國內(nèi)REITs之路還有多少差距

　　為什么在我們周邊國家和地區(qū)都能大行其道的REITs，在國內(nèi)卻未能真正發(fā)行呢？從目前世界上主要國家REITs發(fā)展特點來看，我們發(fā)現(xiàn)：

　　首先，美國REITs 成立的目的主要在于享受稅收優(yōu)惠。亞洲地區(qū)的REITs作為一種“舶來品”，政府引入REITs 的主要目的在于促進房地產(chǎn)市場的調(diào)整和發(fā)展，在效仿時基本保留了美國REITs 的特征。

　　其次，亞洲地區(qū)的REITs 在保留美國REITs 特點的同時，在具體規(guī)定的制定上采取了審慎態(tài)度，法律限制比美國嚴格，其中最為嚴格的是我國香港特區(qū)。這主要表現(xiàn)在經(jīng)營范圍方面禁止從事房地產(chǎn)的開發(fā)活動，負債方面規(guī)定了比例限制。

　　第三，從立法形式上看，美國REITs 主要是稅法的產(chǎn)物，因此，稅法成為調(diào)整REITs 的主要法律，稅法的修訂成為REITs 演變的重要動因之一。亞洲地區(qū)REITs 相關(guān)法規(guī)一般以專項法規(guī)出現(xiàn)。

　　最后，從組織形式上看，美國REITs 采取公司形式；亞洲地區(qū)REITs 大多采取信托或信托基金形式。從管理形式上看，美國REITs 大多采取自己管理房地產(chǎn)，而在亞洲地區(qū)，當(dāng)局一般要求REITs 委外管理房地產(chǎn)。

　　“與美國的REITs 相比，目前亞洲國家和地區(qū)推出的REITs 并不成熟，這很大程度上是由各國國情(特別是金融市場的成熟程度)所決定的。而國內(nèi)要推出美國式REITs 時面臨的障礙更多，主要包括法律及政策的限制以及房地產(chǎn)金融市場的不發(fā)達。”洪振鋌分析到，

　　除了法規(guī)的限制外，房地產(chǎn)金融市場主體發(fā)育更為不成熟，在發(fā)達國家在發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度很高，一般包括房地產(chǎn)開發(fā)、投資和住房抵押貸款證券化等三個小循環(huán)。我國房地產(chǎn)業(yè)通過20 多年的發(fā)展，只完成了房地產(chǎn)開發(fā)這一循環(huán)，上市房地產(chǎn)公司往往兼具房地產(chǎn)開發(fā)和投資的職能。并且在國內(nèi)，盡管股票市場的投資者已經(jīng)開始具備“股票投資有風(fēng)險”的觀念，但是，對于房地產(chǎn)投資信托這樣的“新型”金融工具，散戶投資者對風(fēng)險的心理承受能力和產(chǎn)品的認同程度短時間內(nèi)很難提高。

　　不過，聯(lián)華信托推出了國內(nèi)第一只基金型房地產(chǎn)信托(REITs)還是讓我們看到國內(nèi)發(fā)展REITs的可行機會。況且REITs 發(fā)展所需的投資主體已逐步形成，越來越多用于巨額閑散自己的散戶們成為REITs的潛在投資者。也許真得像某位信托分析師講述的，“不久后，REITs隨時都有可能在國內(nèi)蔓延開來！”

　　TIPS: 常見的REITs 構(gòu)架