唐琦

　　土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)投資的同時，并不一定能起到抑制房價的作用。對于房地開發(fā)商而言，土地增值稅清算細則一日未出，猶如達摩克利斯之劍高懸在頂，令人惴惴不安

　　自《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《增值稅通知》)發(fā)布至今，距文中規(guī)定的執(zhí)行日2007年2月1日，已過去了數(shù)月。曾有消息云，實施細則將于春節(jié)前出臺，也有消息透露，實施細則將在2006年度的所得稅匯算清繳之前公布。

　　實際進度表明，實施細則牽涉面廣，影響大，需要慎之又慎。與金融政策相比，財政稅收政策對國民經(jīng)濟的調(diào)控效果來得更為直接，因而稅收政策的運用往往被看做是政府實施產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的直接手段，對土地增值稅的嚴格征收，無疑會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來直接的影響。

　　實施細則要明確

　　按照《增值稅通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的將不僅僅是銷售金額1%的預(yù)征部分，而需按照增值額的30%~60%繳納，對于不少開發(fā)商來說，這一變化已不僅是量的改變。而一旦真正開始清算，以下問題也得有個明確說法：

　　1. 清算對象的明確。由于房地產(chǎn)項目的生命周期長，拿地、建造、銷售、清算、注銷登記整個過程短則兩三年，長則數(shù)年，《增值稅通知》規(guī)定的執(zhí)行日對于不同的項目而言，必然處于不同的階段。因此，對于 2007年2月1日以前竣工、銷售的房地產(chǎn)是否需要補清算，是房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注的問題。

　　2. 對于分期開發(fā)的解釋。《增值稅通知》規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。較多的開發(fā)商采用的是分期滾動開發(fā)的模式。如果以同一項目中的各期為單位清算，2007年2月1日前已經(jīng)竣工、銷售的期數(shù)是否不屬于清算范圍？

　　3. 所得稅是否清算。對于一些已接近銷售階段尾聲的項目，前期的損益按照1%的土地增值稅預(yù)征額或未列支土地增值稅計算，所得稅的應(yīng)納稅所得額中未扣除土地增值稅清算影響。在銷售階段末進行清算，如果當(dāng)期實現(xiàn)的利潤小于整個項目土地增值稅清算額，可能導(dǎo)致當(dāng)年的應(yīng)納稅所得為負數(shù)，而以后年度也不會再有足夠的應(yīng)納稅所得去彌補。目前各地對所得稅清算的規(guī)定不同，如果土地增值稅要求清算，那么房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅是否也該清算。

　　4. 對稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形，未清算部分銷售完畢后是否可以進行二次清算。《增值稅通知》規(guī)定，當(dāng)“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”及“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的情形下，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　一般銷售前期售出的都會是比較容易銷售的產(chǎn)品，而后期銷售的可能是比較難銷，因而是增值額較少的產(chǎn)品。試想某一項目在被要求清算時，剩下的都是車位，同時車位的售價低于成本，那么將發(fā)生被要求清算部分的增值額高，未清算部分的增值額為負數(shù)，對整個項目而言，浪費了一塊可抵扣的成本而多交了土地增值稅。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以提出對整個項目進行土地增值稅的二次清算。

　　5. 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括企業(yè)改制)、企業(yè)購并等方式取得房地產(chǎn)的企業(yè)，其取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)所支付的金額是否可以按實際取得金額進行計算。以往，很多房地產(chǎn)公司是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得項目從而取得土地，出讓方需要繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅則不需繳納。由于每次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)溢價無法取得發(fā)票而無法記入被轉(zhuǎn)讓項目的成本，從而導(dǎo)致最后一個接手者需要為以前各道轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的溢價埋單。187號文規(guī)定，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算。那么為避免重復(fù)征稅，是否前次轉(zhuǎn)讓出讓者的溢價，可以作為后續(xù)轉(zhuǎn)讓或銷售時可以抵扣的部分？

　　增值稅不要成為雙刃劍

　　除了土地增值稅清算實施細則需要明確以上問題外，還有一些問題也需要政府部門關(guān)注：

　　從法理上講，立法者不能要求民眾有預(yù)測法律的能力。從這一概念的外延上推導(dǎo)出，納稅人按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的實際征收要求依法納稅，無法預(yù)知尚未明文規(guī)定的納稅義務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金都被事先經(jīng)過了周密的安排，通常用于滾動開發(fā)同一項目的以后各期或其他新的項目。土地增值稅的清算對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力無疑是巨大的。很多開發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張，如果土地增值稅再大幅征收，不排除會有倒閉的危險，甚至帶來很大的金融風(fēng)險。

　　土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)投資的同時，并不一定能起到抑制房價的作用。自2006年中央政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度以來，政策與措施頻出，但這些措施并沒有抑制當(dāng)年的房價上漲態(tài)勢。今年一季度，房價繼續(xù)保持較高的上漲幅度。據(jù)國家發(fā)改委報告分析，全國70個大中城市一季度房價平均漲幅為6%，在A股指數(shù)連創(chuàng)紀(jì)錄的情況下，房價繼續(xù)高速上漲，說明房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。土地增值稅的征收有可能傷到房地產(chǎn)業(yè)里的中小企業(yè)，并將促成該產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。而如果國家沒有繼續(xù)推出抑制需求的相關(guān)政策，那么稅收政策的執(zhí)行將促使房價進一步提高，進而傷到購房人的利益。

　　照章納稅是公民和企業(yè)的義務(wù)，但如何用好納稅人的錢，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，保障公共品的供給也是政府不可推卸的責(zé)任。如果政府能將更多的財政收入用于解決居民住房問題，通過住房保障制度的改革和完善，切實解決中低收入家庭的住房問題，讓更多百姓從財政增收中受益，取之于民，用之于民，這可能也是完善稅收體制不可忽略的環(huán)節(jié)。

　　對于房地開發(fā)商而言，土地增值稅清算細則一日未出，猶如達摩克利斯之劍高懸在頂，令人惴惴不安。說到底，各省(市)稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《增值稅通知》的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法，對于政府出臺因地制宜的細則，各家房產(chǎn)商想必都是拭目以待。[作者為和記黃埔地產(chǎn)(上海)有限公司高級財務(wù)經(jīng)理]插圖/蘇益

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