任志強：中國樓市二三十年內(nèi)不會崩盤

　　蔡胤

　　“我們沒覺得冷啊，很正常，如果要和2012年相比，今年還是巨大的漲幅�！�華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司(600743.SH)董事長任志強[微博]昨天在接受《第一財經(jīng)日報》等媒體采訪時稱，今年北京房價仍將上漲，目前也看不出二三線城市會出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。

　　昨日下午，在“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上，任志強稱，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，房子有使用價格和交換價格之分，對剛需購房者而言，房子的使用價格不管高和低，可能都得趕緊買，而房子的交換價格則取決于它占有的資源的稀缺性，比如說教育、交通、地理位置等。

　　“所有人都問我是不是房地產(chǎn)要崩盤了，我個人認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場，起碼二三十年不會出現(xiàn)崩盤�！比沃緩娬f。

　　根據(jù)中房研協(xié)昨天發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》(下稱《報告》)，2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)。投資額絕對值再創(chuàng)歷史新高，且?guī)缀踹_(dá)到2009年和2010年投資額的兩倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

　　關(guān)于二三線城市樓市出現(xiàn)的價格調(diào)整，任志強表示，從今年1~2月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，東、中、西三個區(qū)域中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)銷售增長速度最快，東部地區(qū)下降最快，后者是大中城市占多數(shù)，前者則是二三線城市和三四線城市占多數(shù)，卻仍然保持最高的增長率，因此看不出二三線城市會出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。

　　《報告》稱，我國不同城市和區(qū)域的分化同時在加劇。一線城市和熱點二線城市短期和中長期供不應(yīng)求壓力持續(xù)存在，2013年這些城市多數(shù)加大土地供應(yīng)使得新開工面積增長將緩解供應(yīng)不足的壓力，但這些城市供不應(yīng)求的矛盾短期內(nèi)難以根除，基于其城市勢能，這些城市將成為領(lǐng)軍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的主要區(qū)域。而短期內(nèi)，三四線城市中，市場差異性也很大。部分三四線城市呈現(xiàn)出供過于求的局面。

　　但中房研協(xié)也在報告中稱，部分三四線城市的風(fēng)險不能掩蓋三四線城市的發(fā)展前景，2013年12月12~13日中央城鎮(zhèn)化會議提出：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。從政策導(dǎo)向看，未來三四線城市將是吸納城鎮(zhèn)化人口的主要區(qū)域。因此長期來看，三四線城市作為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要戰(zhàn)場，其市場仍是我國房地產(chǎn)市場值得期待的組成部分。

　　任志強對房地產(chǎn)市場總體形勢不變的判斷，也與我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有關(guān)。他說：“既然城鎮(zhèn)化的速度不會發(fā)生變化，怎么可能不用房子？從發(fā)達(dá)國家來看，這條曲線非常明顯，而我們中國到70%的城鎮(zhèn)化率還早著呢，到2025年以后可能達(dá)到70%。這樣的發(fā)展速度，最少還有十年的過程。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年房屋新開工面積201208萬平方米，增長13.5%，增速提高2個百分點；其中，住宅新開工面積145845萬平方米，增長11.6%。在全面向好的商品房市場支持下，房地產(chǎn)市場新開工數(shù)據(jù)也一改2011年以來同比增速下降之勢，全年新開工面積創(chuàng)下近5年來的新高。

　　中房研協(xié)在報告中亦提醒，一些城市房價上漲過快，部分三、四線城市存量房消化壓力大；過去多年量價快速增長后，部分需求提前釋放，房地產(chǎn)市場風(fēng)險仍存。

　　“今年宏觀經(jīng)濟(jì)處于下滑趨勢可能是比較明顯的�！比沃緩姺Q，開發(fā)企業(yè)的到位資金下滑速度很快，大概比2008年還慘，而城鎮(zhèn)化落實以及城市群建設(shè)等方面的措施將成為影響到位資金的因素，因為這些措施“可能還仍然需要房地產(chǎn)給予巨大的配合”。

　　《報告》顯示，500強房企凈負(fù)債率均值達(dá)五年來最高點。報告稱，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點。

　　短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現(xiàn)金流動負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長期償債指標(biāo)方面，2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06個百分點和0.69個百分點。