應對人口老齡化 國內(nèi)銀行界正在醞釀倒按揭

　　理財周報記者 羅率/文

　　如何瀟灑地退休？如果你沒來得及在30歲的時候制定詳細的退休保障計劃，又不像60%的調(diào)查者那樣準備退休后重新開始一份職業(yè)(據(jù)匯豐銀行2007年“未來的退休生活”調(diào)查報告)，你只是想安逸的享受老年時光，同時在經(jīng)濟上不那么捉襟見肘，那么趁有錢的時候買一處房產(chǎn)吧，讓它成為你的退休投資。

　　“以房養(yǎng)老”是歐美國家在上個世紀就開始興起的一種退休養(yǎng)老方式，近一兩年也慢慢在國內(nèi)引起了人們的注意。所謂“以房養(yǎng)老”，實際上是一種住房的反向抵押貸款保險，是指有現(xiàn)金需求的老年人(一般要求在62周歲以上)向銀行或保險公司抵押自住房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，銀行或保險公司根據(jù)對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估，按月或年支付定量的保險金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。

　　銀行或保險公司可以在投保人去世后正式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，用于銷售、出租或者拍賣，同時享有房產(chǎn)的升值部分。這筆保險金是免稅的，可以用一次性現(xiàn)金的方式、信用額度的方式或是按月領(lǐng)取的方式支付。房主在世的時候，將享有房屋的所有權(quán)。

　　這種倒按揭的方式解決了那些擁有房產(chǎn)卻沒有現(xiàn)金的老年人的生活問題，近兩年來國內(nèi)有人提及這一養(yǎng)老方式，但這是否能在中國風行仍然受到了許多質(zhì)疑。

　　首先就是觀念的問題。中國傳統(tǒng)的做法是把所有的遺產(chǎn)留給子女，如果把房產(chǎn)抵押給了銀行或保險公司，死后幾乎沒有什么遺產(chǎn)留給后人，這是一些人所不能接受的。擔心這種做法會傷害子女，影響老人和子女一輩的感情的人也不在少數(shù)。另外還有一種觀點認為，許多人目前都在用按揭付款的方式購房，通常年限都在10-30年左右，辛辛苦苦付了一輩子的按揭，到最后還要把房產(chǎn)再抵出去，是一部分人心理難以承受的。

　　同時，中國的金融保險機構(gòu)到目前為止并沒有正式推出這種住房倒按揭的服務。中國銀行房貸部的一位職員在接受理財周報記者采訪時認為，這種倒按揭方式由于人均預期壽命等難以預測，因此如何確定按揭利率是很大的難題。有媒體報道，目前建設部已委托一家保險公司研究倒按揭課題，并且由于目前重慶是四個直轄市中

　　即使30年后仍然沒有住房倒按揭的服務在中國出現(xiàn)，你還可以用房產(chǎn)來做另一種養(yǎng)老保障——出租。目前國內(nèi)的專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)正處于蓬勃發(fā)展的階段，再過30年，相信一定可以找到符合你心意的養(yǎng)老院。你可以把房產(chǎn)出租，每個月收取租金，自己住進條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)，說不定還有不少富余的錢供你支配消遣。

　　當然購買房產(chǎn)也是個令人頭疼的話題，飛漲的房價讓不少中產(chǎn)家庭覺得“居者有其屋”像個海市蜃樓的童話。所以投資房產(chǎn)也得找合適的時機，在半年內(nèi)房價上漲了50%的時候購入房產(chǎn)似乎不是一個理性投資者的所為。等待時機，尋找價值洼地，在眾人含淚大甩賣，市場貌似蕭條冰涼時果斷殺入才是你的英雄本色。

　　·資訊

　　在美國，由于“以房養(yǎng)老”所獲得的反按揭金額是免稅的，因此一些理財師建議個人在買賣房產(chǎn)時采用這一計劃，從而達到避稅的目的。個人可以設立個人養(yǎng)老賬戶(IRA)，并且可以根據(jù)需要選擇適合自己的養(yǎng)老賬戶種類。主要的選擇有：

　　1傳統(tǒng)賬戶(Traditional IRA)：可以在你的年收入中抵扣一定數(shù)額的年金用來免稅，但如果你一旦開始從賬戶中定期支取養(yǎng)老金，支取的養(yǎng)老金要按正常收入納稅。

　　2洛斯賬戶(Roth IRA)：每年在你的年收入中不做任何抵扣，如果開始從賬戶中支取養(yǎng)老金，這筆養(yǎng)老金是免稅的。如果你準備長期持有房產(chǎn)并真正用來以房養(yǎng)老，那么這種賬戶無疑是最佳選擇，特別是

　　3個人雇主賬戶(SEP-IRA)：為個人雇主及小企業(yè)設立。性質(zhì)與傳統(tǒng)賬戶相似。