新浪財經訊 7月30日，杭州濱江房產集團股份有限公司（下稱“濱江集團”）發布關于競得土地使用權的公告，以總代價59億元拿下總建筑面積為20萬平方米的兩個集住宅、商業和福利用地等功能于一體的兩個土地項目的100%權益。一口氣花59億元拿地只是濱江集團今年以來繼續維持大力度拿地策略的執行結果，而公司的土地儲備捉襟見肘才是背后的深層邏輯，在當前土地價格并不便宜、融資環境緊縮的背景下，不得不拿地的濱江集團左右為難……

　　今年來逆勢維持大力度拿地策略

　　克而瑞數據顯示，濱江集團今年上半年拿地金額達到257.9億元，相較于去年同期的220.9億元同比增長16.75%，拿地面積154.4萬平方米，與2018年的244.3萬平方米相比有明顯下降，拿地成本則由9042元/平米驟升至16703元/平米，漲幅高達85%。

　　近幾年來，濱江集團一直在加大拿地金額，2016、2017、2018、2019上半年的拿地金額分別為73.72億元、234.8億元、496億元、257.9億元，盡管拿地金額增速在下降，但總量一直在上升。

　　僅今年7月份，濱江集團就發布了3條關于競得土地使用權的公告，共獲取4個項目，最近競得的兩個項目平均樓面價高達3萬元/平米。其中，地塊編號為蕭政儲出（2019）26號世紀城核心區塊單元地塊入市出讓，最終經過52輪競價，由杭州濱碌企業管理有限公司（濱江集團）以總價43.3億元競得該地塊，成交樓面價高達31266元/平米，溢價率達24.07%。容積率3，建筑面積138484平米，其中住宅133107平米，自持養老院5377平米。

　　不停拿地的背后是土地儲備捉襟見肘

　　在經歷了今年年初地產融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對房企融資政策的出臺，房企的融資環境又有收緊的跡象。先是5月中旬23號文申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作；5月底21世紀經濟報道稱部分房企的公開市場融資可能會被加以限制；7月初監管層對多家信托公司進行窗口指導，7月12日發改委又對房企發行境外債提出新要求。

　　在A股上市的濱江集團也面臨海外融資渠道并不通暢的情況，但是從其今年拿地勢頭似乎看不到行業調控的影響，截止今年1季度末，公司賬面資金124億元，短期借款及一年內到期的非流動負債合計55.49，長期負債226億元，看上去賬面資金壓力并不大，但考慮到上半年銷售回款516.7億元也就僅夠覆蓋拿地成本和開發建設成本，賬面資金并不算充裕。

　　公司這兩年逆勢擴張拿地帶來的是凈負債率大幅上升，2018年底，濱江集團的凈負債率從上一年的-3.9%大幅上升到77.9%，短期債務覆蓋率由2017年的6.9大幅下降值2。

　　財務狀況惡化且持續拿地的背后是濱江集團土地儲備捉襟見肘的困局。

　　克而瑞數據顯示，截止去年底，濱江集團的土儲貨值僅為1403億元，權益貨值更是僅有658億元，與近千億銷售規模的體量相比可以說是嚴重不符。土儲貨值僅為2018年銷售額的1.65，如果按照公司計劃2019年銷售1000億元，公司的儲備貨值很快將被銷售一空。如要維持銷售業績，濱江集團必須緊鑼密鼓的拿地并取得預售證，可見，在如此高規模的銷售業績基礎上，未來濱江集團持續加大拿地或是必然選擇。

　　低土儲高價拿地 濱江集團左右為難

　　凡事似乎都有兩面性，新城控股一大把三四線土儲被認為所蘊含的風險大，而濱江集團土儲不足卻嚴重干擾了自身的拿地節奏，無論房地產市場以及土地行情如何，不停拿地成為了公司唯一的選擇。

　　正如本次成交的樓面價高達31266元/㎡的蕭政儲出（2019）26號世紀城核心區塊單元地塊。醞釀許久的杭州土拍“雙限”新政---“限地價、限房價”正式落地，杭州新房售價將在預售期內被“鎖定”，毛坯銷售均價、毛坯最高單價以及最高精裝標準都將在掛牌出讓時明確。

　　“雙限”新政的首批“試點”地塊一共九宗住宅用地，分別位于杭州主城區、蕭山區、錢塘新區、余杭區，總建筑面積超過120萬方，總起價約227億元。其中就包括濱江集團所競得的項目。

　　按要求，本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。值得注意的是，在31266元/平米的樓面價與40500元/平方米的限售價之間僅有1萬元的空間，這個項目如果限價不放松，或將成為虧損項目。

　　不拿地就面臨無充足項目可售的情況，而多輪競價后的高溢價拿地則面臨巨大的“賠本賺吆喝的”風險，低土儲的濱江集團左右為難。