于悠游

　　外資銀行的房貸業務能帶來哪些特別的服務呢？我們不妨挑選幾個亮點介紹給讀者，也許目前還不能普惠到所有客戶，不過這種有針對性的產品和服務，更顯示出以客戶需求為導向的特點

　　在未來幾年，住房貸款、信用卡業務以及理財這三大塊將是外資銀行的主攻目標，而幾乎所有的外資銀行都表示，將強力擴展個人房貸業務，搶占這一潛力巨大的市場。從市場角度來看，外資銀行擁有資本、品牌、技術優勢，在房貸業務方面將成為中資銀行爭奪高端客戶時的重要競爭對手。

　　那么，外資銀行的房貸業務能帶來哪些特別的服務呢？我們不妨挑選幾個亮點介紹給讀者，也許目前還不能普惠到所有客戶，不過這種有針對性的產品和服務，更顯示出以客戶需求為導向的特點。

　　提前申請貸款

　　早作安排搶先機

　　曹先生和曹太太在購買第一套房時經歷了漫長的房貸審批手續，并且差一點因為房貸不能順利批準而錯過了購買自己理想家園的最佳時機。曹先生夫婦現在有一個4歲的兒子，最近打算購置一套更大的公寓。夫婦倆想到上一次辦理按揭的經歷，繁冗復雜且耗時的貸款手續不禁讓他們感到十分苦惱。

　　針對他們的煩惱，銀行的按揭顧問建議他們申請“貸款額度預審批”服務。通過銀行的“貸款額度預審批”服務，曹先生夫婦可預先獲知貸款額度，更快地進入購買階段。這樣使他們能夠先于其他購房者一步，更有計劃地挑選滿意的房產。

　　銀行的按揭顧問在與曹太太的交談中獲知，后年曹先生夫婦計劃送兒子去讀私立學校，屆時將要支付一筆昂貴的教育費用。而現在的車已經開了6年，他們在近兩年還打算換車。在了解這些情況后理財專家根據曹先生夫婦目前的收入狀況、收入變化趨勢、現金流狀況和習慣的生活方式為他們量身定做了按揭方案，并向他們推薦了“按上按”服務。通過該服務，在累計償還一定額度后，銀行可以為他們提供二次追加貸款，充分滿足他們在教育、

　　巧選外幣按揭 節省利息支出

　　在美元、歐元、人民幣都在不斷加息的過程中，能不能找到一個低利率的貨幣作為按揭幣種？在這方面，外資銀行就顯示出優勢了。

　　案例：吳女士是一家大型美國企業的財務總監，海歸人士。前不久，吳女士看中了市中心一處90平方米的精裝公寓，房產總價162萬元。由于收入是美元，吳女士原本打算向銀行申請美元貸款。在咨詢了德意志銀行的理財專家后，她選擇了日元按揭產品，利率只有2.50%，大大低于美元約6.00%的水平。理財專家為吳女士算了一筆賬：

　　以貸款10萬美元，采用等額本息還款法20年還清的方式，如果選擇美元按揭，20年后吳女士一共還款171943美元。如果轉按揭成日元，則第一年可節省利息支出3472美元，總共可節省高達62.22%即44767美元(約合人民幣342468元)的利息支出。

　　而對于目前沒有日元收入或存款的購房人，還可以通過購匯的方式兌換日元，享受日元優惠的利率。另外，除了日元按揭外，吳女士還可以選擇這家銀行提供的其他4個幣種的貸款，包括美元、港元、歐元和人民幣在內的多幣種按揭產品，在將來匯率發生波動時，吳女士可以選擇轉換成別的幣種貸款。

　　不過要注意的是，在外資銀行開辦的這類外幣房貸業務，針對的是外籍人士和港、澳、臺永久居民以及獲得海外永久居留權的中國人，中國內地公民暫時還享受不到利用外幣利率差來減少房貸開支。

　　精選還貸方式

　　緩解財務壓力

　　由于買房者有各種不同的經濟實力和理財規劃，因此提供多種適合不同客戶的還貸方式就非常重要，這方面外資銀行同樣比中資銀行更靈活。

　　以匯豐銀行為例，客戶可以選擇4種方式，包括：每月定額還款；雙周定額還款；每月遞減還款，還款金額每月遞減，從而節省整體貸款利息支出；還有靈活還款方式，例如供款初期延本還息或每年遞增還款等，客戶享有更靈活的理財空間。

　　德意志銀行的理財專家告訴記者，他們目前更可以提供9種還款方式，可以滿足各種類型客戶的需求。以“階段性凈息還款法”為例，這款產品特別適合在購房初期有財務壓力或購買期房后還要支付一段時間房租的人。

　　案例：最近，在上海工作的港籍人士劉先生看中了一套總價210萬元的期房，預計1年后交房，劉先生準備向德意志銀行貸款120萬元。在住進新房前，劉先生在公司附近租住了一套單身公寓，每月還要支付1萬多元的房租。劉先生算了一下，每個月房租加上房貸他要支付2萬多元，這使他今年的很多投資計劃和已經與太太籌劃了很久的馬爾代夫之行都無法實現了。

　　此時銀行的貸款顧問向劉先生推薦了“階段性凈息還款法”。據他介紹，劉先生可以在按揭開始的一段時間內，只支付利息，不償還本金，這樣就大大降低了他的財務壓力，保證他的投資和生活計劃順利實現。貸款顧問還表示，目前35歲的劉先生收入變化呈上升趨勢，他可以在一段時間后選擇適合他的階梯遞增還款法，或根據他將來實際的財務狀況選擇其他合適的還款方式，以最優化他的財務狀況。

　　享受費用全面的輕松

　　外資法人銀行為了先期切入房貸市場，目前很多銀行以各種不同方式向辦理個人房貸業務的客戶承諾，可減免律師費、評估費和第一年房產保險費，房貸交易只需繳納0.005%的印花稅。

　　假如客戶申請200萬元的住房按揭貸款，粗略估算，評估費一般在800元左右，按律師費0.3%的標準，首年保險費0.05%結算，僅三費就可以省掉約9000元人民幣。

　　從市場角度來看，外資銀行擁有資本、品牌、技術優勢，進入房貸業務后，其客戶會從高端客戶向財富正在快速增長的中端客戶，直至目前的普通客戶延伸。資源面臨重新配置，市場格局發生變化也將在所難免。

　　永亨銀行董事長兼行政總裁馮鈺斌不久前就曾透露，他們希望半年內可將房貸業務拓展到“幾個億”，貴賓戶的門檻則是30萬元。外資銀行的房貸業務，對整個市場來說，體現出一種“鯰魚效應”，短期內，中資銀行還將占主導地位，不過在競爭的推動下，從產品的種類、創新，服務的提升等方面，客戶是最大的受益者。