-精明眼

　　股市近期動蕩不止，有部分投資者感覺還不如投資房產穩妥一些。但房價逐年上漲，一套不起眼的房子在大城市動輒就需要幾十萬上百萬，所以很多收入不高的工薪族都覺得，買一套自住的房子都那么吃力，投資房產更是一件與自己毫無關系的事情。然而事實并非如此，手中只有一點小錢，或者平時固定收入不高，也不是完全與投資房產無緣，關鍵是選擇適合自己投資的房子，廣州市民李小姐就是典型的小錢投資房產的例子。

　　第1步 買個小房自住

　　投資經過：2003年8月，工作兩年后的李小姐打算買一間屬于自己的房，告別動蕩的租房生活。因為單身又沒有積蓄，每月收入大概5000元，李小姐把目標房子鎖定在首付少，月供2000元以下的小房，方便工作也可作今后的投資。李小姐把選房位置鎖定在以工作單位廣州五羊新城為圓心、打車15元錢為半徑的區域。

　　第一套讓李小姐動心的房子是中大北門某新開盤小區的一套小兩房，總價30萬元左右，面積近60平方米，首期6萬元，30年月供，每個月不到2000元，雖然也在預算之內，但李小姐覺得總體還是有點壓力。經過這次看房她發現，一樣大小的房子，樓梯樓的實用率比電梯樓高，所以她把目光移到單位附近五羊新城，單價不過三四千元，上班還不用擠公車打車。

　　2004年初，李小姐在五羊新城發現了一套面積47平方米、單價15萬的舊房子，雖然是頂樓，且西北向，但這套小房子有很好的基本特質：兩面單邊；屋內層高達到3.2米，空間感很好；還有直接可以從家里陽臺上頂樓的私家天臺。經計算，房子首付4萬元，手續費稅費等1萬元，11萬元月供貸15年，每月大約850元。李小姐覺得很合適，經過議價，以14.1萬元成交。

　　為了住得舒服一點，李小姐打算先把房子

裝修一下，經估算，全部改裝的裝修費大約需要3萬元。簽定買房合同時，李小姐手頭上只有2.5萬元左右的現金。首期和手續費等需要4萬元左右，李小姐通過自己的兩張信用卡相互透支解決了1萬元，再向朋友借了5000元搞掂。至于裝修費用，李小姐向朋友借2萬元，自己再省吃儉用每月存3000元左右，3個月左右搞掂。如此一來，4個月之后即2004年7月，李小姐正式入住自己的小屋。

　　李小姐投資心得：千萬不要讓自己壓力太大，雖然中大北門那套房子我很喜歡，但價格有點壓力，所以及時放棄，最后證明還是對的，因為就在2004年底，我就面臨換工作時的半失業狀態，月供850元不構成很大壓力，如果月供2000元就不一樣了。而就升值來說，中大北門的那套現在大概已漲到近60萬元；五羊新城小房子也漲到近30萬元，都是翻倍收益，雖然貴的房子升得多，但是住在里面不賣掉，升多少意義不大。五羊新城的小房子雖然有西北向、頂樓等缺點，但有學位、交通方便、出租回報高等優點。所以買房子不用面面俱到和完美，適合自己就好。

　　另外舊房子面臨重新裝修的問題，當時我選擇了熟人介紹的小裝修隊，除了有口碑保障，還不用提前支付裝修款，所以可以邊籌錢邊裝修。當然這樣也是有一定風險的，畢竟質量等問題沒有保障，還好我運氣不錯。

　　第2步 正式投資超級小房

　　投資經過：如果說第一套房子的投資是一種無意，那李小姐的第二套房子則是用心考慮的選擇。2005年之后，李小姐進入新單位工作，平均每月收入不過兩三千元，所以平時沒有多少存款。2006年，股市復蘇，李小姐將手頭上僅有的2萬元買了基金股票。以大牛市為前提，一年之內，李小姐的收益就高達70%以上，總資產一年之內增加到3.5萬元。考慮到風險，李小姐將股票基金收益部分留在股市，而本金全部撤出。到2007年初，李小姐平時的積攢加上股市收益，手頭總資產有4.5萬元。而這時候，她的小房子市場價已升到25萬元左右。基于股市風險和之前買房子的經驗，李小姐考慮繼續投資房產。

　　2007年年初廣州的房產市場價格不但比2003年翻番左右，還多了營業稅等政策。只有三四萬資金作為首期的李小姐，只夠買10萬元左右的小房子，考慮到投資回報等問題，李小姐把目標房子鎖定在專業市場、綜合市場、高校旁的小區，因為這些地方有足夠的租客市場。一套位于解放北皮具市場的小房子映入李小姐眼簾，15平方米，8萬元，7樓，南向。

　　經過實地考察，李小姐發現這套房子雖然只有一個不足十平方米的單間，一個陽臺，但房子已有一個閣樓將其分為上下兩層，如此一來，這個建筑面積只有15平方米的房子有了25平方米的實用面積。房子交通也很便利，到火車站越秀公園只有5分鐘車程，加上首期需3萬元，月供只需幾百元，李小姐憑自己的感覺立刻就簽下了這套超級小的房子。

　　因為有裝修經驗，李小姐和熟悉的裝修師傅經過商量，把整個小房子裝飾成日式風情，美觀且五臟俱全，非常實用。果然，在房子裝修完不到兩個星期，一個大學生便以每月800元的價格把它租了下來。而到此為止，李小姐這套房子總支出大約5.5萬元，分別是3萬元首期、1.5萬元裝修款，1萬元的中介費稅費按揭費，而5萬15年月供每月支出僅450元左右，每月800元的月租，扣除按揭還有350元的富余。

　　李小姐投資心得：這套15平方米的小房子，首先地段好，10分鐘路程內有十幾個專業皮具市場、三所高校，能保證有租客市場；第二點是收租回報率高，因為即使兩倍面積的單間，租金頂多1000元左右，但面積小只要功能齊全，一半面積一半總價租金卻高達八成，所以越小越劃算；第三是裝修時以自己的要求來衡量租客心理，裝修有特色，保證租金也就不難了。至于選擇投資房的標準，除了價格，也和自住房子一樣，都要感覺好。但是投資房子和自住不一樣的地方在于，每一分錢都是利潤和成本，所以基本上不要為了喜好而向價格讓步，因為自住是必需的，而投資可以有很多選擇。

　　第3步 賣掉小房子循環按揭

　　投資經過：一個月800元，一年收益9600元，李小姐買下的15平方米的小房子，支出才5.5萬元，收租回報率雖然已經相當高了，但李小姐覺得15平方米的小房子買賣起來升值太慢，不適合年紀輕輕喜歡變化的她。所以在剛簽了房子租約的時候，她就考慮把它賣出去試試看，如果凈收益在1.5萬元以上，那就堅決立刻出售，因為1.5萬元收租要一年半時間，還不如拿這些錢買更大的、升值空間更大的房子。果然一經放盤，好幾個人對李小姐的小房子表示了興趣，最后不到一個月，房子以12萬元實收價格成交。扣除5萬元貸款，李小姐立刻就有7萬元元現金到手，還掉向朋友借的2萬元，還剩下5萬元現金，4個月時間凈賺1.5萬元。

　　與此同時，各大銀行推出循環按揭方式。所謂循環按揭，即銀行針對貸款還款信用好的客戶，將其房子作二次評估按揭，最大限度貸款給客戶。

　　沒有經過多少考慮，李小姐把自住的小房子進行循環按揭，當年11萬元的貸款還剩下9萬元，銀行評估同意貸17萬元總額給李小姐，如此一來，李小姐又貸得8萬元現金。李小姐用這8萬元加賣小房子所得的5萬元總共13萬元，在廣州各處看房，目前比較合意的是白云區某小區一套65平方米的兩房，總價25萬元。這套房子的首期8萬元，手續費裝修費大概4萬元，17萬元15年月供大概1500元左右，預計租金2000元。這套房子的優點是既有比較高的收租回報，又有房子本身升值的可能，因為只要漲到每平方米5000元，總價就有32.5萬元。李小姐覺得其有長短線結合投資的特點，所以已經向中介繳納定金。

　　李小姐投資心得：投資房產有兩種收益方式：一是收租投資，因為要有足夠的租客市場和較高的租金，所以這種投資方式對房子地段要求高，相對來說房子本身品質則不需要過分要求，而且這種收益方式不一定需要整體

房價漲為背景；二是賺差價投資，這種投資對房子本身品質要求高一些，并且需要判斷整體房價市場在上升，才能保證收益。這兩種投資方式各有利弊，前者收益穩但慢，后者收益大風險大，當然這兩種收益方式也可以相互結合。所以我選擇賣掉收租回報慢的第二套小房子而著手第三套，是看中其有長短線結合投資的特質。

　　投資建議：以小博大 穩妥為主

　　小成本投資房產要以穩妥為主，所以首先要其資質好做保障，要有租客市場，這樣基本不會虧，例如一套25萬元的房子，首期10萬元，租金只要能高過月供，幾年之后，房子漲到35萬元賣掉，除了租客幫忙還的本金，還賺10萬元；而萬一房價下跌到15萬元，只要以租養供還款完畢，也可以賺5萬元。相對于高昂的房價，租金水平能相對真實地反映房子本身的資質、實際價格、市場需要。所以選擇房產一般會用周邊類似房子租金來衡量其價值。

　　第二個竅門是評估價。銀行貸款一般只能貸到房價七成，所以你要準備三成首期。然而事實上并非一定如此，因為決定貸款成數的房價并不一定是交易價。所以如果遇到評估價高于成交價的房子，不但可以少付一些首期，還有點物超所值的意味，不過這種房子在市場上并不多。

　　第三個竅門是不要斤斤計較利息。很多人都會覺得支付銀行利息不劃算，事實上，房貸本來就是為了利用未來的錢做現在的事情，實現提前消費。如果是年紀大了未來贏利能力不夠或者生活壓力日增的家庭，那過高房貸的確不適合，但錢少急于

理財的人不妨充分利用你的信譽貸銀行的錢。一樣50萬元現金，你可以全額買50萬元的房子；買一套150萬元房子貸款100萬元邊供邊自住；也可以分開5份，買五套30萬元的房子，其中一套自住四套出租，所付出的資金一樣，收益回報和自身壓力卻完全不同。

　　【專家點評】

　　廣州市某房地產中介資深經紀人梁小姐

　　李小姐的房產投資思路非常清晰，她的最大特點是能根據自己實際情況和市場情況作出反應，并且在爭取投資利益時候不忘控制風險。不過，這種頻繁操作的投資方式一定要注意各種費用，比如房產證不足五年情況下的營業稅、按揭費用、中介費、提前還貸銀行違約金等，在選擇投資前，一定要充分打聽清楚各類費用，以免計算好的利潤不斷壓縮。

　　廣州某按揭公司唐先生

　　目前，廣州很多區域的房子價格已經比較高，租售比已經失調了，前幾年30萬元的房子，現在賣到60萬元，但租金可能只從每月1500元漲到1800元，所以投資前大家要考慮清楚。尤其是小成本投資者，本來收入可能就不高，更要細致的去了解行情，學習更多專業知識，以對未來的行情作出很好的判斷。李小姐目前的投資情況還算成功，如果說她第一套房子存在時機好的僥幸，第二套房子的成功則與她有裝修技巧以及對市場作出快速判斷有關。目前來說，在廣州投資二手房我比較傾向李小姐的意見。在專業市場、學校附近找合適的機會，如果相對新一點的房子，我個人認為可以考慮一下花都和南海，當然觀點只作參考，畢竟什么投資都有風險。

　　本報記者　陳佳利