2005年商鋪投資戰術全攻略 商鋪投資持續升溫(2)

　　專家支招

　　投資商鋪初體驗

　　商鋪投資在近年的火熱，使很多投資者陷入盲目跟風中，缺乏投資商鋪的必要知識。對于初次投資商鋪的你，聽聽新樓市置業專家怎么說吧。

　　首先，在決定投資商鋪之前應去市政規劃部門了解一下該商鋪所在區域的市政規劃內容。同時，要大致估算投資回報率。在目前的市場中，如果年回報率能達到8%左右，該商鋪即值得投資，否則不值。

　　其次，和購買住宅一樣，如果從開發商處購買商鋪，事先必須調查對方的實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪，除要了解所在區域市政規劃外，還必須考查其使用年限。因為商鋪只有40年的使用年限，投資的話必須考慮這個因素。

　　第三，在選擇商鋪時，還要考慮它的價格因素。由于商鋪有自身的特點，商鋪的價值是由現有的或潛在的有利于經商的各種因素來確定的，諸如商業氛圍、市口、人流、適宜經營的業態等。

　　最后，關注商鋪使用率。一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右。因為使用率的高低會對商場的經營產生不同的結果。越是高檔商場，其公共空間就會越多。比如走廊、通道要足夠寬，至少達到3米；每層要有多部扶梯和電梯，還有寬敞的休息區、局部挑空空間、步行街等。

　　這些公共面積的增加能使購物環境更加舒適，吸引到更多的顧客。如果商場的公共空間有限，使用率不高，可容納消費者的空間自然就減少了，其人流量就會受到限制，從而影響經營的效果。

　　商鋪投資備忘錄

　　購買商鋪不同于住宅，著重考慮的是將來投資回報率，因此前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區的商業開發潛力，現就考察商鋪時需要注意的問題歸集在一起，以供讀者借鑒。

　　項目名稱： 開發商：

　　將來的物業管理公司：

　　(注：物業公司管理水平也是決定將來物業升值的關鍵。)

　　一、項目基本情況：

　　售價： (元／平方米)

　　周圍商鋪售價： (元／平方米)

　　租價： (元／平方米)周圍商鋪租價： (元／平方米)

　　使用年限：五年□ 十年□ 二十年□

　　商鋪面積：可以自由分割□ 不可以分割□

　　是否售后包租：是□ 否□

　　每年返利： 元

　　租約合同中是否約定時間和租金遞增條款：

　　是□ 否□

　　開發商是否曾有操作商鋪的經驗：是□ 否□

　　是否引入第三方責任擔保：是□ 否□

　　二、項目周邊情況

　　商鋪所在位置：

　　住宅區附近□ 公交車站□ 十字路口□

　　(注：這些地點的人流較大，較適于投資)

　　項目定位：餐館□ 娛樂□ 美發□ 咖啡廳□

　　服務對象：

　　為小區業主服務□ 為周邊商業服務□

　　周邊交通：

　　步行10分鐘可到公交車站的線路有□

　　仰靜 李海鵬／本版文字