最近股市振蕩，不少投資者在“股瘋”之后，開(kāi)始尋求一種穩(wěn)健的投資方式，二手住宅因其較強(qiáng)的保值功能和穩(wěn)健的收益，重新成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。滿堂紅最近的調(diào)查顯示，二手樓市中投資客的比例為12.8%，且投資客中有75%為長(zhǎng)線投資者(即長(zhǎng)期出租)，他們主要是看中二手住宅較強(qiáng)的保值功能和穩(wěn)健的收益。

　　出租回報(bào)率一路下降 租售比仍合理

　　滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，廣州二手住宅的買賣成交均價(jià)每平方米已經(jīng)上漲了過(guò)千元，但租金的漲幅卻遠(yuǎn)低于售價(jià)的漲幅。以一年出租11個(gè)月(剩下一個(gè)月為空置期)計(jì)算，一年來(lái)，廣州住宅平均租金僅上漲了2.3元/m2/月。目前二手住宅平均年出租回報(bào)率約為4.8%，同比下降0.6%。

　　出租回報(bào)率下降，但并不意味著廣州住宅缺乏投資價(jià)值。“租售比”(即每平方米建筑面積

房?jī)r(jià)與每平方米使用面積的月租金之間的比值)，一般界定為200至300。如果租售比超過(guò)300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，樓價(jià)高估；如果低于200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大。據(jù)計(jì)算，2007年5月廣州總體租售比為1∶231，各區(qū)二手房租售比均在200~300之間，屬于正常范圍。由此說(shuō)明，目前廣州二手樓市處于良性發(fā)展時(shí)期。另外，4.8%的年出租回報(bào)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率，因此二手樓市的長(zhǎng)線投資仍有可為。

　　滿堂紅相關(guān)調(diào)查顯示，投資客大部分具有較高的收入水平，超過(guò)75%的投資客月均收入在4000元以上，其中約四成在8000元以上；超過(guò)半數(shù)的投資者選擇一次性付款。可見(jiàn)，投資客大部分為高收入人士，具有較強(qiáng)的支付能力。調(diào)查顯示，長(zhǎng)線投資客九成購(gòu)房面積在90平方米以下，其中七成在70平方米以下；短線投資客中75%的購(gòu)房面積在50～110平方米，其中六成在50～90平方米。購(gòu)房總價(jià)方面，85%長(zhǎng)線投資者購(gòu)房總價(jià)在11萬(wàn)～40萬(wàn)元，近七成在11萬(wàn)～30萬(wàn)元；短線投資者購(gòu)房總價(jià)稍高，近八成購(gòu)房總價(jià)為11萬(wàn)～50萬(wàn)元，其中七成在40萬(wàn)元以下。可見(jiàn)，投資者大部分選擇中小面積、總價(jià)不高的單位。

　　由此看，雖然大部分二手樓市投資客具較高收入，但投資對(duì)象以中小面積、總價(jià)不高的住宅為主。顯示投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)，投資心態(tài)較為理性與成熟。

　　注意啦！以下地段最有投資價(jià)值

　　近日，滿堂紅地產(chǎn)根據(jù)租金參考價(jià)，并結(jié)合2007年5月最新數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)分析計(jì)算發(fā)現(xiàn)，目前廣州以下地段仍具有較高的出租回報(bào)率，值得市民投資。如天河區(qū)的珠江新城、天河北、東圃；海珠區(qū)的赤崗、濱江東；白云區(qū)的機(jī)場(chǎng)路-黃石路；原東山區(qū)的淘金、五羊新城、農(nóng)林下路等地段現(xiàn)時(shí)的出租回報(bào)率仍然較高，普遍在5.5%左右，高于全市平均水平。

　　天河北板塊：該區(qū)域貨源充足，市場(chǎng)需求量大，一向是高級(jí)白領(lǐng)與外籍人士聚居之地。目前二手均價(jià)約9000元/m2，租金約40元/m2/月，投資回報(bào)率約5.5%。天河北的協(xié)和新世界、中怡城市花園平均租金普遍達(dá)到60~80元/m2/月，比公布的租金參考價(jià)高5~25元/m2/月，投資回報(bào)率高達(dá)6%~7.4%。

　　珠江新城：作為廣州新CBD，珠江新城的樓價(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，租賃市場(chǎng)總體上供需平衡，其中公寓產(chǎn)品出租率最高，比例超過(guò)80%。目前該區(qū)域內(nèi)二手均價(jià)11000元/m2，租金約45元/m2/月，投資回報(bào)率約5%。其中雙城國(guó)際公寓、星匯國(guó)際約55~60元/m2/月，高于40元/m2/月的市場(chǎng)參考價(jià)，投資回報(bào)率在6%以上。部分豪宅如凱旋新世界、力迅上筑、保利香檳花園等租金高達(dá)80~120元/m2/月，投資回報(bào)率在10%左右。

　　東圃板塊：東圃樓盤眾多，如富力天朗明居、盈彩美居、美林湖畔花園、城市假日?qǐng)@等，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，受“東進(jìn)”的帶動(dòng)，樓價(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。該地段目前二手買賣、租賃都十分活躍，以30歲左右的年輕人為主，天河、黃埔的上班族是主要客戶群。二手房均價(jià)約6400元/m2，租金一般在28元/m2/月左右，高于20元/m2/月的市場(chǎng)參考價(jià)，投資回報(bào)率約5.3%。

　　赤崗板塊：位于廣州新中軸線上，新使館區(qū)、琶洲廣州國(guó)際會(huì)展中心，地鐵二、三號(hào)線，使該地區(qū)二手樓市十分活躍。該區(qū)域高素質(zhì)的樓盤供應(yīng)量比較少，租賃成交旺盛，二手售價(jià)約6300元/m2，較好的樓盤佳信花園、泓景花園等租金一般在30元/m2/月，高于23元/m2/月的市場(chǎng)參考價(jià)，投資回報(bào)率約5.7%。

　　濱江東板塊：江景樓盤是投資者首選，而濱江東是廣州江景豪宅最為集中的區(qū)域，有金海灣、海珠半島花園、海琴灣、中信君庭、嘉仕花園等。目前該區(qū)域二手房均價(jià)約11000元/m2，租金約50元/m2/月，投資回報(bào)率約5.5%，一線江景單位租金在70元/m2/月以上，投資回報(bào)率可達(dá)到6.5%。

　　番禺華南板塊：番禺華南板塊匯集了廣州的大型樓盤，是別墅、豪宅的主要集中區(qū)域。目前該板塊租賃十分活躍，廣州雅居樂(lè)花園、華南碧桂園、祈福新村都是租賃熱點(diǎn)，買賣十分理想，別墅市場(chǎng)更表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。該板塊二手均價(jià)約5700元/m2，租金約25元/m2/月，高于16元/m2/月的參考價(jià)，投資回報(bào)率為5.3%。星河灣、南國(guó)奧園、廣州雅居樂(lè)花園公寓、豪宅單位租金為30元/m2/月，投資回報(bào)率達(dá)6%。

　　原東山區(qū)：該區(qū)域因教育、商業(yè)、交通資源豐富，得到不少買家的認(rèn)可。目前該區(qū)域二手市場(chǎng)已成為主導(dǎo)，均價(jià)8000元/m2，位于農(nóng)林下路的東山公館、東山錦軒等高檔樓盤已達(dá)到13000元/m2。平均租金約37元/m2/月，投資回報(bào)率約5.5%。建設(shè)馬路、水蔭路、淘金路、東風(fēng)東路不少物業(yè)租金達(dá)50~60元/m2/月，投資回報(bào)率可達(dá)6%，而且租賃相當(dāng)活躍。

　　本欄文/記者 龍蕾

　　溫馨提示

　　投資潛力物業(yè)必讀

　　投資者應(yīng)如何選擇有潛力的物業(yè)進(jìn)行投資呢？如果購(gòu)房用于長(zhǎng)線投資，應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？滿堂紅研究部有關(guān)人士對(duì)此作了相應(yīng)的解答：

　　1.稀缺性、不可復(fù)制性、無(wú)形附加值將令物業(yè)升值

　　物業(yè)是否具較大的升值潛力，主要由三方面決定：一是物業(yè)是否具稀缺性資源，如江景、山景、地鐵等；二是物業(yè)是否具不可復(fù)制性，如商業(yè)旺地、城市中心等；三是物業(yè)是否具無(wú)形的附加價(jià)值，如品牌開(kāi)發(fā)商、高素質(zhì)樓盤、良好社區(qū)環(huán)境等。一些物業(yè)，身處邊緣地帶，樓價(jià)相對(duì)較低，但升值潛力卻不可低估，如花都區(qū)、番禺區(qū)等。

　　2.長(zhǎng)線投資房產(chǎn)須考慮三個(gè)問(wèn)題

　　第一.房子能不能租出去？這與房屋所處區(qū)域或地段外來(lái)人口的數(shù)量以及同類房源的數(shù)量有關(guān)，外來(lái)人口數(shù)量越大，房源的數(shù)量越少，房子出租的難度就越低。同時(shí)，所投資的住宅面積大小也很關(guān)鍵，除少數(shù)外籍客戶喜歡大

戶型外，絕大多數(shù)租房族都喜歡總價(jià)低、容易打理的中

小戶型，中小戶型的平均租值也比較高。

　　第二.房子能租多少錢？與樓價(jià)一樣，租金也是由供求關(guān)系決定的，但購(gòu)房用于出租是長(zhǎng)期的投資行為，因此不僅要考慮目前能租多少錢，還要考慮將來(lái)能租多少錢。有的房子現(xiàn)在能租比較高的價(jià)格，過(guò)兩年由于同類房源的增多或者城市區(qū)域熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，租價(jià)就可能下跌。

　　第三.轉(zhuǎn)手是否方便？長(zhǎng)線投資需要考慮房子將來(lái)或者萬(wàn)一需要中途轉(zhuǎn)手是否方便，這就要求房子的綜合素質(zhì)不能太差并且產(chǎn)權(quán)清晰，等到需要轉(zhuǎn)手的時(shí)候有人愿意買并且能賣。