內地房地產企業海外融資悄然回升。

　　今年年初房地產企業經歷了一波海外融資“小陽春”，一季度美元債融資規模達到244.45億美元，隨后在政策收緊之下，二三季度融資額大幅縮減，分別為161.87億美元和120.47億美元。

　　然而，Wind數據顯示，今年11月內房企計劃發行的美元債規模達64.65億美元，而10月的美元債規模為40.95億美元，11月環比上升57.86%。

　　實際上，從四季度初開始海外發債便開始密集起來，截至12月6日，2019年10月以來的美元債融資規模達到121.84億美元，高于第三季度的120.47億美元，較2018年第四季度的美元債融資規模為79.7億美元也有較大幅度的增長。

　　融資成本持續分化

　　而在融資成本方面，大小房企的融資利率分化明顯。佳源國際10月以來，三次發布海外融資公告，規模合計2.68億美元，利率高達13.75%。此外在今年7月時，佳源國際還曾公告表示，擬發行2.25億美元利率13.75%于2022年到期的優先票據，而此次發行中的一部分將用于換取部分由公司發行但尚未行使的4億美元利率為12%于2020年到期的優先票據。

　　此外，弘陽地產、德信中國、大發地產、海倫堡中國、佳兆業、力高地產和中梁控股的融資利率均超10%。

　　其中，弘陽地產今年已經發布五次融資公告，發行規模合計達11億美元，而10月發布的這次1億美元規模的融資是年內利率最高的一次，為13%。

　　而佳兆業集團自10月以來多次發布融資公告，融資規模合計達10.5億美元，利率為10.875%和11.95%兩種，成本較高。Wind數據顯示，佳兆業今年的海外融資比較頻繁，年內計劃發行的美元債規模合計達26億美元，并且利率均不低于10%。

　　所謂幾家歡喜幾家愁。相較于上述幾家企業的高代價融資，萬科地產11月融資規模超7億美元，但利率不到4%。華潤置地、綠地中國的融資規模分別為10.5億美元和6億美元，利率分別為3.75%和4.55%，成本也比較低。

　　高息發債企業杠桿率已然不低

　　房企產作為資金密集型行業，資金是一切的開始。然而在下半年融資政策持續收緊的情況下，眾房企也開始“開源節流”，拿地力度也大幅縮減，追求“落袋為安”，以更好的應對風險。但日趨分化的融資成本也揭示未來的行業趨勢，規模將是房企存活的關鍵。

　　在調控收緊背景下，規模房企的融資成本基本可以保持穩定或僅有小幅上升，而中小房企在融資這一環節的被動會直接影響整條業務線的運轉。年內已超400家中小房企宣布破產，未來也許只會更多，百花齊放不再，房企“寡頭”時代將是未來的趨勢。

　　值得注意的是，ifind數據顯示，截至今年6月末，上述幾家公司的資產負債率幾乎均超80%，中梁控股高達95.25%。并且，大部分企業的短期借款均要高于期末的現金及現金等價物余額，存在一定的償債壓力。在自身杠桿率居高不下的情況下，再高息發債勢必會進一步加大資金鏈壓力，現金流安全問題需要引起重視。

　　總而言之，加大銷售回款才是穩定現金流的正確途徑。以佳源國際來說，其今年11月銷售額為人民幣31.69億元，雖然同比上升了32%，但主要是由于價格的上漲了31%，銷售面積僅上漲1%，銷量與去年同期幾乎持平。

　　而佳兆業11月的銷售額為119.98億元，同比增長了13.5%，相較于2018年和2017年同期107.1%、148.2%的增速大幅放緩。并且，佳兆業有大批量的舊改項目，舊改對資金的占用較大，開發周期較長，對資金的需求也要更大一些。

　　下半年以來，包括碧桂園、融創等龍頭在內的一眾房企均在降價促銷加速回籠資金，小房企生死掙扎之時，品牌房企的競爭也日趨白熱化。