拷問順馳戰(zhàn)略 今年成為行業(yè)老大

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　　采訪對象：張桂宗：順馳中國控股有限公司董事局主席

　　汪浩：順馳中國控股有限公司執(zhí)行總裁、財務(wù)總監(jiān)

　　采 訪 人：胡宗良（中央財經(jīng)大學商學院副院長，企業(yè)戰(zhàn)略問題專家）

　　本刊記者：朱雪塵

　　地 點：天津市睦南道6號

　　被1000多問題拷問

　　《英才》：有消息說順馳上市將會拖延到第四季度，什么原因讓順馳放棄了原定9月上市的計劃？

　　張桂宗：8月26日完成了聆訊，按照聯(lián)交所內(nèi)部的安排，就算已經(jīng)批了。在聆訊之前，聯(lián)交所給我們提了1000多個問題。推遲的原因是9月市場不太好。匯豐是我們的保薦人，他們的判斷，可能第四季度會好一些，中國宏觀調(diào)控也會明朗一些。

　　《英才》：“8.31”大限，很多人拿不到地。可你們手中已經(jīng)有很多地了。

　　張桂宗：所以沒人再說我們土地拿得貴了。中國的土地什么時候降過價？而且政府壟斷土地，比任何一個國家都緊缺，不可能降下來。

　　《英才》：控制這么大的盤子，你覺得有沒有風險？

　　張桂宗：我們覺得沒有風險，有風險我們就不干了。應(yīng)該說有分歧就有機會。你像蘇州那塊地，如果萬科也去搶了，一畝抬50萬，一下就出去幾個億。

　　資金的主要來源

　　《英才》：順馳的資金主要來源是什么？

　　張桂宗：從資金這塊來講，第一，包括一些自有資金，股東的資金，第二，銀行支持，第三，回款。銷售回款對于現(xiàn)金流的支持是非常大的。中國的特點是可以預(yù)售，我們的發(fā)展資金最主要的來源是靠銷售回款。

　　《英才》：從北京來看，現(xiàn)房銷售有可能成為大家認可和依賴的一個規(guī)矩，國外也是這么做的。如果預(yù)售取消，那對于順馳的資金循環(huán)會不會產(chǎn)生致命打擊？

　　張桂宗：當你有條件利用時，你就要利用，變了你也得跟著變。中國房地產(chǎn)的特點是你可以預(yù)售，預(yù)售的錢你可以用，這在國外是不可能的，即使能預(yù)售，錢不許你用。但是我認為市場化早晚會走到這一天，所以我們現(xiàn)在也要準備只有現(xiàn)房才能賣，期房不能賣的情況。

　　管理成本每年4億

　　《英才》：你用人是競爭還是委任形式？

　　張桂宗：委任。

　　《英才》：有一個說法，你們有一半的人是為了儲備的？

　　張桂宗：沒這么多。有四分之一左右是為了儲備的。這只在增長最快的去年給今年做的儲備。

　　《英才》：如果是四分之一，那就有2000多人，平均每人成本至少3—4萬塊錢，需要6000—8000萬。而且我研究過很多公司，開始擴張時由于銷售規(guī)模擴張成本增加不會顯現(xiàn)，但是從第二年開始，管理費用，其他成本的壓力就會顯現(xiàn)。

　　張桂宗：房地產(chǎn)行業(yè)的特點是每個項目獨立結(jié)算，所以不會你說的情況壓力。整個管理費用在3%，大概4個億左右。我們的認識可能正好相反。現(xiàn)在的成本會越來越降低，最大的成本是對土地的判斷對不對；第二個是工程成本，都已經(jīng)市場化不會離譜；還有就是費用成本，新的團隊費用成本高，但總體大概不到3%，可項目少，絕對值肯定會上升。

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