包裝出租：4位房產投資客賺高額租金財技大公開

http://whmsebhyy.com 2005年12月28日 08:42 《理財周刊》

　　文/本刊記者黃羅維

　　樓市的變化帶來投資者們投資策略的變化，持房出租會成為今后很長一段時間里樓市投資的主旋律。目前市場上待租的房源不斷增加，如何才能當一個輕松獲得高租金的房東呢？

　　我們的建議是——包裝出租。所謂包裝出租，就是對房屋進行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應目標消費者的需求。雖然這在當前的租賃市場上還是個新概念，但它卻是提升房屋租賃價值的一個非常行之有效的途徑。

　　樓市的變幻真讓人感到有點措手不及，前不久還高漲得令人熱血沸騰，但不多久卻一下子跌入了一個低迷的怪圈。一輪嚴厲的

宏觀調控仿佛在一夜之間使世界變了樣，很多人都發出了這樣的感嘆：“這市場還怎么玩？”

　　但無論如何會玩的人還是要玩下去的，對于那些在

房地產市場跌打滾爬的投資者來說，市場的改變引起的是他們投資策略的變化，持房出租會成為今后很長一段時間里樓市投資的主旋律。

　　于是一個頗為棘手的問題就出現在了我們面前，目前市場上待租的房源在不斷增加，在這種情況下你有沒有想過把自己的房子包裝一下呢？它對提升你房屋的租金回報可是有著相當大的益處呢！

　　房產投資要打持久戰

　　現在的樓市真的變了，無論是從政策面還是市場面，我們都可以明顯地感到這種轉型。有一位投資者的話可以說是特別直白：“現在的樓市投資，可是要打持久戰了。”

　　這句話可以說告訴了我們兩層意思：一是在目前的市場情況下，以前那種靠差價獲利的短期投資行為可能已經一去不復返了；二是在目前的市場情況下只有長線投資才有其生存的空間，租金回報將會是今后很長一個時期里房產投資客的收益來源。

　　種種跡象已經表明，上海樓市已經進入一個供大于求的時期。在這種情況下，房地產市場的運行也會出現許多新的變化。投資房產要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前

房價的不斷高漲，一套房產的初期資金投入可以說已經相當大了。而從支出的情況來，營業稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產也要支出像物業管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20%才能保證我們的贏利空間。在當前“供大于求”的情況下，這顯然是很難實現的。

　　交易成本的提高和市場狀況的清淡都使得房產回歸了它原來的物業屬性，投資客將更多地與房東劃上等號。

　　租賃市場競爭趨激烈

　　目前正有不少短線投資客開始轉戰長線投資市場，近日記者在調查中發現，在不少中介公司都接到了業主撤消出售要求，改為掛牌出租。于是一個不可回避的事實就出現在了我們面前，今后一個相當長的時間里，市場上待租房源的數量將會呈現出一個不斷增長的過程，房屋租賃市場的競爭將日趨激烈，無論是“新房東”還是“老房東”，都將面臨著新的挑戰。

　　與這兩年房價快速上漲相反的是，近年來上海租賃市場卻始終不溫不火，其根本原因在于，租賃需求增長趕不上供給增長。不少房產中介表示，目前很多中高檔住宅租金其實已是有價無市，問津者少。從實際情況來看，如今上海租賃市場上月租金在1500元之內的物業供不應求，而面積在100平方米至200平方米之間，月租金在4000元至8000元之間的住宅，則供過于求。

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