記者方利平

　　從3月18日到7月21日，在短短4個(gè)多月的時(shí)間里，央行連續(xù)加息3次，之前辦理了固定利率房貸的市民發(fā)現(xiàn)，與目前市場(chǎng)的房貸利率水平相比，自己的房貸利率優(yōu)勢(shì)已非常明顯，從明年開始，就有望享受比市場(chǎng)利率低出一大截的固定利率。

　　目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然面臨流動(dòng)性過(guò)剩和通脹水平走高的壓力，央行持續(xù)加息的趨勢(shì)有望延續(xù)，在存在多次加息預(yù)期下，對(duì)于不能選擇公積金貸款的市民而言，固定利率房貸仍然是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　3次加息后

　　固定利率全面低于市場(chǎng)利率

　　經(jīng)過(guò)連續(xù)3次的加息后，目前市場(chǎng)上的房貸利率也有了較大的提升。其中，1~3年期的房貸基準(zhǔn)利率已由年初的6.30%上升為7.02%，3~5年期的基準(zhǔn)利率已由6.48%上升為7.20%，5~10年的基準(zhǔn)利率已由6.84%上升為7.38%。即使按照下浮15%的最優(yōu)惠利率算，其中1~5年期的房貸利率也已提升了0.612個(gè)百分點(diǎn)，而5年以上的則提升了0.459個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管在今年3月加息前，市場(chǎng)上固定利率房貸的利率都比浮動(dòng)利率房貸利率高，但是如今回過(guò)頭來(lái)看，在年初選擇了固定利率房貸的投資者，自明年開始支付的利息，將比選擇浮動(dòng)利率房貸少許多。

　　年初時(shí)，5年期浮動(dòng)利率房貸最優(yōu)惠利率為5.508%，而當(dāng)時(shí)光大銀行5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.73%，建行的5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.88%，招行的為5.796%，農(nóng)行的為5.85%，均比市場(chǎng)利率高。

　　然而，如今經(jīng)過(guò)3次加息后，目前5年期房貸的浮動(dòng)利率已上升為7.20%，下浮15%后的優(yōu)惠利率則為6.12%，比以上商業(yè)銀行年初時(shí)的固定利率房貸優(yōu)惠利率高出0.24~0.39個(gè)百分點(diǎn)。

　　今后還可能連續(xù)加息

　　固定利率房貸仍有優(yōu)勢(shì)

　　央行此次加息后，各商業(yè)銀行的固定利率房貸利率也立即作出了調(diào)整，如光大銀行的3年期固定利率優(yōu)惠水平，已由之前時(shí)的5.76%上調(diào)為目前的6.0%，3~5年(含)的則由5.94%上調(diào)為6.15%，5~10年的則由之前的6.18%上調(diào)為6.33%；建設(shè)銀行則將3年期固定利率房貸最優(yōu)惠利率由5.84%上調(diào)至6.12%，5年期優(yōu)惠利率由6.06%上調(diào)至6.39%，10年期優(yōu)惠利率由6.6%調(diào)高至6.85%。而中國(guó)銀行、招商銀行則暫時(shí)停辦了業(yè)務(wù)，目前正在等待新的利率公布。

　　與目前市場(chǎng)上同期限浮動(dòng)利率房貸優(yōu)惠利率相比，固定利率房貸的新利率均要高，以5年期品種為例，光大銀行的固定利率比市場(chǎng)高0.03個(gè)百分點(diǎn)左右，建設(shè)銀行的則比市場(chǎng)利率高出0.27個(gè)百分點(diǎn)，只要央行再加息一次，固定利率將可與市場(chǎng)利率持平甚至低于市場(chǎng)利率。

　　

理財(cái)專家表示，目前，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然存在流動(dòng)性過(guò)剩跡象，全年通貨膨脹壓力仍然較大，央行仍然存在持續(xù)多次加息的可能，對(duì)于新的房貸客戶而言，選擇利率水平較低的固定利率房貸，仍不失為一個(gè)好的選擇。

　　最劃算

　　固定利率+浮動(dòng)利率組合貸款

　　假設(shè)王先生在年初時(shí)貸款30萬(wàn)元買房，計(jì)劃分20年分期付款，選擇等額本息的月供方式還款。如果年初時(shí)王先生在光大銀行通過(guò)選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率的方式進(jìn)行貸款，而且以王先生的信用和收入水平，無(wú)論是固定利率還是浮動(dòng)利率，均可以獲得優(yōu)惠利率，則在前5年時(shí)間，王先生的房貸利率可固定為5.73%。

　　而后15年的利息，則隨市場(chǎng)利率浮動(dòng)，假設(shè)經(jīng)過(guò)7月的加息后，市場(chǎng)利率保持在目前的水平不變，王先生以等額本息方式還款的話，則在20年的還款期內(nèi)，共需支付518067.92元的本息，其中支付的利息為218067.92元。

　　而如果自年初起王先生選擇的是浮動(dòng)利率房貸的話，則今年其貸款利率為5.814%，而從明年起，其貸款利率將上調(diào)為6.273%，20年王先生總共需支付本息525564.21元，比選擇固定利率房貸多支付7496元利息。

　　即使王先生選擇的是當(dāng)時(shí)利率水平相對(duì)較高的建設(shè)銀行的固定利率房貸，選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率的方式，也會(huì)比單純選擇浮動(dòng)利率的方式節(jié)約4965元的利息。

　　如果央行今后繼續(xù)加息，則王先生選擇固定利率房貸的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。

　　目前，各商業(yè)銀行固定利率房貸的最長(zhǎng)期限為10年，不少市民在選擇固定利率房貸時(shí)，擔(dān)心10年的還款期限太短，月供壓力會(huì)讓自己無(wú)法承受。

　　實(shí)際上，完全可以通過(guò)固定利率+浮動(dòng)利率組合的方式延長(zhǎng)貸款期限，緩解月供壓力，比如打算分20年還款的市民，就可選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率，或者10年固定利率+10年浮動(dòng)利率的組合。

　　目前，各大銀行皆提供此種組合產(chǎn)品。

　　較穩(wěn)妥

　　固定期限在3~5年

　　專家指出，就利率鎖定期限而言，不宜過(guò)長(zhǎng)，也不宜過(guò)短。一方面，雖然近期

中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、流動(dòng)性過(guò)剩和通脹壓力較大的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有望持續(xù)，央行有望通過(guò)持續(xù)加息的方式抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但畢竟今后的利率走勢(shì)會(huì)怎樣發(fā)展很難預(yù)測(cè)，固定利率房貸期限過(guò)長(zhǎng)，面臨風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦幾年之后我國(guó)進(jìn)入降息周期，選擇固定利率房貸可能得不償失。

　　此外，在利率看漲的情況下，利率鎖定期不宜過(guò)短，由于在起始階段，固定利率都要比同期的浮動(dòng)利率高，在還款初期，固定利率房貸的成本比浮動(dòng)利率高，如果利率鎖定期限太短，就很可能得不償失。

　　需要特別注意的是，對(duì)于短期內(nèi)有提前還貸計(jì)劃的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不宜選擇固定利率房貸。

　　就目前形勢(shì)而言，固定利率部分的期限在3~5年比較穩(wěn)妥。

　　精明眼

　　不必舍棄

公積金貸款

　　雖然固定利率房貸“有著數(shù)”，但是值得提醒市民注意的是，公積金貸款更加劃算。雖然此次加息公積金貸款利率也微幅上調(diào)了0.09個(gè)百分點(diǎn)，但是由于從8月15日起存款利息稅將調(diào)減到5%，自8月15日起，市場(chǎng)上將出現(xiàn)存款稅后利率高于公積金貸款利率的倒掛現(xiàn)象。

　　此次加息后，公積金貸款5年以下的利率為4.5%，5年以上的利率為4.95%。有意思的是，8月15日后，3年期定期存款的稅后利率為4.446%；5年期定期存款的稅后利率為4.959%。其中3年期定期存款稅后收益率僅比公積金貸款高0.054個(gè)百分點(diǎn)，而5年期定期存款的稅后收益率比公積金貸款利率高出0.009個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于能夠獲取公積金貸款的市民而言，一邊貸公積金買房，一邊將自己的錢存銀行獲取利息，或許更加劃算，根本不用急著提前還貸。因此，在貸款買房時(shí)一定要用滿公積金貸款額度。

　　不過(guò)，目前在廣州，只有四大國(guó)有銀行能夠提供公積金貸款，農(nóng)行、中國(guó)銀行和建設(shè)銀行的有關(guān)人士皆表示，公積金貸款不能和固定利率房貸組合，也就是說(shuō)，如果客戶的部分貸款選擇了公積金貸款，剩余的貸款就只能選擇浮動(dòng)利率房貸，不能選擇固定利率房貸，在這種情況下，還是首選公積金貸款劃算，不必為了固定利率房貸而放棄公積金貸款。