開發(fā)商不應(yīng)助長炒房 買房也不應(yīng)期待房價(jià)暴跌(3)

　　開發(fā)商不應(yīng)助長“炒房”

　　潘軍 花樣年地產(chǎn)總經(jīng)理、星彥地產(chǎn)董事長

　　面對(duì)地產(chǎn)“新政”，我們的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略步伐應(yīng)該現(xiàn)在剎住還是繼續(xù)走，確實(shí)挺困惑的。

　　現(xiàn)在深圳房價(jià)猛增是由兩個(gè)方面帶動(dòng)的，一個(gè)是特區(qū)內(nèi)豪宅市場(chǎng)價(jià)格的拉動(dòng)，這個(gè)層面的炒房熱，如香蜜湖這個(gè)區(qū)域的炒房比較明顯。但是跟上海比，在深圳要想炒房，對(duì)期房更名有些難度。豪宅市場(chǎng)上一套房子價(jià)格增幅比較大，一套別墅抽到后馬上轉(zhuǎn)手，增值500萬元還有人要。但是作為發(fā)展商，不能幫他更名，作為開發(fā)商如果我給他做更名了就有責(zé)任了。如果炒房者交了100萬元定金，轉(zhuǎn)手拿500萬走，開發(fā)商就要擔(dān)責(zé)任了。

　　政策出臺(tái)以后，我到上海去看了看，去了萬科開發(fā)的兩個(gè)樓盤，跑了金地的兩個(gè)樓盤，看了正大的項(xiàng)目，感覺上海炒房階層信心很足，短時(shí)期的下跌屬于振蕩調(diào)整，他們覺得是跟需求有關(guān)系。對(duì)于炒房，我覺得發(fā)展商應(yīng)該承擔(dān)起一定的責(zé)任，發(fā)展商不應(yīng)該鼓勵(lì)炒房，不應(yīng)該參與炒房。

　　行業(yè)在低潮的時(shí)候，尤其是政策環(huán)境低潮之時(shí)，現(xiàn)在的銷售量并沒有下降，但是發(fā)展商有一點(diǎn)心虛。比如我們兩位老總到北京開會(huì)，問他們是干什么的，他們說是做投資的，都不敢說做房地產(chǎn)的。從行業(yè)的利潤率來講，房地產(chǎn)行業(yè)同其他的行業(yè)，如能源、石油等等相比還要低很多。

　　政策調(diào)整過程中，開發(fā)商會(huì)不會(huì)有所妥協(xié)，房價(jià)會(huì)不會(huì)降下來？我覺得看得環(huán)境，有些發(fā)展商嘴軟，是他們學(xué)聰明了。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不夠成熟的城市，房價(jià)可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度很高的城市，比如讓萬科降價(jià)，讓我們降價(jià)，不太可能，開發(fā)成本在那呢？

　　價(jià)格方面的分析，深圳每年仍然有8%-10%的漲幅是比較合理的。今年一季度深圳寶安和龍崗房價(jià)增幅比較大，這是自然性的漲幅，確實(shí)由于城市功能進(jìn)一步完善帶來的，屬于成長性的。龍崗中心城和寶安中心區(qū)房價(jià)上漲，是經(jīng)濟(jì)增長最直接的表征。

　　房價(jià)存在上漲壓力

　　黃志 安佳置業(yè)集團(tuán)董事長

　　任何一個(gè)市場(chǎng)都有內(nèi)因和外力判斷市場(chǎng)發(fā)展的因素，內(nèi)因取決于供求的關(guān)系，外力則是對(duì)政策和經(jīng)濟(jì)的判斷。利率、匯率、通貨膨脹率看出經(jīng)濟(jì)的影響，土地的政策開發(fā)交易的政策，土地金融的政策，基本上可以判斷未來發(fā)展走勢(shì)。

　　匯率現(xiàn)在有人民幣升值的壓力，上海對(duì)市場(chǎng)的判斷完全是兩種聲音，當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)者會(huì)說房地產(chǎn)太高了，消費(fèi)水平太高了，但是另外一種聲音，港澳臺(tái)的，國外都不是這樣的聲音。他們認(rèn)為，世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好是中國，中國經(jīng)濟(jì)最活躍的城市是上海，上海應(yīng)該和東京、香港看齊，上海房地產(chǎn)如果這樣比當(dāng)然有大大的升值空間。幾項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)以后，上海拋盤大量增加，但是很多境外人士在趁機(jī)接盤，他們是金融投機(jī)。從匯率理論角度來說，未來的市場(chǎng)存在價(jià)格上漲的壓力。

　　通貨膨脹壓力越大，對(duì)地產(chǎn)的需求也越來越多，從這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)價(jià)格存在上漲的壓力。另外，利率的上升也會(huì)支撐地產(chǎn)價(jià)格的堅(jiān)挺。三率從經(jīng)濟(jì)的角度來說，未來的房地產(chǎn)存在上漲的壓力。

　　從內(nèi)部來說，供需是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)很重要的指標(biāo)，供需的判斷要依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有兩種功能，一個(gè)是消費(fèi)的功能，一個(gè)是投資的功能。在消費(fèi)的供需來看，城市化和進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來土地的進(jìn)一步的需求，會(huì)引起房地產(chǎn)需求的增長，必然推動(dòng)價(jià)格的上漲。從投資的角度來說，現(xiàn)在大量民營資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，必然推動(dòng)價(jià)格的上漲，所以內(nèi)需的推動(dòng)力是非常大的，對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的上升影響是非常大的。

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