房價節節攀升，選擇不同的物業進行投資會得到不同的結果。目前，甲級寫字樓和涉外住宅的租金回報率較高，是資金實力比較雄厚的人可以考慮的投資項目。

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　眾所周知，在通貨膨脹的壓力下，擁有實物資產比擁有貨幣更能減少由此而帶來的損失，當然，前提是必須投資優質實物資產。

　　房地產屬于實物資產中的一種，但在目前房價高企的前提下，投資價值也分三六九等，因此為了能夠獲得更為豐厚的回報，必須購買投資回報高的物業。

　　就北京、上海、廣州各地的情形來看，有兩種物業值得投資，其一是高檔寫字樓項目，還有就是投資回報率較高的住宅項目。

　　物業看重高回報率

　　抵制通貨膨脹的目的就是不要讓手中的資產，尤其是貨幣資產縮水，投資不動產是其中一條重要的途徑。

　　目前能夠關注的主要有兩類物業，其一是高檔寫字樓項目，再就是涉外住宅項目。這兩者具有一個共同點，即都能夠獲得較高的投資回報。

　　據了解，目前在京、滬、穗三地，以甲級寫字樓為主的高檔寫字樓租金一直處于上升通道中。記者了解到，位于浦東陸家嘴金茂大廈最近以美金2元/平方米/天(約合人民幣15.4元)的高價租出套辦公室，創下上海灘租金新高。雖然這只是個例，但該大廈從2005年突破1美元/平方米/天，到現在創出2美元/平方米/天，僅僅花了兩年時間。

　　上海全家•全斯美德機構總經理端恒分析認為，高檔寫字樓項目的確屬于優質資產，正是因為如此，由于近期租金不斷上漲，許多甲級寫字樓物業持有者獲利匪淺，因而不愿意將手中物業分層或整體出售，從而等待物業進一步升值。而不少買家手中即使掌握有大量資金，也找不到合適的收購對象。

　　而對于住宅項目來說，則需區別對待。專家表示，面對目前房產價格不斷攀升的現狀，并非所有房產都能購進用來抵制通脹。近幾年以來，由于房價不斷攀升，而租金并未隨之一起同步上漲，因此住宅物業的租金投資回報率也就越來越低，縮水至目前的3%～5%。但并非所有的物業都是如此，記者在采訪中發現，目前在北京、上海、廣州等地，一些境外人士聚集區域內，物業租金水平要高于別的區域，因而其租金投資回報率已超過6%，少量物業甚至能夠達到10%的高位，因此選擇這樣的物業作為投資目標，便能夠獲得較高的回報。

　　那么，投資回報率達到多高才值得投資呢？據了解，目前5年期國債收益率達到了3.48%，而假定通貨膨脹率為2%，因此投資不動產，其年租金必須超過投資回報率5.48%才合算，而考慮到今年通脹壓力進一步增大，因此也將投資回報率適當上調，規定6%為底線。

　　甲級寫字樓值得關注

　　京、滬、穗三地甲級寫字樓的租金至今仍然保持穩定的增長態勢，尤其是上海頂級地段高檔寫字樓的租金水平連創新高。

　　據仲量聯行最近發布的研究報告顯示，上海高檔寫字樓的租金并未停止上漲的步伐，在第一季度，甲級寫字樓平均租金較上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率僅為4.9%。而北京、廣州兩地的形式也很喜人，據戴德梁行統計，北京2007年第一季度北京甲級寫字樓的需求創歷史新高，凈吸納量達到333300平方米，該數字已經超過2006年全年凈吸納量的90%。第一季租金比去年第四季度上漲了1.6%。同樣，廣州首季甲級寫字樓吸納量(報告期內銷售和出租房屋的數量之和)創出新高，一共吸納了5.7萬多平方米，比去年第四季度增加兩倍，租金也繼續保持輕微上升的趨勢。

　　就上海的具體情況來看，南京路、人民廣場、陸家嘴、徐家匯、靜安寺、虹橋等六大傳統頂級CBD地區內，近期已無寫字樓項目上市，即使有此類項目在建，但全部只租而不對外出售。但專家表示，由于甲級寫字樓租金上漲，有不少客戶為了降低辦公成本而外遷，同時隨著外圍地區交通、商業等配套設施不斷得到改善，因此不少外圍區域品質不錯的物業也值得投資。

　　記者了解到，五角場目前有不少項目在對外銷售。目前五角場5A寫字樓的租金約2.8～3元/平方米/天，而周邊的寫字樓項目售價大多集中在13500元/平方米左右，通過計算發現，這里適合投資。我們以目前在售的項目怡富商務廣場為例來進行計算，該項目售價為13800元/平方米，目前在售的項目有140平方米的套間，以板塊內平均租金2.9元/平方米/天計算其租金投資回報(每年出租11個月)，投資回報率約7%，比較適合長期投資。

　　端恒表示，對租金價格較為敏感、不太需要優越地段的租戶，面對租金日益上漲的中心區域寫字樓租金，開始搬離傳統中心商務區，選擇非中心區域的寫字樓。因此未來上海非市中心區域內品質不錯的寫字樓，將會迎來一波不錯的投資機會。她認為投資者可以關注的區域有楊浦區五角場板塊、閘北區的不夜城板塊、普陀區的長風板塊、長寧區虹橋綜合交通樞紐以及浦東新區內世紀大道沿線等，這是未來的熱點區域。

　　在北京，大型商務區內的項目租金投資回報率都還不錯，不少項目具有投資價值。記者以位于CBD核心區域內的朝外SOHO項目為例來計算，該項目售價約22500元/平方米，而附近甲級寫字樓的平均租金約5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投資回報率達8%。據了解，目前北京寫字樓項目主要集中在CBD、金融街、東長安街(建國門)以及東二環等板塊內；此外，作為環渤海經濟圈的重要節點，亦莊經濟開發區也是北京未來的熱點區域，未來三年內將有20萬平方米的甲級寫字樓項目面世。

　　隨著廣州寫字樓市場開發面積的不斷增加，從2006年起已是廣州市甲級寫字樓的入市高峰期，面積逾100萬平方米，其中以珠江新城的增量最大，將超過48萬平方米，但是考慮到珠三角經濟的高速增長態勢，市場能夠消化這些供應量。目前在珠江新城板塊內，甲級寫字樓項目的售價在11000～14000元/平方米之間，而區域內此類項目的租金在3元/平方米/天左右，租金投資回報也在7.5%左右。

　　“涉外”住宅項目是熱點

　　所謂“涉外”住宅項目，就是目前北京、上海、廣州等地為境外人士所鐘情的物業，如位于北京的朝陽公園板塊、上海的古北新區以及廣州的珠江新城板塊等。

　　在北京朝陽公園板塊內，陽光上東社區內聚集了不少境外人士，因而也抬高了這里的租金價格，目前一套面積約98平方米的兩房，租賃價格達到了10000元，而這套房子目前的市場價為150萬元左右，由此估算其租金投資回報率為7.3%。

　　最近，高力國際發布報告稱，由于在滬境外人士的不斷增多，高端物業租賃價格持續增長，導致頂級物業市場平均租金較上季小幅上漲1.2%，達到為每月每平方米17.52美元。在上海長寧區古北新區內，如出自鹿特丹花園一套115平方米的物業，市場價約185萬元，而這套物業的市場租金價格約11000元/平方米，估算其投資回報率約6.5%。

　　而在廣州，高檔公寓月租金超過了20美元。有關機構研究表明，在天河和東山兩區的新公寓吸納了不少外國客戶租賃，以盛雅、新凱、凱旋會和匯景為代表的高級公寓已與去年底平均租金水平達到20.6美元/平方米/月。如五羊新城內的凱旋會，一套面積約350平方米的四室兩廳，市場價月650萬元，月租金約35000元，按照目前市場價估算其投資回報率約為6%，處在合理范圍內。

　　據了解，在北京、上海兩地，已經形成了相應規模的國際社區內，如北京的朝陽公園板塊、西大望路等板塊，上海的古北板塊、金橋板塊以及靜安寺、盧灣等中心市區，其整體租金回報率均要高于其他板塊。而廣州至今沒有形成大規模國際聚集社區，但在廣州部分靠近大型CBD地區涉外樓盤租金水平較高，投資回報率達到7%以上，如五羊新城、珠江新城等。

　　此外，值得一提的是商鋪，這也是一種值得關注的不動產。但是商鋪的個性化更強，與未來的市場發展狀況息息相關，買到超白金旺鋪便能一勞永逸，因此需要投資者具備更為專業的理論基礎，從各個方面進行綜合考察，才不會出現投資上失誤。投資商鋪主要關注兩點，其一是對未來發展的把握，這要求投資者的眼光要老道精準，看走眼了很有可能會使投資效率大打折扣，甚至白忙活一場。同時也要關注租金投資回報率，考察周邊商鋪租賃價位，并估算投資回報，如果過低，則應該放棄，否則會因為養鋪成本過大而致使投資失敗。