陳浠

　　一宗房地產私募基金的兌付危機，卻牽扯出了說法迥異的羅生門。

　　4月28日，21世紀經濟報道記者從深圳市中裕財富投資企業(有限合伙)(下稱“中裕財富”)獲悉，由于1.2億元房地產私募基金的兌付出現問題，中裕財富于2013年年底在深圳中院起訴了港豐房地產開發(深圳)有限公司(下稱“港豐地產”)及其實際控制人何建華，索賠約1.36億元。

　　據了解，中裕財富是專為港豐地產旗下港豐大廈項目(即港澳8號)募集的房地產私募基金，額度為1.2億人民幣。

　　雙方約定，中裕財富以該1.2億購買港豐地產開發的港澳8號的122套預售房屋，港豐地產在收到購買價款后8個月支付回購款8000萬、在收到購買價款后12個月支付回購款6500萬。而港豐地產至今只支付了3970萬回購款。

　　“這個訴訟確實存在。”4月28日，港豐地產的負責人之一王艷對21世紀經濟報道記者表示，但事情發展到今天這一地步，雙方都有責任。

　　在王艷看來，中裕財富的責任更大，據其透露，目前港豐地產也在努力解決問題，而且，也在準備就中裕財富的有關違約問題進行起訴。

　　港豐地產當天給21世紀經濟報道發來的函件，呈現了雙方博弈故事的另一個說法。

　　該函件稱，港豐地產以低于市場銷售價33%的價格，賣給中裕財富約6000多平方米的122套房產，共收其1.2億元，并約定一年內回購，雙方簽署購房合同后并將122套房產備案至中裕財富名下。

　　后雙方經協商，中裕財富提出委托港豐地產代為按市場價銷售。在港豐地產向中裕財富支付了4000萬元以后，后者中途突然以公章被股東搶走為由，拒絕在解除備案房產協議上蓋章，這表明中裕財富拒絕解除已經對外銷售并備案至其名下的房產。

　　尚難厘清的糾紛背后，受害的則是房地產私募基金的投資者。

　　中裕財富的負責人張利告訴21世紀經濟報道記者，目前并沒有投資人上門鬧的現象，公司正跟房地產私募基金的各個LP溝通，希望能得到出資人更多的諒解。

　　張利表示，公司目前有三種解決問題的可能，一種是由作為GP的中裕財富來兌付這筆錢給LP，一種是LP愿意延期兌付，還有一種是重新發行私募基金來替代這部分基金。

　　港澳8號前身

　　港澳8號前身是位于深圳東門老商業圈著名的爛尾樓。

　　公開資料顯示，該樓曾名首都大廈，1993年啟動項目工程，原定地上34層，高122.65米。1995年，該大廈建至第5層后停工。2002年，新業主對該樓續建，再設計時改為36層，總高114.1米。該樓于2004年封頂，但一直未完成外立面的覆蓋。

　　2004年9月29日，深圳市政府正式出臺關于盤活52個問題樓盤優惠政策，港澳8號則是52個問題樓盤中的典型。

　　此后港豐地產收購該大廈，再次投入建設。建成的港澳8號以小戶型為主，含一房一廳單身公寓和兩房一廳商務公寓，共有500多套；該大樓裙樓則是作商鋪之用。

　　4月27日，21世紀經濟報道記者來到深圳羅湖東門的港澳8號。大樓的保安人員告訴記者，港澳8號的房子已經基本賣出去了，現在售樓大廳已沒有開門。

　　當天晚上，記者發現，港澳8號大樓的諸多住宅中，開燈的房屋不足兩成。

　　“商鋪還在招商，但公寓基本都賣完了。”港澳8號一位相關人士稱。4月28日，記者數次撥打港澳8號售樓電話，均未能接通。

　　據王艷稱，港澳8號是在2011年12月底拿到預售證的，2012年開始銷售。一部分公寓是買家買了做酒店出租，公寓現在還剩部分尾盤，預計已入住的有兩三百戶。港澳8號的竣工驗收今年初完成，但公司還沒拿到紅本。

　　中裕財富在起訴書中稱，公司與港豐地產、何建華于2012年5月9日簽署《房產轉讓及回購協議》，約定由專項設立的有限合伙制私募基金履行合同的實體權利義務，以人民幣1.2億元的價格購買港豐大廈項目的122套公寓。

　　“此時港澳8號已經開始賣了，這筆私募基金實際上是起了過橋的作用，是給港豐地產去還其他錢的。”一位中裕財富內部人士稱。

　　起訴書顯示，港豐地產承諾在收到私募基金支付的購買價款后，滿八個月之日起的次日及滿十二個月之日起的次日，分別向私募基金支付回購價款人民幣8000萬元及6500萬元。另外，港豐地產實際控制人何建華為此承擔連帶擔保責任。

　　中裕財富在起訴書中稱，2013年1月10日至2013年6月14日期間，港豐地產分14次向其支付回購款累計人民幣3970.43萬元。此后港豐地產以各種理由拖欠或拒絕支付剩余回購款項。

　　博弈羅生門

　　“鑒于港豐公司的一拖再拖，幾無償還上述款項的能力，為促進港豐公司等還款，中裕合伙迫于無奈，中途委托港豐公司銷售一部分中裕合伙的房產以盡早清償所欠中裕合伙款項。”中裕財富一位人士稱。

　　據其透露，盡管如此，“港豐公司仍然未能按照約定償還中裕合伙的款項。中裕合伙不得已，在2013年6月28日前，收回對港豐公司的委托，防止其一房二賣，又拒不支付應付中裕合伙的款項。”

　　而港豐地產描述的卻又是另一套故事。

　　“我司按中裕要求代為銷售后并向中裕公司支付了所收到的首期款和定金4000萬，可中裕公司中途突然以公章被股東搶走為由，拒絕在解除備案房產協議上蓋章，這表明中裕公司拒絕解除已經對外銷售并備案至其名下的房產。”港豐地產稱，公司已書面函告中裕財富，要求其立即解除已對外銷售的房產，否則應承擔相應的法律責任，但中裕公司卻置之不理。

　　上述資產糾紛的羅生門背后，監管部門的意見值得注意。

　　2014年2月11日，深圳市規劃國土委第一直屬管理局在對中裕財富的復函中，對中裕財富與港豐地產雙方的做法均提出異議。

　　這份復函源于中裕財富曾向深圳市規劃國土委第一直屬管理局(下稱深圳規劃國土一局)提交的《關于港豐房地產開發有限公司“一房兩賣”的緊急舉報材料》。但這份文件中裕財富未能提供給記者。

　　據稱，該主管部門認為，港豐地產在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的行為，已涉嫌違反《深圳市房地產市場監管辦法》第二十三條第一項相關規定，該局初步調查后已移交深圳市規劃土地監察支隊查處。

　　4月28日，王艷對此表示，深圳規劃國土一局并未說港豐地產是違法的，只是說如果這么做就是違法的，后來監察支隊做了詳細調查，港豐地產對相關問題都進行了規避，公司事實上并沒有“一房兩賣”。

　　而對于舉報方中裕財富，據稱深圳市規劃國土一局亦有微詞。

　　中裕財富對已購買備案房產，在未取得房地產權利證書之前，授權他人出售的行為，被認為已涉嫌違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項及《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十七條的相關規定，并要求中裕財富立即停止上述違法行動，并主動聯系深圳市規劃土地監察支隊，積極予以配合，接受調查處理。

　　扯不清的糾紛背后，事實真相究竟如何，21世紀經濟報道記者還將繼續關注。