來的，設若這種嫌疑成真，無疑對上海乃至全國的房地產市場秩序，對房產調控的進一步落實都帶來極其惡劣的影響。筆者認為，這種“捂盤虛售”的行為堪比股市里的“坐莊對倒”，非但應該對當事人和公司處以行政處分，甚至應該追究其刑事責任。

　　行文至此，免不了簡單敘述一下“捂盤虛售”擾亂市場推高房價的機理和惡劣性。

　　“捂盤”和“虛售”是一個目的的兩個關聯行為。目的就是最終推高房價，獲取超額利潤，而原理就是對買房者來說，越是感覺買不到，越是要通宵排隊，越是每天漲價數百元，購買的動機就越強烈，越疏于理性思考而傾向于沖動購買。

　　在房產銷售火爆的時候，“捂盤”通常有兩種方式：其一是“銷控”，即售樓處從最差的戶型和樓層開始賣起，對暫時不賣的就宣稱“已經售出”，其實這些物業稍后都會在售樓處或者中介那里出現，這樣做的好處是人為制造了房子好賣的信息，并且讓價格越來越高；其二就是更為惡劣的“虛售”，以高價開盤并用工作人員及其親屬等制造“網上成交記錄”，然后再把這些房源拿到二手房市場出售，這樣做對開發商好處很多，首先是制造了“我這個樓賣這個價很值得”的假象，其次是通過成交拿到按揭貸款，等于以個人住房貸款的利率延長了資金鏈，使得“捂盤”行為得到資金支持，最后是通過這個模式制造了“不能降價”的理由，很多購房者感到既然是二手房而且上家的成本又這么高，怎么還好意思大幅還價呢？

　　顯然，通過這兩種行為，部分開發商很容易達到兩個目的：其一是大大延長了銷售周期，在房產牛市中賣時間越長意味著利潤逐步抬升，而在受調控不景氣期間，這樣做說不定可以“抗”到市場復蘇；其二是制造“剛性需求”，筆者一直認為所謂“剛性需求”是個偽命題，人只有吃飯是剛性的，買房子是彈性很大的行為，如果預期開發商資金鏈挺不住，房價要跌，買的人可以改租，買大房的人可以改買小房，何來“剛性”？而這種預期的基礎正在于“誰更挺得住”的問題。但現實中作為博弈行為的兩方，顯然是不成對手的，單個開發商面對利益訴求各異絕無團結可能的購房者永遠是占有優勢的，假若他們又可以隨便運用“捂盤虛售”等手段操縱市場，套用股市的講法，那無疑是莊家對散戶的“屠殺”。

　　上海市能雷厲風行查處“捂盤虛售”行為規范市場秩序，無疑會讓市場面貌得到改善，我們在此也呼吁國家有關部門能效仿調控股市的姿態進一步立法規范市場，對那些肆意操縱市場的開發商和中介來說，其行為完全應該比照“坐莊對倒”，追究其刑事責任。

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