關爽

　　區域最新規劃、鄰近土地價格、周邊新盤產品等影響二手房價值

　　小金來北京十多年了，一直住在醫院宿舍。去年，單位提出要取消集體宿舍之后，買房子成為小金工作之余的主要任務。很快，小金就在南面買了套二手房，價格優惠是吸引她的主要原因。但是，搬家不到一個月，小金又搬回了宿舍。原來，房子位置比較偏僻，小金每天去單位要花一個多小時。令小金更為頭疼的是，房子招租時發現，該地段兩居室的租金僅1000元/月左右。

　　有了第一次失敗的購房經歷，小金希望能找一套適合自己的、將來租售空間較好的房子。在給筆者的郵件中，小金詢問自己該如何進行二手房評估。為此，筆者采訪了我愛我家、鏈家、21世紀不動產、信一天等多家經紀公司的分析人士，聯手教小金自行評定房產，判斷房子的真實身價。

　　第一步

　　了解區域的最新規劃

　　專家認為，小金在考慮房子增值空間時，先要考察區域未來的規劃。交通改造與商業配套建設對區域住宅市場的影響最為突出。例如，馬家堡區域在建地鐵4號線及規劃的十幾萬平方米商業用地，將區域人氣帶動到近幾年來的一個峰值；“

　　第二步

　　關注近期的土地拍賣

　　選定大致的區域空間后，專家建議小金留心該區域內最近的土地成交信息。在房地產市場中，“房”與“地”是直接關聯的，土地拍賣價格的多少，將直接決定房屋未來價值走向。土地拍賣中有一個重要指標：樓面地價(單位建筑面積地價)，它直接反映將來房價升值空間。

　　2006年北京正江房地產開發公司京城一拍，最終以3.41億元競得豐臺區成壽寺路甲1號印鐵制罐廠住宅小區用地，該地塊規劃建筑面積并不大，僅為10.71萬平方米，但出讓土地價格高達3376元/平方米。按照這個拍賣價格計算，加入建筑、稅收等成本，該項目至少要賣8000元/平方米，比當時該地區二手房價格高出近2000元。地塊成交后不到一年，目前成壽寺地區商品房價格均價8500至1萬元/平方米，二手房均價達到7500至8000元/平方米，房價上漲的速度飛快。

　　第三步

　　對比新入市商品房的價格

　　新盤是影響周邊二手房價的一大重要因素。專家建議小金在打探二手房價之前，首先對區域內新房價格有個初步的了解，這樣在購買二手房時，有比較明確的預期參考。西南三環是值得小金關注的區域，這個地塊周邊新盤放量較大，如萬年花城、順馳藍調等項目陸續放量，加上不少老盤推出后期產品，價格上有繼續攀升的勢頭。目前西南三環周邊一手項目均價已經達到1萬至1.5萬元/平方米。在一手房市場的帶動下，今年該區域二手房價普遍上漲，從2007年3月之后，每月每平米上漲200元左右，目前已達到8500至1萬元/平方米。

　　第四步

　　房齡選擇5至10年之間

　　專家認為，從房齡角度講，5至10年的房屋價值最高，因為整個小區配套設施、綠化及居住氛圍逐漸成熟。而10年之后，房屋價值就會大為降低。國家規定住宅用地的土地使用年限則為70年，隨著房齡的不斷增長，其土地使用年限也隨之縮短，同時房齡太長的房子面臨拆遷的風險就越大，為此切莫購買房齡過長的房子。