理財周刊：房價有多少回調空間(2)

　　據(jù)了解，在此前房地產(chǎn)市場火爆的行情下，開發(fā)商及其委托的銷售代理商在最后確定售價時，一般采取了“周邊市場比較法”，即根據(jù)周邊相對目標樓盤而言具有相對程度競爭意義或可替代性的在售樓盤的實際售價和銷售情況，運用修正、對比等一系列專業(yè)方法來確定售價。換一個說法，開發(fā)商確定房價比較關注同期的區(qū)域市場行情，如果行情看好，則即使開發(fā)成本較低，開發(fā)商仍將隨行就市地定出一個利潤非常高的售價。

　　對于利潤率的確定，在此也需要說明一下。據(jù)了解，目前開發(fā)商在預測房價的推斷過程中已經(jīng)將投資利潤率設定為比較高的20%，首先，這個數(shù)字大大高于國家同行業(yè)的標準，美國的住宅商品房開發(fā)利潤一般在5%一下。其次，我們以總投資來計算利潤率，這個總投資包括開發(fā)企業(yè)直接和間接的融資，所以，若以開發(fā)商自有資金計算成本利潤率，則某些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤會更高。

　　總之，由于我們以成本推算房價，而開發(fā)商卻以市場行情定價，所以我們計算出來的結果肯定與實際房價有不小的出入。這也正是我們所希望看到的，因為兩者之間的差距越大，說明在未來的調整期間，房價回調的空間也就會越大。

　　下面我們就上海2003年政府公開招標出讓的部分地塊價格，而且這些地塊已被陸續(xù)開發(fā)，有些可能已經(jīng)進入市場在售。具體的地塊包括虹口、閘北、閔行、浦東、普陀以及寶山等行政區(qū)內(nèi)的出讓地塊。選擇這些地塊的原因主要是這些地區(qū)目前是自住型購房比較活躍的區(qū)域。那么，從我們推算的結果中，來判斷未來房價的回調空間。

　　成本房價計算標準

　　一、工程造價部分

容積率	物業(yè)形態(tài)	造價（元/㎡）
0.5以下	獨棟別墅	1300
0.5～0.9	聯(lián)體別墅	1100
1～1.2	多層	1000
1.2～1.5	多層及小高層	1125
1.5～2.5	小高層及高層	1350
2.5以上	高層	1500

　　前期工程費為工程造價的5%；

　　配套費：700元/平方米(包括市政配套以及小配套)。

　　二、稅金及費用

　　營業(yè)稅及其附加：銷售額的5.56%；

　　管理費用(僅包括堪丈費、交易手續(xù)費、監(jiān)理費等)：300元/平方米；

　　資金成本：項目總投資的資金30%，按年息5.6%來計算；

　　假設開發(fā)商的投資利潤率為20%；

　　銷售費用：銷售額的2%；

　　開發(fā)周期：2年。