房屋租賃是指在約定的時間內(nèi)，出租方將房屋的使用權轉讓給承租方，并收取租金的一種契約形式。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。為了獲取更大收益，把閑置房產(chǎn)作為投資而租賃出去，需進行房屋租賃的稅收籌劃

　　撰文李劍文廖永紅 李安安

　　目前，房屋租賃主要有三個節(jié)稅點。

　　(一)巧用稅率節(jié)稅

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。個人將居民住房出租用于居住時，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

　　例劉先生把在繁華地段購買的沿街房屋上下兩層作商店出租，合同規(guī)定每年取得租金100000元，那么劉先生應納房產(chǎn)稅100000×12%=12000元。

　　劉先生的房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營。如果劉先生與承租方簽訂兩份房屋租賃合同，樓上按每月2000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營使用，年租金76000元，兩部分合計租金收入100000元。樓上住房每年的收入為24000元，房產(chǎn)稅率按4%計算，每年繳納房產(chǎn)稅960元(24000×4%)；樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅76000×12%=9120元，兩項合計10080元，比不分清用途租賃節(jié)稅12000-10080=1920元。

　　納稅人在出租房屋時，應區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營業(yè)場所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時可以減輕稅負。

　　(二)巧用計稅方式節(jié)稅

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。稅法又規(guī)定，用于自己居住的房屋可以免繳房產(chǎn)稅，用于自己經(jīng)營辦公的按房產(chǎn)價格減去10-30%的余值進行計征；而用于租賃的，則按房產(chǎn)租金收入計征，租金不得低于同幢物業(yè)或同類型房屋租金的單價。

　　例私營企業(yè)主劉先生購買了某小區(qū)三室一廳作為辦公用房，建筑面積為164.61平方米，價值121萬元。按稅法規(guī)定，一年應交房產(chǎn)稅10164元[減除率按30%，則應納房產(chǎn)稅為1210000×（1-0.3)×1.2%=10164元]。

　　如果他與自己所辦的私營企業(yè)簽定房屋租賃協(xié)議，每月租金按市場行情2000元，則每年應納房產(chǎn)稅為2880元(2000×0.12×12)，但同時還需交納營業(yè)稅、城建稅、教育附加及個人所得稅。營業(yè)稅、城建稅及教育附加=2000×3%×12×（1+7%+4%)=799.2元；個人所得稅=2000-1200-2000×12%-2000×3%×（1+7%+4%)×5%×12=296.04元，合計應繳稅費2880+799.2+296.04=3975.24元。比上述計算少納稅6188.76元(10164-3975.24=6188.76)。

　　(三)巧用費用扣除節(jié)稅

　　《國家稅務總局關于個人所得稅若干業(yè)務問題的批復》規(guī)定，扣除費用的順序明確為：①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；②由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；③稅法規(guī)定的費用扣除標準。其中，修繕費用扣除依據(jù)國家稅務總局關于《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》規(guī)定，能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　　房屋出租要負擔一定的房屋維修保養(yǎng)費用。其租金多少為好呢？一般講，年租金所帶來個人所得稅邊際稅率的變化，應以不超過個人所得稅的邊際稅率為好。應充分利用個人所得稅稅前扣除規(guī)定，多扣除一些費用，縮小稅基，減輕納稅負擔。尤其是當納稅人的所得適用于超額累進稅率時，如果縮小稅基，其所得適用的最高邊際稅率和實際稅負就可能下降。

　　例劉先生個人出租住房，如果不進行

　　如果，劉先生先把房屋進行裝修，裝修費支出20000元，租金變?yōu)?30000元，那么劉先生應納個人所得稅[130000×（1-20%)-800×12]×20%=18880元(不考慮其他稅費)，凈收益為130000-20000-18880=91120元，兩者相差91120-84000=7120元。

　　(中國稅網(wǎng)特約供稿)