包裝出租：4位房產(chǎn)投資客賺高額租金財(cái)技大公開(2)

http://whmsebhyy.com 2005年12月28日 08:42 《理財(cái)周刊》

　　這種情況的出現(xiàn)，首先影響到的是租金，租金的變化是一種即時反應(yīng)，它主要看供求關(guān)系。現(xiàn)在各種因素造成了租賃市場房源增多，而同期市場上的需求增長速度并不與之匹配，使得在不少地區(qū)表現(xiàn)出需求不足、租金回落的局面，而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，租賃需求大量出現(xiàn)的可能性比較小。其次，不少房源“空租期”的頻繁出現(xiàn)也大大降低了人們的投資收益率。

　　記者的一位朋友現(xiàn)在手中還有兩套房子沒有租出去，幾個月掛牌下來不見音訊也讓他有點(diǎn)心急火燎的，這兩天記者也時常接到他打來的電話，希望可以幫他為這些房子出出主意。

　　包裝出租廣開財(cái)源

　　朋友要我?guī)退龅闹饕鉄o非是想把房子盡快租出去，并且租金可以高一點(diǎn)，可是要真的做到這一點(diǎn)，說難也不難。

　　你有沒有想過把自己的房子包裝一下再出租呢？所謂包裝就是根據(jù)你房屋的具體情況，然后進(jìn)行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環(huán)境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)者的需求。雖然我們這次提出的包裝出租在當(dāng)前市場上還是個新概念，但它卻是提升你

房屋租賃價值的一個非常行之有效的途徑。

　　不過這一概念其實(shí)已經(jīng)有了很多實(shí)踐者，不久前曾有五位溫州人通過產(chǎn)權(quán)交易所以5600萬元的價格購買了一處位于上海中心城區(qū)的老廠房，為了盡快盤活該資產(chǎn)，溫州人投資4000萬元對廠房進(jìn)行改造。正當(dāng)業(yè)內(nèi)認(rèn)為一家溫州人開辦的新廠即將投產(chǎn)時，這個五人“決策團(tuán)”卻把它變成了一個集市場、辦公、餐飲等于一體的綜合型消費(fèi)廣場。現(xiàn)在這一廣場的招商工作進(jìn)行相當(dāng)順利，獲得了相當(dāng)不錯的租金回報(bào)。荒島工作室的一位分析師表示：“目前仍有一批溫州人在上海積極找尋可收購的物業(yè)項(xiàng)目，最好是整體收購，主要著眼點(diǎn)則在于地塊位置、區(qū)域升值潛力等，而后再進(jìn)行重新包裝。”

　　有人說溫州人的操作是一種商業(yè)運(yùn)作模式，但如果我們思路開闊一點(diǎn)，這種模式為什么不可以用在我們自己的房產(chǎn)出租上呢？資產(chǎn)的規(guī)模不在于大小，但其運(yùn)作的原理卻往往有著異曲同工之妙。

　　在接下來的文章中我們就報(bào)道了4位“普通人”的真實(shí)案例：包括用簡易

裝修吸引“海外客”；適應(yīng)市場的日租公寓，濃墨重彩對老房子加工，自我包裝對房屋分割出租等等。他們都是這一概念先行一步的實(shí)踐者，而且在真槍實(shí)彈的市場中都收到了良好的效果。

　　附加值提高租金回報(bào)

　　為什么包裝出租能產(chǎn)生這樣的超額利潤呢？因?yàn)樗谝欢ǔ潭壬咸嵘朔课莸摹案郊又怠薄?/p>

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)證明，在正常情況下商品只有“平均利潤”，不可能存在“附加”的“值”，因?yàn)楣┙o并不能自動創(chuàng)造需求，因此，商品的提供應(yīng)當(dāng)以市場需求作為前提，從“需求的視角”出發(fā)，才有可能創(chuàng)造出超過“平均利潤”的“值”

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個被稱為錨定(Anchoring)的概念，指的是人們在進(jìn)行價值評估時，不是根據(jù)對象的絕對定位水平，而是根據(jù)對象與某一參照點(diǎn)之間的相對定位關(guān)系，來確定其價值。其中很重要的一點(diǎn)在于引出了個性化價值或者意義價值的概念，這是交換價值之上的附加值和增值部分。而從租房這一行為來說，就是房東一切要從租客的個性化需求出發(fā)，來最終確定房屋的包裝地位。而在另一方面，我們也可以把這種現(xiàn)象理解為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的“邊際成本定價原則”，就是房東實(shí)現(xiàn)了租金最大化，租客獲得更多附加值的“雙贏”局面。

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