撰文 一聞

　　商品房的價(jià)格大致可分為底價(jià)、表價(jià)和成交價(jià)三種。善于“砍價(jià)”者，用低于表價(jià)，甚至低于底價(jià)的價(jià)格來(lái)作為成交價(jià)，就能真正得到實(shí)惠。

　　人們?cè)谫I一般商品時(shí)，首先想到的是價(jià)格能否便宜一些，而房屋的本質(zhì)是一種商品，肯定有其議價(jià)的空間，這也是購(gòu)房過程中很重要的地方。

　　因?yàn)樵谝恍┬〉募?xì)節(jié)上開發(fā)商即使做出讓步，卻以較高的價(jià)格出售，吃虧的還是購(gòu)房者。這好比是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

　　先分析一下商品

房?jī)r(jià)格的構(gòu)成。根據(jù)新頒布的《商品房住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，商品房的銷售價(jià)格是由成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤(rùn)組成，其中期間費(fèi)用和利潤(rùn)是有彈性的。開發(fā)商可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)做相應(yīng)的調(diào)整，這也就是購(gòu)房者可以砍價(jià)的關(guān)鍵所在。

　　對(duì)于目前商品房的銷售價(jià)格，大致可分為底價(jià)、表價(jià)和成交價(jià)三種，底價(jià)是開發(fā)商自己或者是委托銷售公司銷售的最后底線價(jià)格；表價(jià)是開發(fā)商做廣告對(duì)外所宣稱的價(jià)格；而成交價(jià)就是購(gòu)房者和開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商以后簽訂購(gòu)房合同時(shí)所確定的價(jià)格，在底價(jià)和表價(jià)之間每平方米相差可能有幾百元之多。

　　不善于砍價(jià)者，用表價(jià)來(lái)作為成交價(jià)，這樣即使您的購(gòu)房合同簽訂的再詳細(xì)，補(bǔ)充協(xié)議簽訂的再多，您實(shí)際上還是吃虧了，只不過在表面上維護(hù)將來(lái)可能發(fā)生也可能不會(huì)發(fā)生的利益。善于砍價(jià)者，用低于表價(jià)，甚至低于底價(jià)的價(jià)格來(lái)作為成交價(jià)，就是真正得到了實(shí)惠。簽訂合同時(shí)在不違背基本原則的情況下，即使做出一些小的讓步，也不失為明智之舉。

　　具體來(lái)說，對(duì)于期房，銷售人員最初會(huì)基于期房的某些不足之處，對(duì)于購(gòu)房者提出的讓價(jià)要求，可能會(huì)在權(quán)限范圍內(nèi)每平方米讓個(gè)幾十元。對(duì)此，購(gòu)房者可不要滿足于這個(gè)價(jià)格，而應(yīng)進(jìn)一步提出讓價(jià)的要求。這樣，銷售人員一般就會(huì)讓業(yè)務(wù)主管來(lái)和購(gòu)房者談具體價(jià)格，只有讓銷售人員請(qǐng)出業(yè)務(wù)主管，購(gòu)房者才有可能進(jìn)一步把價(jià)格給談下去。因?yàn)橐话沅N售人員沒有進(jìn)一步讓價(jià)的權(quán)利。

　　當(dāng)購(gòu)房者和業(yè)務(wù)主管談價(jià)時(shí)，要從挑剔房屋著手，如對(duì)公共設(shè)施的計(jì)算、相關(guān)管線的設(shè)計(jì)、營(yíng)建成本等方面提出合理的看法；或者是對(duì)小區(qū)綠化、房屋朝向、電梯數(shù)量等挑出合理的毛病后，業(yè)務(wù)主管才有可能做出進(jìn)一步讓價(jià)的考慮。不管怎樣，購(gòu)房者提出讓價(jià)的要求后，要做到成交價(jià)一定要低于表價(jià)，至于成交價(jià)是否接近底價(jià)，甚至低于低價(jià)，就要看購(gòu)房者個(gè)人談判水平和樓盤銷售情況了。

　　對(duì)于現(xiàn)房，如果樓盤的規(guī)模比較大，一般議價(jià)的空間就比較小，因?yàn)閭�(gè)案數(shù)量多，給某個(gè)購(gòu)房者大幅度讓價(jià)的話，可能會(huì)引起大的混亂，開發(fā)商通常不會(huì)冒這么大風(fēng)險(xiǎn)的。如果樓盤規(guī)模較小，議價(jià)的可能性就大些，不過關(guān)鍵還是看購(gòu)房者如何同開發(fā)商交涉。

　　當(dāng)然，對(duì)于熱銷樓盤，開發(fā)商一般不會(huì)考慮讓價(jià)的問題，而對(duì)于銷售狀況一般或者是滯銷的樓盤，購(gòu)房者不妨用上述辦法試一試。

　　相關(guān)報(bào)道：

　　開發(fā)商暗箱操作壟斷房源 排隊(duì)買房越演越烈

　　部分股民轉(zhuǎn)攻樓市 抽部分獲利資金購(gòu)買房屋

　　買房簽約留心空白條款 挑房一看質(zhì)量二看資質(zhì)

　　更多精彩盡在新浪理財(cái)頻道