文/本刊記者 宋慧敏

　　談到房產(chǎn)投資， “老代”可算“職業(yè)”，幾年前便辭掉工作，一心撲在房子上，只圖自在。雖然盤子鋪得不大，只不過操作著五六套房產(chǎn)而已，出租還是出售，看行情而定。這兩年房價的高漲，更讓“老代”賺了不少銀子。不過，最近“老代”開始犯愁了。先是“第二套住房政策”出臺，斷了老代“按揭買房”的路，好在手中還有幾套存量房；可跟著“從緊的貨幣政策”出臺，“老代”真得有些慌了，利率不斷上漲，信貸又將跟著緊縮，如果沒有人來接盤，僅靠住房的出租收益怎又抵得上按揭成本呢？

　　在不斷出臺的房產(chǎn)政策面前，“老代”感覺到房產(chǎn)投資難度系數(shù)日益加大，自己雖然“職業(yè)”但還不“專業(yè)”。國內(nèi)目前發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃則吸引了“老代”的目光，把錢交給信托公司投資房產(chǎn)，是不是更可靠呢？那么，帶著我們的投資疑問，也為了能夠幫助投資者找到更好的投資路徑，不妨和“老代”一起來探究答案。

　　尚待發(fā)展的國內(nèi)房地產(chǎn)信托

　　與國外信托業(yè)發(fā)達(dá)的國家相比，國內(nèi)信托業(yè)似乎剛剛完成洗牌，走上正軌。為了限制投資風(fēng)險，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃更是設(shè)定了較高的投資門檻，對個人而言，準(zhǔn)入門檻提高至100萬元，并限定發(fā)行50份。即使購買銀行里的房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品也要最低5萬元。而且，我國的房地產(chǎn)信托計劃一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計劃的方案設(shè)置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。

　　對于國內(nèi)的房地產(chǎn)信托市場而言，美國格林證券有限公司經(jīng)濟(jì)分析師孫飛介紹，目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資計劃實(shí)際上是債權(quán)融資行為，信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，實(shí)質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。不過國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短，一般為1-3年。就收益而言，一般在4%—18%。

　　“人類的想象力有多寬，信托的業(yè)務(wù)范圍就有多寬。”美國信托專家斯科特的這句話在業(yè)內(nèi)得到了充分體現(xiàn)。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃目前沒有相關(guān)的稅制安排，但國內(nèi)的房地產(chǎn)信托業(yè)開始不同模式的嘗試，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權(quán)信托、財產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。而在2004年，聯(lián)華信托就明確提出要以房地產(chǎn)信托為主營業(yè)務(wù)。目前，聯(lián)華信托已成功發(fā)行十余只房地產(chǎn)信托。2007年8月，該公司還推出了國內(nèi)第一只基金型房地產(chǎn)信托(REITs)，并且與中信信托共同取得了央行REITs試點(diǎn)的資格。這在信托業(yè)興起不小波瀾，REITs更成為信托業(yè)談?wù)摰慕裹c(diǎn)。