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普陀 |
20030618 |
武寧路、真光路 |
38505 |
1278.3 |
5200 |
10000 |
48 |
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20030619 |
中山北路、寧夏路 |
54600 |
2089 |
6400 |
12000 |
46.7 |
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20030804 |
真北路、怒江北路 |
29278 |
1359 |
5300 |
10300 |
48.5 |
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20030805 |
梅川路、真光路 |
2649 |
862.8 |
4680 |
10000 |
53.2 |
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20030806 |
中山北路、光復(fù)西路 |
15792 |
3233.8 |
7940 |
16000 |
50.4 |
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寶山 |
20030404 |
呼瑪路、同濟(jì)路 |
1590 |
1350 |
4990 |
7000 |
28.7 |
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20030408 |
嶺南路、一二八紀(jì)念路 |
12562 |
1291.6 |
4850 |
7500 |
35.3 |
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20030838 |
長江南路、松發(fā)路 |
14219 |
1619.4 |
5300 |
7000 |
24.3 |
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20030841 |
東高涇、長江西路 |
21905 |
1790.6 |
5510 |
7000 |
21.3 |
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20030842 |
東高涇、場北路 |
16227.67 |
1928.6 |
5380 |
7850 |
31.5 |
|
20030844 |
逸仙路、三門路 |
2294 |
1744.6 |
5450 |
7850 |
30.6 |
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20030406 |
場中路、綠雅苑旁 |
1814.7 |
1413.5 |
5050 |
7500 |
33.3 |
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20030723 |
上大路、沖太路 |
6189.7 |
1750 |
5400 |
7500 |
28 |
房價(jià)回調(diào)空間有多大
我們通過對(duì)比目前區(qū)域內(nèi)的均價(jià)，來測算未來各板塊內(nèi)房價(jià)回調(diào)的空間。
在此需要特殊說明的是，區(qū)域均價(jià)的確定，是根據(jù)當(dāng)?shù)氐男卤P價(jià)格和次新二手房價(jià)來綜合進(jìn)行確定的。記者瀏覽了地塊周邊很多樓盤的在售價(jià)格，同時(shí)打進(jìn)部分售樓處電話咨詢?cè)谑蹣潜P的均價(jià)，同時(shí)，通過一些中介公司以及專業(yè)網(wǎng)站，了解當(dāng)?shù)卮涡露址康膾炫苾r(jià)以及成交價(jià)格，從眾多的信息中，取出跟市場最為接近的數(shù)據(jù)，來作為區(qū)域均價(jià)。
以普陀區(qū)內(nèi)編號(hào)為“20030806”、位于中山北路、光復(fù)西路的地塊為例。根據(jù)我們的計(jì)算，其成本房價(jià)為7940元/平方米，也就是說，開發(fā)商在該地塊上建造的樓盤，以7940元/平方米的水平對(duì)外銷售，那么還是會(huì)賺取20%左右的利潤。而據(jù)記者了解，地塊周邊的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個(gè)水平。依托蘇州河的概念，附近新盤的價(jià)位早已達(dá)到了16000元/平方米左右。由此可見，如果未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)要回調(diào)的話，開發(fā)商能夠承受的底線在7940元/平方米左右，其可回調(diào)幅度將達(dá)到50.4%。其他地區(qū)可回調(diào)幅度具體數(shù)據(jù)可見上表。
通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，所有隨機(jī)選中的地塊上的商品房價(jià)格，在保證開發(fā)商穩(wěn)賺20%利潤的基礎(chǔ)上，都有下調(diào)的空間。除了少數(shù)幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的回調(diào)幅度不超過10%之外，大部分地區(qū)都達(dá)到了20%以上，部分地區(qū)甚至達(dá)到了50%，也就是說，這些地塊上的房價(jià)可以被“腰斬”。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)回調(diào)幅度在30%～50%之間，那么，我們可以這樣認(rèn)為，上海的房價(jià)回調(diào)空間在30%～50%。
我們通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，即邊緣地區(qū)的回調(diào)空間不大，而越是靠近市中心，其回調(diào)空間也越大。例如普陀區(qū)內(nèi)的幾個(gè)地塊上，其可回調(diào)幅度均超過45%，而出自老閔行的地塊上，其會(huì)調(diào)幅度竟然沒有超過10%，此外出自浦東川沙鎮(zhèn)、機(jī)場鎮(zhèn)的地塊上，其回調(diào)空間也不大。同樣，位于外環(huán)線附近寶山區(qū)內(nèi)的一些地塊，其回調(diào)幅度也只有20%左右。這種兩極分化的現(xiàn)象說明，越是市中心的地區(qū)，投資炒做的成分越重。
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