文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：隨著軌道交通線的建設，一些軌道樞紐站點正逐漸出現在我們城市的版圖上。從長線來看，這些站點周邊物業往往有著較大的潛力，非常值得我們去挖掘。而這一點，在北京、上海、廣州等城市的潛力板塊中表現得更為突出。

　　軌道樞紐房長線潛力大

　　隨著軌道交通線的建設，一些軌道樞紐站點正逐漸出現在我們城市的版圖上。它們不僅帶來便捷的交通，更帶來大量的人流和一座座拔地而起的高樓和住宅。

　　所謂軌道交通樞紐房(以下簡稱樞紐房)，是指那些緊靠軌道交通換乘樞紐站的住宅。據業內人士介紹，樞紐房很容易成為某個小范圍內的“價格風向標”，即租金價格和

房價都以此為參照，如果樞紐房出現變化，其他物業便會緊隨其后。

　　記者了解到，在上海莘莊地鐵站周邊，越靠近地鐵的公寓，其租金價格越高，如位于地鐵站北廣場的眾眾家園三房月租金在4500元左右；而距離地鐵有10分鐘左右步行距離的上海莘城，相同條件的物業月租金則不到4000元。一位中介人士告訴記者，最近板塊內租金在不斷上調，而每次都是靠近地鐵站的公寓最先調價，隨后傳遞出去，形成聯動效應。記者從北京、廣州兩地了解到說法與上海也一致，即軌道交通站點附近，尤其是兩線交叉的站點附近，物業租金價格要高一些。

　　在一般情況下，樞紐房的價格要高于非樞紐房。上海德佑地產有關人士告訴記者，中山公園地鐵站附近的次新房價格便高于其他品質相差并不大的物業。這位人士舉例說，在中山公園站附近，包括凱欣豪園、圣約翰名邸等樓盤，目前掛牌價均接近20000元/平方米，少量房源還超過了這個水平。但是，位于長寧路、婁山關路的虹橋新城，也是一個品質相當不錯的高檔樓盤，小區內不乏境外人士，在兩年前，虹橋新城的房價與圣約翰名邸等樓盤相當，但現在卻被拉開了距離，兩者之間存在3000元/平方米左右的價差。

　　此外還有一個顯而易見的優點，就是樞紐站的商業氛圍遠遠優于其他區域。軌道交通交匯的樞紐處，就是地產、商業領域未來新財富集聚的地方，有業內人士曾經如此評價。如在上海，已經成形的交通樞紐站靜安寺、徐家匯、人民廣場等自不必說，而根據規劃，未來上海將推進軌道交通商業。根據目前上海經委的初步規劃，從業態上看，購物中心、大型百貨店將成為交通樞紐站、中央商務區站、商業中心站地面商圈的核心業態。

　　不難發現，軌道交通換乘樞紐站附近的物業除了具備軌道房的優點之外，還會因為其不錯的規劃而具備良好的升值潛力，因此這種物業的長線潛力就比較大。

　　在此需要說明的是，本刊此次重點考察的大都為偏遠區域內的樞紐房。緣何做出如此選擇呢？主要是考慮到偏遠區域內的軌道交通換乘樞紐站尚未成形，板塊內地段價值尚未得到充分發掘，因此對于購房者來說，提前介入便能獲得先機。而對于位于市中心的樞紐站，周邊物業價位已經漲至高位，失去了探討的意義。

　　由于北京、廣州兩地的軌道交通線路少有三條以上軌道交通線路交匯的換乘樞紐站，因此我們把重點考察對象放在兩線相交，但是軌道線路較為密集的區域，因為在這些板塊內，亦能達到便捷換乘的目的，與三線或三線以上換乘的樞紐站相當。

　　北京：沿著四環找物業

　　由于北京軌道交通線路走向大多為東西或者南北走向，因此極少出現三線或者三線以上交叉重疊的情形，因此不易找到類似于上海B1類交通樞紐換乘站。但是記者發現，在四環、五環之間，有不少軌道交通線密集的區域，在這些軌道交通線路密集的區域，亦可以十分方便地進行換乘，因此不妨將這樣的區域作為重點考察對象。

　　六里橋板塊：軌道交通M9線、M10線、M14線

　　據北京鏈家地產市場研究部負責人王志偉介紹，六里橋板塊次新房、公房供應都比較充足，新樓盤的開發量則很少。次新房價格達到10000元/平方米，其余的9000元/平方米。公房與次新房的價差不明顯。板塊內較有名氣的樓盤有珠江風景、第七街區、保利欣苑、豐體時代花園等，此外六里橋北里、南里是公房密集的區域。

　　勁松板塊：軌道交通M7、M10、M14線

　　勁松板塊受惠于CBD地區的輻射作用，房價一直勁漲不休。勁松板塊的地段價值一直為購房者所稱道，緊鄰CBD地區，往北是國貿商圈，其地段價值不言而喻。目前板塊內新房價格已經漲至高位，如富力城達到15000元/平方米；公房的售價也不低，公房售價在10000元/平方米左右。

　　望京板塊：軌道交通M4、M5、M8、M13線

　　望京板塊屬于亞洲最大的居住區，商業配套上，區域的購物、健身、娛樂、餐飲、就醫等一應俱全，如宜家望京店已經開業，華堂商場、國美電器等進駐望京國際商業中心；總建筑面積近11萬平方米的沃爾瑪商業廣場已經竣工。望京已逐步成為集居住、商務、公務、休閑等于一體的“副都市中心”。

　　一直以來，望京板塊是北京的房產開發熱點區域，市場上二手次新房比較多，目前區域內主力房價約10000元/平方米左右。而新盤的供應量不大，僅悠樂匯、北緯40°、華彩國際公寓等少量樓盤在售，售價在11000～12000元/平方米之間。

　　上海：八大板塊可關注

　　在上海可以找到很多B1類交通換乘樞紐站，但并非所有的樞紐站都是我們關注的對象，諸如人民廣場、徐家匯等，目前已是房價的制高點，失去了考察的意義。自此我們主要關注那些尚未成形的樞紐站，如果購房者能得以提前介入這些區域，則能夠獲得先機。在此本刊主要介紹五大樞紐站，以及三大軌道交通線路密集的區域。

　　上海西站板塊：軌道交通11號線、15號線、16號線、17號線

　　該地區除了原本具有的交通優勢外，近幾年投資和改造力度加大，地區的環境優勢、商業潛力、配套設施都成為新亮點。最值得期待的是在建的R11號和真如副中心商業地產的開發。區域內房齡和房型的多元化，滿足了各種層次購房者的需要。西站地區5年以內次新房單價在9000元～10000元/平方米；5～10年房齡的價格在8000元～9000元/平方米。

　　曹楊板塊：軌道交通3號線、11號線、14號線

　　曹楊板塊內各項生活配套設施齊備，社區商業發達，是上海市區內少見的易居板塊之一。目前板塊內老公房的售價接近萬元，而次新房的售價則超過了15000元/平方米左右，如出自世紀同樂的房源報價普遍在16000元/平方米左右。

　　龍陽路板塊：軌道交通2號線、7號線、18號線

　　龍陽路樞紐將形成上海軌道交通2號線、7號線、11號線、18號線和磁浮示范運營線等5線換乘的大型公共交通樞紐和市級公共活動中心。龍陽路站緊靠聯洋社區，隨著其他軌道交通線的修建，將會在一定程度上提升該板塊的地段價值。目前板塊內主要以二手次新房為主，有大量房源出自聯洋社區，如第九城市、仁恒河濱城、涵合園等，售價在13000～16000元/平方米之間。

　　魯迅公園板塊：軌道交通3號線、8號線、16號線

　　魯迅公園板塊房價較為實惠，是目前虹口區域數熱點成交區域。板塊內集中了多個品質不錯的樓盤，如嘉虹紫薇苑、虹祺花園、新潮時代、溧陽華俯等。虹祺花園中80平方米至100平方米、均價在12500元/平方米左右的房型是熱銷房源。老公房均價在10000元/平方米左右，性價比和軟硬件配套都相當實惠。

　　在以下三個板塊內難以找到三線交匯的換乘樞紐站，但是板塊內有三條以上軌道交通線經過，從任何一個車站上車，只需乘坐一站路便可實現輕松換乘，其便捷程度不亞于樞紐站，因此對于這樣的板塊，也值得關注。目前上海有楊浦五角場板塊、浦東德州板塊、三林板塊等都是如此。

　　楊浦五角場板塊：軌道交通8號線、10號線、17號線、18號線

　　經過最近幾年的集中開發，五角場已經產生了質變，商業配套、交通等已上升到了新的層次。而隨著周邊配套設施的不斷改善，板塊內物業升值潛力得以充分體現。目前板塊內有兩大居住社區，其一是以黃興綠地為中心的居住板塊，另一個則是以新江灣城為中心的居住板塊，此外，中原路沿線已形成了已新村為主的居住區，也值得關注。目前黃興綠地周邊已無新盤推出，大多為二手次新房，售價達到15000元/平方米左右；新江灣城近期有不少新盤，在售的項目有建德公寓、雍景苑、東森花園、合生江灣國際公寓等，主力房價在14000元/平方米左右。

　　浦東德州板塊：軌道交通6號線、7號線、8號線、13號線

　　浦東德州板塊是一個傳統的居住社區，板塊聚集有大量新村，如雪野新村、德州新村，上鋼新村、上南新村等，同時這里靠近世博會會址，升值潛力為人看好。據了解，板塊內目前已無新房推出，二手次新房也不多見，只有上南花城等少數幾個樓盤。目前二手次新房售價已達14000元/平方米左右。而老公房則要實惠得多，目前板塊內公房的報價大多在10000元/平方米。板塊內老公房大多面積在40平方米左右，特別適合出租。

　　浦東三林板塊：軌道交通6號線、8號線、11號線

　　浦東三林板塊距離德州板塊并不遠，這里的生活配套設施已經發展成熟，最為主要的是，軌道交通6號線主體工程已基本完工，通車之后，這里會再次得到提升。板塊內已經發展成為浦東新區一個重要的居住板塊，此前有恒大瀚城、上南上水苑、申江豪庭、上南翡翠苑等，而且也有凌兆新村等老公房，此外板塊內目前雖尚有新盤推出，但多為定向供應的動遷房。據了解，板塊內二手次新房報價在10000元/平方米左右；出自新村的公房售價則低一些，約8500元/平方米。

　　廣州：三大板塊有看點

　　廣州的情形與北京有些相似，根據已經公布的軌道交通線路走向來看，并無三線交匯的情形，因此目前難以找到類似于上海B1類換乘樞紐站。不過，據當地的業內人士介紹，對于兩線交匯的部分板塊在房產市場上表現也比較突出，本刊就這些區域進行介紹。

　　黃沙板塊：地鐵1號線、6號線

　　黃沙片區緊鄰上下九商圈，住宅市場一直暢旺，此外有新興大型購物中心西城都薈將使得區域內商業氣氛更為濃厚。目前黃沙板塊商品房緊俏，恒寶華庭、荔湖明苑等都是熱門樓盤。恒寶華庭緊鄰地鐵，屬板塊內高價盤，二手均價已達11000元/平方米。靠近黃沙市場的荔湖明苑，目前二手均價約6500～7500元/平方米。而樓齡約8年的文昌花園，緊鄰上下九步行街，二手均價在8000元/平方米左右。

　　芳村板塊：地鐵7號線、廣佛線交匯于西朗站，地鐵8號線、廣佛線交匯于沙園站

　　據了解，芳村板塊是荔灣區內一個重要的居住板塊，目前主要有荔灣、越秀、海珠及南海等外區買家紛紛前來置業，致使芳村二手樓市量價齊升。板塊內聚集了不少次新房和公房，選擇面較大。就目前的具體情形來分析，板塊內房價普遍已經突破4000元/平方米大關。房齡較長的公房售價大多超過了4000元/平方米，如出自教師新村的房源，報價達到4200元/平方米；二手次新房價格則摸高至5800元/平方米，如紅棉苑的房源報價就達到了這個水平。

　　東湖公園板塊：地鐵5號線、6號線交匯于區莊站；地鐵1號線、6號線交匯于楊箕站

　　東湖公園板塊是原東山區老牌居住區，擁有公園社區、名校效應等優勢，同時靠近中華廣場、東川路商圈，自然一直是購房者重點關注的對象。目前板塊內

二手房整體素質較高，房改房與二手次新房并存。目前，板塊內房齡較長的有海印苑、花園新村、東湖新村等，房齡在10年～18年，樓價約7000～8000元/平方米。二手次新房(帶電梯)東湖御苑、龍湖大廈、海印花園等，均價約8500～10000元/平方米，品質較高的如海印花園、龍湖大廈等達10000～12000元/平方米，東湖御苑更高達11000～15000元/平方米。