本報(bào)記者 姚玉瑩
2006年的二手房市場(chǎng)充滿懸念。北京市場(chǎng)在歷經(jīng)四次波動(dòng)之后，終于迎來國(guó)稅總局的一紙“強(qiáng)征令”。這是夏天里驟起的暴風(fēng)雨，還是冬日里的陽(yáng)春白雪？業(yè)界對(duì)此猜想不斷
近日，有關(guān)二手房的話題充斥各大媒體。
7月26日晚，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號(hào)文)突然現(xiàn)身，由此，爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”——自8月1日起，全國(guó)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房須按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，稅率為20%，即，(實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費(fèi)用)×20%=應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。
頓時(shí)，北京兩千多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地稅局大廳里前幾天也顯得格外熱鬧，很多業(yè)主都集中忙著辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，希望能在二手房“新政”到來之前抽身事外。
遲到的“舊稅制”
其實(shí)，早在今年1月1日，廣州就率先開征20%的二手房個(gè)稅。當(dāng)時(shí)曾引起深圳乃至南方各大城市的連鎖反應(yīng)。但北京是否開征一直處在猜測(cè)和爭(zhēng)議中。
此次“強(qiáng)征令”的出臺(tái)，終于結(jié)束了使許多人關(guān)于二手房個(gè)稅的觀望，雖然這一政策早在去年就曾在北京部分地區(qū)試行過，但市場(chǎng)運(yùn)作的結(jié)果最終確定為個(gè)稅征收采取自愿原則，不與產(chǎn)權(quán)過戶掛鉤。
“從這一點(diǎn)上來說，此次‘強(qiáng)征令’并非是征收個(gè)稅的新政策，只是它與以前個(gè)稅征收政策最大的區(qū)別在于變自愿交稅為強(qiáng)制性征收，并嚴(yán)格采用‘先征后稅’的原則。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部副總經(jīng)理寇海龍向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者解釋，此次強(qiáng)征二手房稅費(fèi)不僅包括個(gè)稅，還包括營(yíng)業(yè)稅及契稅、印花稅。“108號(hào)文”實(shí)際上只是原有政策的一個(gè)強(qiáng)調(diào)、補(bǔ)充和細(xì)化。
乍看起來，按銷售收入的20%繳納個(gè)稅，所繳稅費(fèi)再一次提高了二手房交易過程中的成本，降低了業(yè)主自身的預(yù)期收入，從而讓一部分業(yè)主從心理上難以接受。然而，我們需要明確的是，其合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。也就是說，當(dāng)實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入減去這些曾經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)合理費(fèi)用后再按照20%的稅率計(jì)算個(gè)稅，其實(shí)已在很大定程度上降低了個(gè)稅的總金額。將其歸納為計(jì)算公式可表示為：繳納個(gè)稅總金額＝(實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用)×20%。
例如，一套原值為50萬、按揭貸款40萬的二手商品房，在還款2年后，通過經(jīng)紀(jì)公司出售，轉(zhuǎn)讓后的實(shí)際售價(jià)為80萬。其中，原辦理按揭的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)總計(jì)約為原值的1%。
(1) 稅金：契稅＝50萬×1.5%＝0.75萬；營(yíng)業(yè)稅＝實(shí)際售價(jià)×5.5%＝4.4萬；印花稅=50萬×0.05%=250元。
(2) 各項(xiàng)合理費(fèi)用：裝修費(fèi)用＝原值×10%＝5萬；貸款利率＝貸款額×貸款利率×2＝40萬×6%×2＝4.8萬；其他各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用＝50萬×1%＝0.5萬元。
通過上述數(shù)據(jù)可算出：繳納個(gè)稅總金額＝(80萬-50萬-0.75萬-4.4萬-250元-5萬-4.8萬-0.5萬)×20%＝2.905萬元。
由此數(shù)額看，似乎并非如傳說中那么“可怕”。
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