物業投資對很多人而言并不陌生，主要投資對象有住宅、商鋪、土地等。這三種物業投資各有特點，門檻不一，收益也不一，風險則是其共同的特點。由于傳統的理財觀念和近兩年房價上漲等因素，很多人認為投資物業是最穩妥的，這樣一來，投資的風險就被隱藏在主觀想象的高收益背后。讓我們通過本文簡要、客觀還原這幾種投資渠道的原貌，希望有助于投資者更加理性地選擇這一投資理財的渠道

　　撰文 鐘賞

　　一、住宅：長線投資最穩妥

　　目前，上海的住宅投資可供選擇的種類比較多，例如單身公寓、酒店式公寓、高檔住宅、二手房、別墅等。

　　多種途徑投資住宅

　　單身公寓面積小，總價較低，通常首付幾萬元就能當房東，投資門檻低。前兩三年，小公寓投資剛起步，投資的回報也較可觀，一套20多萬元的公寓，租金在1000元至1700元不等，于是形成了公寓投資熱。

　　隨著市面公寓產品的不斷增加，投資隊伍不斷壯大，公寓之間的租價也開始構成競爭，例如有的小公寓以前可以每月租1200元，現在只能每月租900至1000元。此外，公寓所在地段價值的變化，也會影響公寓的租售價格。

　　也有人選擇投資二手房。筆者認識一位投資者，他專門吸納一些地段較好、價格優廉的二手房用于出租，幾十萬元一套房子，租金每月800-1000元，回報率也比較高。還有投資者把二手房隔成單間出租，回報率更高。不過，不少投資者都是私下對房屋進行改造，這樣的投資存在一定風險。

　　提防投機風險

　　投資住宅并非無風險，從部分樓盤的空置率就能看出。個別樓齡在10年左右的住宅樓里，仍然存在許多未裝修的空置房，由于物業的老化和配套管理等跟不上居住的趨勢，物業不但無法增值，反而隨著樓齡的增加而貶值。樓盤長期的管理水平也在影響住宅的增值能力。

　　投資住宅，要考慮社區或區域配套設施的完善程度。如交通網絡是否齊備，入住后的生活設施是否便利，日后區域如何發展等問題。因為買家和租客考慮的都是居住，所以投資者對居住條件考慮越周全，日后就越能較好地吸引客戶，回報也較為穩定。投資者還要有自己的判斷，避免盲目追趕市場的投資熱點，因為熱點過后就是同類產品的激烈競爭。

　　二、土地：回報與風險共舞

　　有理財經理曾經告訴我，這幾年她為客戶提供理財服務時，都會建議適當做一些土地投資，一定是虧不了的。真的是這樣嗎？其實，做土地投資的特點是“高門檻、高回報、高風險”。門檻高是指購入土地需要一次性付款，且不能按揭，對投資人資金要求很高。高回報、高風險是指追求高回報就必然存在高風險，就算這幾年土地投資回報比較可觀，也不例外。

　　多種途徑投資土地

　　作為固定資產投資中的一種，土地是其中的一項。投資用途不一，有的買地用于自建廠房，有的買來建出租屋收租，有的建成小規模商品房出售，有的建了小別墅自住，有的暫時閑置等待適合的用途、投資。

　　投資建廠房的最為常見，企業用來搞實業的同時，創造了經濟效益、提供就業機會。而建成出租屋收租的，是抓住工業發展的機會，在投資的同時，某種程度上成為工業區的配套，以其經濟、實用滿足外來務工人員居住的需求。建成小規模商品房進行買賣的這兩年有所減少，因為中高檔住宅增多，小規模商品房認同度下降，而且這種投資對地段的要求也比較高。建小別墅自住在興旺一段時期后，這兩年明顯減少，因為居住者正處于從自住房轉向注重大社區環境的居住時代。買土地等待升值機會的投資者，這幾年也有所增加。

　　回報和風險共舞

　　有的投資者選擇在一些高檔樓盤周邊投資建物業，以為高檔樓盤能夠為他的物業帶來更高的租金。但實際上，到高檔樓盤一帶租房的客戶，他們寧愿花多點錢住進高檔樓盤，也不愿意住無管理、無配套的單體樓，這樣的投資算盤可能打不響。另一方面是，投資者是否具備一定的管理能力呢？出租屋需要維修、管理、收租，這些工作都需要專人負責。有的業主投資幾年后，因為厭于管理，選擇了放棄、轉讓。所以想做這種房東并非投資前所想象的那么簡單。

　　建成房子，例如樓下是小面積商鋪，上面是住宅的格局，再整幢出售，會使投資回報比凈出售土地更高，但這種投資十分依賴地段，不容易找到合適的地段。

　　警惕高價透支潛力

　　做任何投資，都要求投資者具備理性分析的頭腦。在投資購買土地之前，投資者要了解土地的功能、用途、

城市規劃的要求，這些都是決定地塊價值的因素。只有好的地塊，日后才有人愿意和你交易。如果像目前有的業主高估了手中土地的價值，就可能造成一些土地在二手市場供不應求的表象，而實際上可能過早地透支了價值潛力。

　　三、商鋪：旺鋪、死鋪要分清

　　商鋪投資，最常見的莫過于買鋪，所謂的“一鋪養三代”。還有一種是“包租”，由統一的承包商負責一批商鋪的規劃、分租。個人投資的以前者為主。

　　商鋪投資分街鋪、專業市場和賣場，其投資風險頗高，投資對了，回報相當可觀，投資錯了，血本無歸。

　　買鋪投資，有的人追旺，在商業氣氛已經興旺的地段買鋪；有的人追低，在商鋪商業氣氛未形成、但未來規劃前景利于商鋪發展的情況下，吸納價位較低的鋪位。這些都考驗投資者的經驗。

　　有的街鋪投資者看好鋪位周邊商業的興旺情景，在商鋪價位仍然較低時買入。有投資者專門投資城區周邊和城鎮的街鋪。

　　投資專業市場的，還要把握投資者中投機與投資的比例有多大。

　　投資賣場的，則要看政府對城市的規劃，以及

開發商的實力，思考進場投資者和開發商是否會和你長期共贏。

　　站在投資者的角度，最怕頭腦發熱，看見很多人買鋪位，就爭著加入。被熱情沖昏了頭腦，就會變成投機。做過多年物業投資的業內人士說過：“投資什么都不重要，重要的是你的方向、目標。”

　　專業市場和賣場的投資要先培養商業氛圍，再獲取旺場后長期的回報。但有的專業市場占大部分的投資者并非商鋪的自用者，而是希望通過出租獲利、追求高回報的投機者，這就容易殺雞取卵，不肯先吃虧后享福。最后商家也陷于被動，無法根據地段商業走勢的變化，及時調整自身的經營，最后承擔風險的仍然是個體投資者。

　　所以，投資街鋪真的

考眼力。地段、后期政府規劃、商家前期招商的規劃或者行業的的實力，都是一個商鋪買家前期要做的功課。