REITs到底有什么魔力?

　　眼下，只要你和信托界的業內人士聊，自然不自然地大家就會聊到REITs 。“REITs 可以促進房地產市場的公平性，對廣大中小投資者來說，提供了流動性很強的小額投資機會，打破了少數有錢人對房地產投資的壟斷。更重要的是REIT 為投資者帶來的收入優勢，即REITs 的95%以上的可稅收入要用于股東分配。”在采訪中，筆者感受到大家談論REITs時的興奮。

　　其實，REITs就是房地產投資信托基金，即Real Estate Investment Trust的縮寫，是一種籌集的資金只能用于投資房地產的產業基金，其收益來自于房地產的租金。它是國際上房地產基金的最典型、最主要，資金量也最大的形式。

　　TIPS:

　　REITs 主要分為權益型、抵押型和混合型三種類型。

　　從歷史上看，REITs 數量整體上呈上升趨勢，在20 世紀90 年代中期達到高峰，然后逐步下調，進入21 世紀后穩步回升。REITs 的市值在20 世紀90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。無論在數量還是在市值方面，權益型REITs 均占絕對主導的地位，其次是抵押型REITs ，混合型REITs 的重要性最低。據光化天成投資股份有限公司投資銀行部研究員洪振鋌介紹，國際上一般規定REITs 必須把每年應課稅收入的90%以分紅的形式分給投資者，這是REITs 免征資本利得稅的前提條件。與美國主要股票指數相比，REITs 股票具有高收益、低風險的特征。在歷史上，加上資本增值，房地產投資信托基金的年收益率達到10%-17% 。如圖 所示，在1971 年12 月31 日至2002 年12 月31 日期間，權益型REITs 的收益率為12.35% ，超過道瓊平均工業指數(7.25%)、納斯達克綜合指數(7.79% )和標準普爾500 指數(10.68%)；同時，其風險(13.46%)卻遠遠低于這三種股票指數。

　　美國REITs 收益與風險狀況與大盤比較(1971-2002)

　　除此，公開上市的REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs 的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，相對于傳統的房地產實業投資而言，REITs 的流動性相對較強。國際上的REITs 還有專業管理、低杠桿(負債率最高35%)、獨立監管、主要投資于零售地產等特點。