開發商不應助長炒房 買房也不應期待房價暴跌

　　今年房地產市場迎來了“政策年”，政府連續推出力度較大的規范調控政策。5月11日，國務院7部委為穩定房價再出組合拳，《關于做好穩定住房價格工作意見》(被稱作“新國八條”)的出臺直指當前房地產投資規模過大、價格上漲過快的問題。如果房價不能平抑而繼續火爆上揚，房地產行業可能還將面臨更為嚴厲的調控措施。深圳房價下一步走勢如何，牽動著每一位置業者的心。

　　依法經營就不怕調控

　　王鋒 深圳市房地產研究所所長

　　可以看到，目前房地產政策出臺的頻率是非常高的，在這個過程當中，深圳自己也出臺了一些措施。應該說今年出臺的很多宏觀調控措施已經是非常具體了。各項措施立足的本意，都是對房地產市場秩序的進一步規范，總結起來就是三句話：制止投機性需求，遏制投資性需求，保護自住自用的理性需求。

　　回顧這兩年的調控政策，就會發現都是針對供應的，而今年調控的主要目標則是圍繞市場的需求展開的，特別是要規范房地產市場非理性的需求，最關鍵的問題就是房地產的炒作，這是導致泡沫產生的主要的原因。

　　深圳房地產市場穩健理性應該是得到社會公認的。在這種政策出臺背景下，為了進一步規范市場，進一步使市場減少太多的泡沫和虛假的成分，具有積極的意義。

　　深圳確實也有一些炒作問題，但是在深圳比較嚴格的房地產市場管理制度約束下，炒房很多還只是停留在概念階段。實際上期房轉讓在深圳的可能性非常小，即使我們沒有出臺四項公告、備案不予撤出等，即使沒有這些，要撤銷備案也很難，從各個環節我們都對炒房給予相應的抑制措施，真正有效遏制了這個問題。

　　另外，深圳的房地產價格確實在漲，主要是因為深圳特區內外政策不一樣。深圳經濟特區內和特區外是嚴重的二元機制，導致不正常的價格差異保持了很多年。最近這兩年，特別是寶安、龍崗在城市化的進程當中，發展特別快，特別是基礎設施的加快和通關的便利，居住需求向特區外轉移，使得特區內和特區外的房價拉近的趨勢很明顯。這是市場內部進行結構調整的結果，是一種合理的因素。

　　最近有一些機構，包括廣東省的有關部門，也在研究“取消預售”的新政策。如果真的能夠取消預售，給予深圳以外的城市中那些開發資金短缺的開發商壓力是很大的，但是對深圳大部分的開發商來講卻是好事。“取消預售”也是為了促進產業集中度的提高，不可能人人都來搞房地產，誰都來做房地產開發，這是行業發展的未來走勢。有些開發商總是擔心調控政策會影響自己公司運作，其實只要依法經營、依法運行和依法操作，發展商根本沒有必要擔心。

　　政策剛性越強市場彈性越強

　　郭建波 英聯國際不動產董事長

　　今年3月份英聯國際預測2005年是地產政策的拐點，而市場拐點最遲明年上半年會到的。房地產市場現在正屬于政策多變，而且不可預期的時期。結合去年的研究，我發現市場的發展正在朝著大多數研究機構的預期在演變，這種演變就是政策的剛性越來越強，市場的彈性越來越強。深圳特區報地產新聞部在這樣的市場的敏感期和政策的敏感期召開這樣的會議，我覺得非常及時，意義重大，也承擔了主流媒體應該承擔的責任。

　　探討政策拐點對深圳地產的影響更有意義，在我們的市場報告里，我們研究預測是房地產開發增幅會減少，不是市場預測增加10-20%的水平，我們是預測減少8%的價格增長。

　　深圳的房地產跟其他城市，包括北京上海的房地產不同的是，深圳已經經過了房地產的周期，深圳房地產市場化的過程，市場監管的經驗和市場本身的存量結構，都說明深圳對這樣政策的調整具有足夠穩定的應對經驗，所以我相信這對深圳的房價沒有什么影響，深圳的房價會持續穩定。

　　深圳有比較完善的土地和市場管理的制度，在政府控制市場供給和需求方面也有更好的經驗，所以深圳不應該和地產過熱的地區對比，也不應該和長三角地區以及北京預期相提并論，因為基礎不一樣，市場不一樣。

　　深圳的房地產還有很多的出路，深圳房地產業在這樣市場背景下，投資會更加的穩健，全國的調整也會為深圳房地產的資本提供更好的選擇和出路。當然我們也注意到很多資本轉向了低房價的地區，比如成都和重慶地區，中部的長沙和武漢地區，包括周圍城市的二級城市，當然這只是資金的一種的選擇。

　　深圳房地產在這樣新的背景下，顯然也需要有一個正確的判斷，這種判斷首先是排除暴利，其次理性的面對市場。我最近注意到高檔樓盤，不恰當的市場預期出現了一些問題，這對市場本身是有殺傷力的。媒體的理性可能在這個時候顯得更加重要，所以我們希望能夠組織更多對政策和市場動態的研討和分析，有助于業內更快更及時、更準確的把握政策和市場的脈搏。

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