□本報(bào)記者 孟繁龍 深圳報(bào)道

　　深圳房價(jià)的持續(xù)上漲，炒房之風(fēng)再現(xiàn)。

　　近期深圳一新開樓盤，某買家一出手就買下整整一層樓！業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳因鄰近香港、特區(qū)面積狹小及年輕人和流動(dòng)人口多等特殊情況，使得房產(chǎn)投資和炒作有著得天獨(dú)厚的條件。深圳房價(jià)的高漲與投資、投機(jī)資金的涌入應(yīng)有某種內(nèi)在聯(lián)系。

　　深圳房產(chǎn)投資趨熱

　　據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)手速度很快。市場(chǎng)的高“換手率”意味著什么呢？

　　五月末的一天，臨近深圳標(biāo)志性建筑——地王大廈旁的一個(gè)以小戶型為主的樓盤開盤，430余套房在三小時(shí)內(nèi)銷售一空。銷售現(xiàn)場(chǎng)到了約700余人，如果剔除陪同人員，基本可以保證人均一套房。而實(shí)際上抽簽到140人時(shí)，房子就賣光了，人均購買3套房，更是有人一出手就買了一層樓的20套房。

　　買不到房子的人在后面大聲抱怨為什么不控制個(gè)人的購房數(shù)量，銷售人員稱，“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人家要多買，我們也不能不賣啊！”買多套房者者則默不作聲，盡快辦理著各項(xiàng)手續(xù)抓緊時(shí)間離開。在購房者的現(xiàn)場(chǎng)，既有二十多歲的小兩口，也有六十多歲的老人。記者向二十多人詢問了買房目的，令人頗感意外的是，無一例外均回答用于投資！

　　幾天后，深圳臨近口岸的另一樓盤開盤，購房現(xiàn)場(chǎng)也傳出有人買下一層樓的消息。深圳的天氣熱，房產(chǎn)投資的氣氛更熱。

　　在深圳，關(guān)注房產(chǎn)的人著實(shí)不少。周末出去看看樓盤、研究一下城市的規(guī)劃，對(duì)一些人而言，投資房產(chǎn)儼然成為了一種生活狀態(tài)。深圳炒房者中，既有大手筆購買整層樓、別墅的富人，也有工作不固定、資金很少的窮人。大資金有大資金的打法，如上文提及的有人購買一層樓的樓盤，屬于商住兩用，可以注冊(cè)公司，屆時(shí)整層出租商用不失一種策略。小資金有小資金的思路，10余萬元專注于交通便利的小戶型。進(jìn)，可享升值之利，退，可以租代養(yǎng)。投資房產(chǎn)的方式不同，但看好深圳樓市，從中賺取差價(jià)、獲得利潤、改善生活則是共同的目的。

　　深圳資深地產(chǎn)人士袁照沛告訴記者，從深圳炒房者的構(gòu)成看，大致由三部分人組成：一是深圳本地人。深圳樓市這幾年上漲速度很快，深圳本地人對(duì)此感同身受。買樓肯定升值成為大部分深圳人的共識(shí)；

　　二是長三角房地產(chǎn)熱炒后轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來的江浙人。這些人有炒樓的經(jīng)驗(yàn)，并且資金雄厚，有人出手極其豪綽；

　　三是香港的“過江龍”。這些資金比較隱蔽，一般不以自己的名義買樓。散戶大多是以親屬的名義甚至“二奶”的名義買樓，而機(jī)構(gòu)則通過內(nèi)地分公司大手筆購樓。由于，近期人民幣升值較快，深圳開發(fā)商一般不愿意接受外幣購房，以避免匯兌損失

　　因此一些香港機(jī)構(gòu)資金就選擇了一條比較迂回的路徑。

　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)董事梁興安介紹，根據(jù)942套樣本統(tǒng)計(jì)表明，在普通住宅市場(chǎng)，購房單純居住的占比為47%，完全投資為26%，居住同時(shí)考慮投資的是25%。而對(duì)于596套豪宅的樣本統(tǒng)計(jì)的結(jié)果是，自住型和完全投資型的比例是9：1。低價(jià)房比高價(jià)房更受到投資者的青睞。

　　事實(shí)上，深圳樓市的“高換手”率，既有普通百姓置業(yè)升級(jí)的因素，更有炒房者頻繁進(jìn)出，博取價(jià)差的情況存在。

　　深圳炒房收益幾何？

　　就住房本身的特性而言，住房既可以是投資，也可以是消費(fèi)。其投資的屬性，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格預(yù)期看漲的市況下，資金的涌入必然會(huì)拉升房價(jià)。

　　梁先生從事房產(chǎn)個(gè)人投資多年，說起房產(chǎn)投資之道頗有心得。他將自己能在房產(chǎn)上賺到錢歸因于充分的準(zhǔn)備。他說，大到城市規(guī)劃、地鐵建設(shè)、西部通道、新口岸設(shè)立，小到開發(fā)商品牌、戶型、朝向、物業(yè)管理、周邊環(huán)境及公交站點(diǎn)、停車位、建筑材料，他都會(huì)關(guān)注和記錄。做功課做到如此之細(xì)，賺錢也就是順利成章的事情了。

　　是因?yàn)榉孔訚q價(jià)才去投資？還是因?yàn)橥顿Y使得房價(jià)才漲？梁先生認(rèn)為，“房價(jià)上漲是眾多合力的結(jié)果，別總拿炒房說事兒。”顯然，房產(chǎn)投資客的低調(diào)心態(tài)，是不希望政府過份關(guān)注此事。

　　梁先生說，“深圳的房子的自住和投資的區(qū)別，就像你們炒股中的投機(jī)和投資一樣，真的有很明顯界限嗎？”深圳人口流動(dòng)性大，年輕人居多，工作地域的轉(zhuǎn)換、住房升級(jí)換代、價(jià)格變化的驅(qū)使，都很可能導(dǎo)致自住變成了投資。所以，房產(chǎn)投資中有相當(dāng)一部分很難界定，究竟是投資還是消費(fèi)。

　　那么，深圳房產(chǎn)投資或投機(jī)的收益有多少呢？深圳資深地產(chǎn)人士袁照沛告訴記者，如果純粹以收取租金收益的長線投資，其租金收益率大致是這樣；商鋪投資年收益率在10%左右，住宅投資的年收益率在3%至5%之間。但如果從房地產(chǎn)升值的角度來測(cè)算，帳面收益則相當(dāng)可觀。按照媒體披露的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，深圳前五個(gè)月的平均房價(jià)上漲了近20%，那么理論上投資性購房的平均收益率應(yīng)在15%至20%左右，況且這只是不到半年的時(shí)間。如果下半年深圳房價(jià)依然漲幅可觀，那么房產(chǎn)投資的帳面收益應(yīng)在30%以上。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳小戶型公寓是投資者的最愛。這類產(chǎn)品投資性購買能占到小戶型住宅市場(chǎng)份額的50%。深圳的小戶型與其它城市有所不同，每套的建筑面積大約在28平方米至45平方米之間，盡管市場(chǎng)單價(jià)（每建筑平米的價(jià)格）較高，但總價(jià)相對(duì)來說并不是很高。這就使得這種小戶型住宅的市場(chǎng)流通性很好。因此，深圳社科院統(tǒng)計(jì)出的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的高“換手率”數(shù)據(jù)并非是空穴來風(fēng)。

　　從地域上看，深圳老城區(qū)的投資性購房比例較高，像寶安中心區(qū)、龍崗等地，有的樓盤投資性購房占比可高達(dá)50%。

　　炒房緣于投資渠道窄

　　國內(nèi)投資渠道狹窄，也是房產(chǎn)投資受青睞原因。前一段時(shí)間股市火爆，有相當(dāng)一部分炒樓資金流入股市。盡管房產(chǎn)投資內(nèi)含升值因素以及租金收益，但相對(duì)于渴望股市賺“快錢”的人來說，顯然股市更有魅力。然而，經(jīng)過前幾天股市大跌的洗禮，一些想賺“快錢”的仿佛醒過味來，覺得還是投資房產(chǎn)更牢靠些。

　　深圳一投資客的想法顯然頗具代表性，“雖說樓市也有政策風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟房產(chǎn)投資的是實(shí)物資產(chǎn)，即使樓價(jià)跌了總還是有個(gè)房子在那，而股市的政策風(fēng)險(xiǎn)太可怕了，你可以一夜暴富更可以一夜成為窮光蛋。問題的關(guān)鍵是，你永遠(yuǎn)也不可能知道人家下一手出的是什么牌！”記者在采訪中了解到，有不少投資者都萌生了重回樓市的想法。

　　逐利是資本的特性，既不愿承擔(dān)

股票投資的高風(fēng)險(xiǎn)，也不甘于債券投資的低收益，投資房產(chǎn)就成為了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。民營企業(yè)老板黃女士的投資點(diǎn)就落到了房產(chǎn)上。深圳關(guān)外的萬科城開盤伊始，黃女士就以團(tuán)購的低價(jià)格一次性購入10余套房。不僅閑置的資金有了去處，還坐享了升值的高回報(bào)。

　　收益永遠(yuǎn)是和風(fēng)險(xiǎn)伴隨在一起的。個(gè)人投資者認(rèn)為，房產(chǎn)投資最壞的結(jié)果不過是“炒房炒成了房東”，即使賺不到錢，也能換來居住的質(zhì)量的提高。經(jīng)營企業(yè)的老板，看重房屋投資兼具安全性和升值潛力的特點(diǎn)。“買房子能賺到錢最好，賺不到錢也能給職工當(dāng)宿舍用。”一民營老板這樣解釋房產(chǎn)投資的動(dòng)機(jī)。

　　黃女士的分析更多是從實(shí)體經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)鏈考慮，她認(rèn)為，“房地產(chǎn)以前是一種流動(dòng)性相對(duì)差但保值性較強(qiáng)的投資，但現(xiàn)在深圳成熟的房屋市場(chǎng)上，

地產(chǎn)中介、擔(dān)保公司和銀行等機(jī)構(gòu)，通過轉(zhuǎn)按揭、循環(huán)貸和抵押貸款等方式，把流動(dòng)性差的問題也解決了。”她說，“如果房價(jià)大跌，意味著建材、水泥、鋼鐵、電解鋁、家具、裝潢、家電等上下游的行業(yè)都會(huì)受到影響，銀行更是首當(dāng)其沖。那樣的話，影響面太大了。”據(jù)此判斷，房價(jià)下跌的可能性很小，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低。

　　價(jià)格預(yù)期永遠(yuǎn)是市場(chǎng)中的主角，房價(jià)的起落牽動(dòng)了太多人的心。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)言和鄒濤發(fā)起的“不買房運(yùn)動(dòng)”，在高房價(jià)面前顯得那么蒼白和無力。炒房群體自有其存在的合理性，也會(huì)在一定程度上助推房價(jià)上漲，但也不能把房價(jià)上漲全部歸咎于炒房者。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松用對(duì)“炒”字的理解詮釋其中的風(fēng)險(xiǎn)，炒=火+少，即火中取粟，外加愈來愈少。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在經(jīng)濟(jì)道德層面對(duì)股市和樓市作了比較。他說，“寧選股市泡沫，也不選擇房地產(chǎn)泡沫”，理由是房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)是“收益只能為少數(shù)人所獲得，大多數(shù)人則淪于別搶奪的地步”，是“掠奪型”收益分配；而股市泡沫產(chǎn)生的收益為大多數(shù)人所分享，是“分享型”收益分配。

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