本報記者 洛濤 

　　“我國房價過快上漲基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環(huán)渤海房地產(chǎn)論壇上表示。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被動住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價上漲的基本動因。從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展；住房基本保障制度建設(shè)的滯后，混淆了市場機(jī)制和社會保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預(yù)期。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，抑制

房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。牛鳳瑞分析后表示，市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。現(xiàn)實的房價是市場供求關(guān)系多年積累的結(jié)果，當(dāng)期現(xiàn)房可能是兩年之前開工建設(shè)的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上漲是否過快(慢)，不僅要看當(dāng)年同比增幅，還要看上年房價基數(shù)，乃至以往多年的房價基數(shù)。我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000年至2004年北京房價年均增幅為0.78%，是一個房價四年基本沒有變化的基數(shù)；計入2005年高幅增長的房價，五年平均增速為4.2%，而同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房價增速為5.7%，仍低于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入平均增速4.7個百分點。

　　牛鳳瑞表示，房價變化是市場優(yōu)化

房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以，房價近兩年多過快上漲固然應(yīng)該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區(qū)間。我們既然要建設(shè)市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉(zhuǎn)換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。在房

地產(chǎn)政策設(shè)計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化政府在市場失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的調(diào)控，又要著力完善住房保障體制；要在合理劃分市場機(jī)制和行政干預(yù)的邊界、中央政府和地方政府事權(quán)財權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上，根據(jù)公共財力提供的可能性，增加公房建設(shè)，滿足低收入階層住房基本需求；要堅持改革的方向不動搖，充分發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。