細化不合格可退房等問題 新版購房合同陷阱猶在

　　文/胡敏

　　2005年3月15日，無論對于千百萬的買房人，還是北京大大小小的2000多家開發商而言，都將面臨一個嶄新的房產交易局面，因為從這一天開始，久經醞釀的《北京市商品房預售合同》在社會各界的殷切期待下正式在全市推行使用。這份合同的示范文本由北京市建委和北京市工商局共同制定，在兼顧和平衡開發商與購房人權益的基礎上，對合同的內容進行了

多方面的修改和調整。與舊版相比，新版購房合同最大的特點在于條款內容的細化和賠償責任的明確。

　　細化五大問題

　　1、商品房質量不合格可退房。其中規定，開發企業建設商品房必須使用合格的建筑材料、構配件，房屋質量符合國家工程質量規范、標準和設計文件的要求。開發企業交付使用的商品房地基基礎、主體結構質量、室內空氣質量經檢測不合格的，購房人有權退房；開發企業交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的，開發企業應承擔修復和賠償責任。對工程質量問題發生爭議的，可委托有資質的

　　2、首次提出節能措施的約定。此條款要求商品房應符合國家有關

　　3、購房人決定是否同意委托代繳稅費。在商品房交接環節中，以往買房人對開發企業入住時必須先交公共維修基金、

　　4、明確產權登記內容。合同中明確了開發企業辦理初始登記手續的責任，出賣人應當在約定時間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權屬證明。商品房交付使用后轉移登記手續的辦理應是買賣雙方共同的責任，雙方須按有關規定交納契稅、維修基金等稅費，可以共同向產權登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權證，委托辦理的，相關費用在簽訂商品房預售合同時約定。

　　5、規范了前期物業管理。本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本約定開發企業應明確所售商品房前期物業管理企業的名稱，該物業企業必須已取得物業管理資質，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

　　防范九大陷阱

　　新版購房合同雖然有上述種種進步，但依然存在很多漏洞和不足的地方，包括對房屋質量問題約定不明確、收房程序不詳細等問題，買受人在簽訂合同時應當以補充協議的方式加以完善。針對新版合同中存在簽約陷阱的條款，綜合各方代表的意見，我們給出應對的方法，幫助業主簽好新合同。

　　1、第三條基本情況

　　簽約陷阱：此條款約定，“該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一”，但問題是，有些開發商在平面圖中不標注尺寸，這實際上等于沒平面圖，當實際交付的房屋結構與平面圖有差異時，往往買受人有理說不清。有的房屋實際交付時出現買受人認為不應有的管道，但平面圖并沒有注明，這也很常見。

　　應對措施：應當在平面圖中標明尺寸，并在合同中標明，只要沒有注明，就視為無管道，否則要承擔相應的責任。

　　2、第六條付款方式及期限問題

　　簽約陷阱：目前貸款購房的買受人較多，實際當中存在簽了合同、交了首付，但貸款辦不下來的情況。出現這類情況，開發商往往要求買受人承擔責任，由于合同約定不明，買受人很難說清楚。

　　應對措施：建議將此條明確列入：“因不可歸責于雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，可以解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，以保護買受人的合法權益。

　　3、第八條規劃變更的約定

　　簽約陷阱：條款約定，因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。但這“相應的補償”因為沒有標準或計算依據容易引起糾紛。此外沒有約定是否有權退房，也是糾紛的隱患所在。